许多投资人把前十年赚到的钱 都吐回去了

在高利率环境下，如何降低房贷利率？

为何卖方愿意补贴买方的利息支出？

2022年至2021年，在新冠疫情期间大赚股票上涨的投资人(包括大户、散户、新手、基金等)，从2022年年初以来，股票价值已严重缩水3,500亿美或更多，因为对高风险盲目投资，今年亏损严重，例如：特斯拉、比特币、Meta、 Amazon等股票，年轻想赚快钱，最后变成不折不扣的的赌徒。80%以上的年轻赌徒或赌性坚强的散户「先乐后苦。先赚后赔、逐渐本利全赔光、前功尽弃，最后的结局是大赔出场」。

彭博资讯报导，Vanda研究公司的数据显示，2022年来活跃业余投资人的资产组合规模平均萎缩约30%以上。相较下，美股大盘标普500指数同期下跌只有17%左右。

Vanda指出，光是特斯拉这档股票，就让散户今年来惨亏约780亿美元；

Tesla, Inc.  一年最高402元，最低166元 ， 涨跌幅度57%。

Nasdaq  一年最高15901元，最低10088元 ， 涨跌幅度31%。

PHLX导体体  一年最高4068元，最低2090元 ， 涨跌幅度49%。

Amazon  一年最高174元，最低86元 ， 涨跌幅度50%。

Meta Platforms  一年最高352元，最低88元 ， 涨跌幅度75%。

NVIDIA Corp.    一年最高313元，最低108元 ， 涨跌幅度65%。

NIKE, Inc.  一年最高171元，最低82元 ， 涨跌幅度52%。

Disney Co.  一年最高160元，最低86元 ， 涨跌幅度46%。

Walmart Inc.  一年最高161元，最低117元 ， 涨跌幅度27%。

Home Depot  一年最高418元，最低265元 ， 涨跌幅度36%。

Grayscale Bitcoin FTX   一年最高47元，最低0.01元 ， 涨跌幅度100%。

2022年年初即便是投资「指数型基金」的投资人也是大赔，2022年美股指数的跌幅15%至49%，这可能是2012年来最大跌幅。

「数位货币还未走上正轨」，就算某些公司若有脱序现象，目前还无法律可以管理/约束 他们，最重要的事是政府连监督制度都还未建立起来，所以目前投资数位货币的风险最大，例如Grayscale Bitcoin 公司(FTX )   无预警宣布破产，股价归零，一夕间，害死一大群无辜的投资人，包括各国政府基金、金融银行、与人寿保险公司。

唐冠军说：「投资人2020、20211年大赚，2022年面临空前大赔惨状，特别是87%年轻的投资人， 今年把前10年赚到的钱都吐回去了。」

财经专家说，60岁以下的人，86%有玩过股票，年轻的投资人���们比老长的人「更想赚快钱、更想发大财，住豪宅、开名车。」由於年轻人他们精通电脑、手机与各APP应用程式、、他们操作股票买卖「非常灵活、有效、进出频繁、而且又有免交易手绫续费」，90%的年轻敢於做「Day trader  日日交易、天天杀进杀出」，由其是在「牛市、涨势之中，只要选对股票，就容易，一夕发大财」，例如投资数位货币。

在2020年5月至2021年11月牛市的上涨趋势中，股友们赚到钱的比例很高，赔到钱的比例很少，这就成千上万的「百万新富翁/新屋主」出现的原由。

疫情爆发以来，散户对市场带来「红通通的买气」，投资人买气旺盛，股价冲高，加上政府大洒钱的威力，造成股市大涨。「年轻的投资人，每天享受赚快钱的快感，感觉自已是 股票高手，稳赚不赔，连上班都不想去上了。」，这也是美国失业率低的原因之一。

居家防疫的20岁~39岁青年可透过网路轻松下单，还不必付手续费，再加上在牛市中买什麽样的股，几乎都是稳赚不赔又大涨，带动散户投资热潮，二年不衰。

2021年12月至2022年12月，风水变方位了。股市涨少跌多，上下振荡频繁，2022年股友们赚「到钱的比例」比较低，反而是「赔到钱的比例」比较高。

部份年轻的投资人，把2020年从股市中赚到的快钱，在2021年转投到房市，成为「2022年至2021年股市与房市双赢的人。」

「好运不常在。好景不常留。好命不存在。」

2022年通膨升高，联准会「迅猛快速的加利息与缩表」，再加上「俄乌战争、能源危机、抗争、示威、罢工、疫情、停工、停产、缺供应链。物价大涨、」，造成买气下降。

022年许多大公司的股价，跌幅超过20%、30%、40%、50%、60%、、、。做「Day trader」的股友们，75%投资人都是惨赔出场，得到一次惨痛、惨赔的经验&教训。

87%的投资人对目前的「高通膨、高利率、股市与房市」失去了信心，这将影响他的收入、斗志与心情。

希望惨赔出场的投资人能够学到「失败的经验&教训」，不要灰心丧胆，失去斗志与理想。现在您要重新开始，抓住正确方向，努力学习投资的知识与技巧，希望你在明后年可以再站起来，一展长才与雄风。

2022年年底，房贷利率比2021年涨了二倍多，同样80万的贷款，每月月供款利息的部分，就多出$2000。因此买方买房或养房能力大大下降了。

2022年11、12月与2022年4、5、6月相比，美国各大城市的房屋成交量下降了，约30% -70%。2023年买房子的热情度消失了，下一步就是轮到房价要下跌了。

1.当经济繁荣时，投资股市与房市赚大钱太容易了。

2.当经济衰退时，投资股市与房市赔大钱太容易了。

3.当通膨大涨时，房贷利率大涨，养房子太困难了。

4.当通膨大跌时，房贷利率大跌，养房子太容易了。

在你做股市与房市的投资时，你应该在何时进场，你应该在何时退场是一门大学问，「你何时进场 & 你何时退场」，「你如何选股 & 你如何选房子」，这都是在考验/测验你的大脑智慧。

唐冠军说：「不懂的事，自己下功夫学习研究 或 请教专家、老师、学者、教练、益友、图书馆、、。有努力总比没努力的好。有学习总比没学习的好。有请教总比没请教的好。」

在高利率下，如何做才能解决买方房贷的高利率(高月供款)压力？

1. 降低买价 (杀价成交)  2.增加买方收入 (增加副业收入)  3.降低贷款利率 

在高利率下，如何降低贷款利率？

降低贷款利率的方法有，

1.采用浮动利率5年或7年。 

2.延长贷款年限如30年、40年。 

3. 只付利息，不付本金。 

4. 提高首付款，降低贷款金额。

5.「321卖方利率补贴计划」。

6. 当利率下跌时，再做一次「重新贷款」。

在高利率下，如何做才能降低贷款利率？

1. 找到好的房地产经纪人  2. 找到肯合作的卖方   3.  采用「321利率补贴计划与策略」

什麽是321卖方利率补贴计划与应用

321利率补贴计划是卖方给予买方有三年的利息补贴。

第一年补贴3%利息。第二年补贴2%利息。第一年补贴1%利息。

例如；80万房贷。

第一年卖方补贴3%利息是$24,000. 相当每月补贴买方$2000。

第二年补贴2%利息$16,000. 相当每月补贴买方$1333。

第一年补贴1%利息$8,000. 相当每月补贴买方$667。

买方能每月收到卖方利息的补贴，买方的「月供款压力就大大降低了。」尤其是第一年的月供款的就减少了约40%，这对买方来说，是有太大的帮助了。

如果您找到肯合作的321卖方利率补贴计划的卖主。下一步就是找到愿意合作的银行与公证公司，这样你的贷款申请就成功了。

为何卖方愿意补贴买方的利息支出？

因为在联准会迅猛加息的影响下，美国各大城市的房屋成交量出现大跌，有些城市的成交量己经跌掉四成至七成。2023年房价就会大跌。

例如：2022年5月成交量 与2022年11月成交量相比较：

               5月成交量    11月成交量

Arcadia          67幢         26幢

Diamond Bar      45幢         17幢

Hacienda Hts.    54幢         15幢

Irvine          235幢        108幢

Long Beach      324幢        122幢

Los Angeles     923幢        495幢

如果房价继续下跌，对急售的卖方来说，「卖掉比不卖掉好，越晚卖掉，价钱越差。」不如现在接受「321卖方利率补贴计划」，双方皆赢，来促进房子快速卖掉，免去卖方三千烦恼丝。

唐冠军说：「山不转路转，能找到愿意合作的卖方、银行、公证公司与能干的经纪人，这是你三生有幸，这时感恩回报就是你应做的事了。」

唐冠军说：「投资股市与房市不是先投资再去学习投资知识，而是先去学习投资知识，再去做投资。这就是一般投资人犯的大错」

唐冠军说：「投资股市风险高，有如赌博。长期投资房地产，它的风险较低、利润较高，而且又可以抗通膨，选择投资房地产，才是您安全、养老与又可获得被动收入的好选择。」

疫情爆发的3年内，有人病死，有人破产，有人发大财。有人卖房子来炒股，也有人卖股票来投资房产与人寿保险。

各人的命运与财运，各有不同，只要能平安、健康的活下来，就是上天给我们最大的祝福与使命。

「如果您表现的好，完成了上天使命，全世界将以为荣。」如何去完成你的上天使命才是你个人生命/生存的最终目标与义意。

地产专栏作家  唐冠军    美国 加州   626-347-9459