除了「高利率与高地产税」之外 为何屋主选择惜售不卖？

「房价问题不只是在於需求端疲软，而在於房源供应端疲软。」

唐冠军说：「一个人想要买房或卖房的原因有数十种，不是只有考虑利率、房价、地产税、月供款、学区、治安、工作、交通、天气、地段、格局、新旧、年份等。」

高通膨和令人失望的经济成长，让人回想起1970年代，当时通膨高涨，导致联准会升息。而抑制通膨的措施推高了房地产开发商的借贷成本，最终削弱了购屋者的购买力。

结果，1970年房市陷入停滞成为「滞胀的代名词」；这是一种以「高通膨、成长疲软和就业疲软为特徵」的经济周期，导致「经济成长停滞」。

虽然这些趋势听来很熟悉，但2024年目前的房市仍具韧性，更别说强劲的就业成长了。如今的主要问题是「房源库存」不足。

First American首席经济学家佛莱明表示：「商品供链受到限制，从而导致通货膨胀。但我不认为我们正处於滞胀之中。」，「问题不在於需求疲软，而在於供应疲软。」

前联准会经济学家、New Century Advisors, LLC首席经济学家萨姆(Claudia Sahm)同意这种观点，「这不是滞胀。我们仍在与通货膨胀持续斗争，人们认为所有商品都在涨价。」

在房市，由於十多年来的建设不足，库存疲软是疫情前就存在的问题。当利率跌至历史低点时，涌入市场的买家却遇到了库存稀缺的情况。因而导致抢房竞购战，疯狂的买家宁可放弃检查房屋的要求，以更快完成交易，某些热门市场的房价攀升至创纪录水平。

疫情期间，随着房主们静下心来专注於以较低利率进行再融资，建商开始大量增加房屋供应。截至2024年3月，虽然有47.7万套处於不同开发阶段的新单户住宅可供新买家购买，然而而现单户住宅在需求量是为740万套以上。

Realtor.com发现，与新屋年供应的数量90万套相比，美国每年仍缺少650万套单户住宅。

根据全国住宅建筑商协会(NAHB)提供的数据，总体而言，新建案大约占当月市场库存的三分之一，远高於12%的平均水平。

然而，即便如此，整体库存仍然紧张。虽然建商负责目前的大部分库存，但供应不足也是由现任屋主造成的，因他们不想放弃超低的贷款利率( 2% - 2.5%)。

当屋主不想放弃他们目前低利率的抵押贷款时，他们可能选择留在现有房屋而不搬家，这种情况在房地产市场上并不罕见。房地产市场中，屋主选择不出售自己的房子可能有多种原因，除了高利率和高地产税之外，还包括：以下是56种具体例子来说明这种情况：

1. 情感连结：许多屋主对自家住所有着深厚的情感连结，这可能是他们成长的地方，或者与家人共度许多重要时光的地方。这种情感价值使得他们不愿意出售。
2. 市场预期：一些屋主可能预计未来房价会上升，因此选择持有房产，期待在未来卖出时能获得更高的利润。
3. 改善与翻新：屋主可能正在改善或翻新房屋，以增加房产的价值。在翻新完成前，他们可能不愿意出售。
4. 租赁收入：如果房屋位於需求高的区域，屋主可能选择出租房屋，从中获得稳定的租金收入，而不是出售。
5. 遗产规划：一些屋主可能计划将房产留给子女或其他家庭成员，作为遗产的一部分，因此选择不在目前出售。
6. 税务考量：出售房产可能导致需要缴纳较高的资本利得税。在某些情况下，屋主可能因为税务负担过重而选择不出售。
7. 市场不稳定：在房地产市场不稳定或经济不确定的时期，屋主可能选择观望，等待市场状况好转再考虑出售。

8. 居住需求变化：随着家庭结构的变化，如孩子出生或家人搬入，屋主可能需要更大的空间，因此选择留在目前的房屋中，而不是出售和搬迁。
9. 位置优势：如果房屋位於交通便利或学区优越的区域，屋主可能认为这样的地理位置难以再找到，所以选择留住房产。
10. 退休计划：对於计划退休的屋主来说，他们可能更愿意留在熟悉的社区和环境中，享受退休生活，而不愿意进行大规模的搬迁。
11. 投资多元化：房产被视为投资组合中的一部分，有些屋主可能出於资产配置的考虑，选择持有多个房产，以实现投资多元化。
12. 贷款未清：如果屋主尚未支付完毕房屋贷款，他们可能不愿意在贷款清算前出售房产，以避免涉及复杂的财务和法律问题。
13. 社区连结：屋主与邻居或社区建立了深厚的联系，这些社交连结使他们不愿意搬离当前社区。
14. 环境依恋：屋主对其居住的自然环境（如乡村、海边或山区）有特别的依恋，这种对自然美景的喜爱让他们选择留在当地。

15.  历史价值：有些房产可能具有历史或文化价值，屋主可能因为房子的独特性和保存历史的重要性而选择保留。

16.  等待市场恢复：在房地产市场经历低迷期后，屋主可能会等待市场恢复，希望在市场状况更有利时出售，从而获得更好的销售价格。

17.  避免搬迁麻烦：搬家是一个费时且经常引发压力的过程。对於不愿意面对整理、打包和迁移的困扰的屋主来说，留在现有房屋中可能是一个更吸引人的选择。

18.  租赁市场强劲：在租金收益高的区域，即使屋主自己不住在那里，他们也可能选择保留房产以获得稳定的租金收入。

19.  政策或规划变更：地方政府的新政策或规划，如地区重新开发计划或交通设施改善，可能使屋主预见到未来房产价值的增长，因此选���持有。

20.  替代投资机会不足：在当前经济环境下，如果其他投资渠道的回报不佳，屋主可能认为持有房产是相对安全和有利的选择。

21.  期待政策优惠：屋主可能期待未来会有减税或其他政府激励措施，例如翻新补助或能源效率改善补助，因此选择等待更有利的条件来出售房屋。

22.  保险金额考量：有时屋主的房产已被保险公司评估为高风险区域（如洪水、地震区），可能因此遭受保险费上涨，屋主可能会选择持有，直到找到合适的保险方案再考虑出售。

23.  避免短期资本利得税：如果房产持有时间不够长，出售可能会引发较高的短期资本利得税。屋主可能会等待足够的持有期以适用更低的长期资本利得税率。

24.  个人健康或生活状况：屋主的健康状况或个人生活变化也可能影响出售决策。例如，如果屋主面临健康问题，他们可能不愿意在此时进行搬迁。

25.  地产市场局部波动：在某些地区，房地产市场可能经历局部的波动。屋主如果认为目前市场波动不利於出售，可能选择持有等待更好的时机。

26.  继承问题：在有继承或家族财产分配的情况下，决定是否出售房产可能需要更多家庭成员的共识，这种情况下屋主可能选择暂时不出售，直到所有相关事宜得到妥善解决。

27.  社区发展与改进：屋主观察到所在社区有正在进行或计划中的发展项目，如新学校、医院或商业设施的建设，这可能使他们预见到未来生活质量的提升和房产价值的增加，因此选择持有房产。

28.  文化与历史保存：对於位於具有重要文化或历史意义的区域的房产，屋主可能因为个人对该地区的情感依恋或保存意愿，选择不出售。

29.  等待退休或其他生活里程碑：有些屋主可能计划在达到某个生活里程碑，如退休后再出售房屋，使用出售房产所得来资助退休生活或其他大型支出。

30.  对未来市场不确定的担忧：由於经济或政治因素的不确定性，屋主可能担心未来房地产市场的不稳定，选择在更稳定或预测性更强的时期出售。

31.  环保理由：对於致力於环保的屋主，他们可能更倾向於在房屋中实施可持续生活方式或环保改造，并选择在这些改进达到预期效果后再考虑出售。

32.  等待适合的买家：屋主可能在寻找特定类型的买家，例如那些会继续维护房产特有特性或愿意继续屋主的业务（如农场或其他家庭企业）的人。

33.  家族业务：对於家中有家族企业的屋主来说，保持房产可能与家族业务的操作密切相关，例如家族农场或家庭经营的商店。这类房产的地理位置和实用性对於业务的成功至关重要。

34.  法律或继承纠纷：有时，房产可能涉及未解决的法律或继承纠纷，这使得屋主在问题解决前无法出售。

35.  对当地市场的忠诚：部分屋主可能出於对当地市场的忠诚而选择不卖，他们不希望房产落入仅看重投资回报的买家手中，而是更愿意房子保持在社区内或卖给将其视为家的买家。

36.  心理价位未达：屋主可能有一个心理价位，如果市场价格达不到这个价位，他们宁愿不卖。这种情况常见於对房产特别有感情或认为房产具有独特价值的屋主。

37.  地理隔离或独特性：位於偏远或具有独特自然景观的房产，如海景或山景房产，可能因为其独特位置而更难找到适合的买家，屋主因此选择持有。

38.  教育资源：居住在优质教育资源附近，尤其是名校区，是许多家庭选择不出售房产的重要原因。他们可能计划让孩子在这些学区完成整个学业过程。

39.  社区活动的参与：对於那些积极参与社区活动的屋主，他们的社区角色可能是他们不愿意搬走的重要原因。他们可能担任社区组织的领导者或活跃成员，与邻里建立了深厚的连结。

40.  环境保护区域：屋主的房产若位於环境保护区或生态敏感区，可能面临严格的出售和开发限制。因环保法规的限制，这些房产不易出售，屋主选择持有。

41.  等待城市规划实施：屋主可能知道未来的城市规划会增加其房产的价值，例如新的公共交通系统或商业区的建设。因此，他们选择等待这些计划实施后再出售，以获得更高的回报。

42.  文化遗产保护：在一些地区，房产可能被指定为文化遗产地，屋主对於保护和维护这些房产的文化和历史价值感到自豪，选择不出售以保留其文化身份。

43.  专业评估建议：屋主可能根据专业人士，如房地产评估师或经纪人的建议，认为现在不是卖出的最佳时机，因此选择等待市场条件改善。

44.  医疗服务存取：对於需要特定医疗支持的屋主，他们的住所附近可能有提供必需医疗服务的设施。这种便利使得屋主选择继续居住在现有房产，而不考虑出售。

45.  节庆与传统：对於一些家庭来说，房产不仅是住宿的地方，也是家族节庆和传统活动的举行地。这种情感和文化的连结使得屋主不愿出售这些充满回忆的房产。

46.  可再生能源投资：屋主可能在房产上进行了可再生能源的投资，例如安装太阳能板或风力发电装置。这种绿色投资不仅环保，还可能带来长期节能的经济效益，使得屋主选择留住房产以持续受益。

47.  房屋特殊设计或定制：有些房产因为拥有特殊设计或定制改造，如无障碍设施或特殊艺术装饰，对屋主具有特别的意义，这些特色可能难以在其他房产中找到对等的替代，因此屋主更愿意保留这些房产。

48.  法律变更或规范期待：屋主可能正在等待法律或规范的变更，这些变更可能会对房产的价值或出售条件有正面的影响。例如，新的租赁法或建筑规范可能会使房产更具吸引力。

49.  长期社区计划：在某些情况下，屋主可能是社区发展计划的一部分，这些计划旨在改善整个区域的居住环境或增加公共设施。这种参与感和未来的期待可能使屋主选择不出售。

50.  情感安全感：房子对许多人来说不仅是一个居住的空间，更是一个提供情感安全感的避风港。对於那些在家中有着深厚情感投入的屋主来说，出售房屋意味着失去一个情感依靠。

51.  未来基础设施计划：屋主可能知道未来将有重大基础设施建设，如新的交通网络（地铁站、高速公路）或重要公共设施（如公园、医院）的规划，这些将显着提升地区价值。

52.  教育资源的改善：居住在顶尖学校附近是许多家庭选择保留房产的原因，尤其当当地教育资源有望进一步改善时，如名校扩建或新学校的建立。

53.  城市再生计划：某些城市或区域可能进行再生或再发展计划，屋主预见到这将提升居住品质和房产价值，因此选择等待再发展成果实现后再考虑出售。

54.  个人生活规划：屋主的个人生活规划，如计划在现有房产退休或变更生活方式，也会影响其出售房产的决策。

55.  遗留给下一代：许多屋主希望将房产遗留给子女或后代，作为家族资产的一部分，这种长远的规划使他们选择不在市场上出售房产。

56.  房产独特性：若房产具有特殊的历史、建筑或地理特徵，屋主可能因为这些独特性而更倾向於保留房产，尤其当这些特性对其具有重要的情感价值时。

从以上这些因素展示了屋主在考虑是否出售房产时，会受到很多不同层面的影响，包括经济利益、个人情感、家庭需求、社会变迁以及对未来的预期。每个原因都反映了房产持有人的深思熟虑和多元考量。

唐冠军说：「一个人想要买房或卖房的原因有数十种，不是只有考虑利率、房价、地产税、月供款、学区、治安、工作、交通、天气、地段、格局、新旧、年份等。」