专家警告  全球股市房市 暴跌己来临

联准会升息抗通膨  月供款暴增  房价下跌

从2020年1月至2022年3月止，全球因为疫情漫延严重，为了抢救经济衰退与失业率上升，各国大多采行「宽松货币政府、降低利息、广发救济金、补助金、房租补贴、、」，使得股票大涨、房价大涨。

由於居家隔离、封城、工厂停工、气候变化、、，造成供应链断链，缺货缺粮、港口塞港，加上缺工人、战争，造成严重能源问题、通膨问题、政治问题、治安问题、经济问题、移民问题、游民问题、示威抗议问题、 、。

各国通膨率大涨，目前「通膨问题、能源问题」是全球各国最大问题， 银行开始猛升息。 买方的房贷月供款几乎倍增，买气减弱，成交量减少。房价开始下跌。

全球「房贷低利率时代」一去不返了，低利率结束了。冲高的房贷利率，买方面对「倍增的房贷的月供款」己经望屋兴叹，养不起房子了。全球房价下跌己经开始了，目前美国房价下跌的百分比较小。

2022年11月与12月，联准会还要再升息2次，预估2023年起，房价下跌的金额会更大。

财经专家预估，2023年年初房贷30年固定利率，约在8.0%左右。这麽高的房贷利率，将使2023年房价大跌不止。

例如：15年固定贷款。贷款额100万。当利率是2%，月供款是$6435。利率4%，月供款是$7397。利率6%，月供款是$8439。利率8%，月供款是$9556。利率10%，月供款是$10746。

例如：30年固定贷款。贷款额100万。当利率是2%，月供款是$3696。利率4%，月供款是$4774。利率6%，月供款是$5996。利率8%，月供款是$7338。利率10%，月供款是$8776。( 注：$7338是$3696的1.99倍) 。

问：我的年收入需要多少钱，才能负担我在房子上的总支出？

如果您的房贷月供款，加上地产税、保险费、管理费等的每月总支出是$5000. 您的家庭年收入需要16.5万、 ( $5000 x 2.75倍 x 12月 =16.5万  )

例如：

每月PITI 的总支出是$2000. 您的家庭年收入需要6.6万.

每月PITI 的总支出是$3000. 您的家庭年收入需要9.9万.

每月PITI 的总支出是$4000. 您的家庭年收入需要13.2万.

每月PITI 的总支出是$5000. 您的家庭年收入需要16.5万.

每月PITI 的总支出是$6000. 您的家庭年收入需要19.8万.

每月PITI 的总支出是$7000. 您的家庭年收入需要23.1万.

每月PITI 的总支出是$8000. 您的家庭年收入需要26.4万.

每月PITI 的总支出是$9000. 您的家庭年收入需要29.7万.

每月PITI 的总支出是$10000. 您的家庭年收入需要33.0万.

房贷月供款PITI的总支出越高，您的��庭年收入就需要越高。

换句话说，房贷利率越高，您的家庭年收入就需要越高。

例如，房贷利率由2%升高至8%，你的收入大约要高出2 - 3倍才行。

换句话说，如果利率上涨，而您的家庭年收入维持不变，你的房屋购买力就缩水了。或者，碰到通膨上涨，你的房屋购买力也会大幅缩水了。或者，30年的房贷改成15年的房贷，你的房屋购买力也会缩水。

2022年1月美国房屋房源缺货极严重，南加州新上市房屋，一般只要3 -10天就可找到买主。现在要45天 - 120天，才能找到买主。可见买气下跌许多。

从2021年1月至2022年10月止，纽西兰升息3.25%。美国、加拿大升息3%，澳洲升息2.5%。挪威升息2.25%。英国升息2.15%。瑞典1.75%。德国、法国、西班牙、葡萄牙、义大利、芬兰等升息1.25%。、、、

从2019至2022年9月止，美国房价升值45.3%。加拿大升值41.7%。荷兰升值39.7%。纽西兰升值38.1%。卢森堡升值34.7%。瑞典升值32.2%。葡萄牙29%。德国升值28.1%。澳洲升值26.7%。、、、。

「通货膨涨率大涨，东西涨价」，消费者购买力大大缩水。

「房贷利率大涨，月供款大增」，买方的购买力大大缩水。

「大专院校学杂费大涨，求学成本大增」，美国本地大学生人数缩水。

一旦消费者开始「缩衣节食，降低消费」，商家的营业额就会减少。

一旦商家不赚钱，商家就会减少投资或减工时，或裁员，或关门。

美国 NAR地产经纪人协会公布，美国9月份成屋销售量471万幢，「月增率」下跌1.5%，这是连续第8个月下降。成屋「年增率」下跌23.8%，这是从2011年，第11年来最大降幅 (除了新冠疫情期间)。

美国联准会不断升息，造成美元大幅升值，相比之下，其它国家的货币就形成大幅贬值。这时美国的出口货，就会减少，进口货就会增加。

美元大幅升值，变成强势货币，美元成为全球一枝独秀。其它国家经济因而更加衰退，如果一个国家外汇准备不足，就会造成那一些国家，下一波金融风暴，例如：亚洲金融风暴、欧洲金融风暴、、。

2022年各国货币贬值，例如：日本贬值25.11%。南韩贬值17.51%。菲律宾贬值13.81%。台湾贬值13.54%。泰国11.92贬值%。中国贬值10.95%。

如果美国进口货总额大於出口货总额，就会造成美国贸易逆差，如果逆差总额越来越大，美国负债就会越来多。如果美国负债就会越来多，美国的国力就会越来越弱。

美国的国力，到现在还能称霸全球，就是靠 1. 美国国防武器性能还比别的国家强，2. 美元币值/汇率还比别的国家硬  3.  美国印的钞票数量比别的国家多。

如果联准会不断升息，就会造成美国经济衰退硬着路，这次美国经济衰退会很长、很严重，想要它达到完全复苏，大概需要2 - 3年。

财经专家预估，这次股价与房价与2022年1月份的价位相比，己经逐步下调了，专家预测，这波下跌幅度约在30%至45%左右。

比较全球关键利率：

中国3.65%，美国3.25%，英国2.25%，台湾1.625%，欧元区 1.25%，日本0.10%，

比较国际债市 10年期殖利率

英国4.25%，美国4.18%，德国1.70%，法国2.00%，义大利2.50%%，日本0.20%。

「股市、房市就怕经济衰退，政治不稳定 。美国成屋销售量从2022年8月开始下跌，投资人担心2008年的金融风暴会再一次出现。 」

2022年年初全球「负利率十年债券」从18兆美金跌到10月份的1兆美金。显示美国国债的整体供应量正攀升。美国财政部长耶伦10月份发出2次警告，美国国债因为缺乏足够的流动性，美国23.7兆的巨大国债，国债流动性接近乾涸，它将出现「金融体系风险」，或者，引发严重的「货币挤兑」浪潮。

 耶伦版的「现代供给侧经济学」

耶伦认为「应增加政府对经济的干预，加强对资本的约束」。政府基於开明的政治动机进行投资的效率，要高於私营部门基於利润动机进行投资的效率，耶伦扩大了政府利益(美其名，国家第一、安全第一)，作为解决供应链瓶颈的一种方式。用「公共投资」来取代「私人投资」。换句话说，「政府高��公务员用他的权力」取代了「私人企业老板的经营权力」，类似集权国家。

「国家第一、安全第一，国家安全第一。」是竞选公职的候选人，最好的竞选口号。也是政客用来唬弄/戏耍人民最有效的方法之一。

着名经济学家和策略师罗森伯格 (David Rosenberg) 预测

https://news.cnyes.com/news/id/4987442

罗森伯格 批评，美国联准会对抗通膨反应过慢，如今的升息行动又「矫枉过正」，预计对美国经济带来重大危害，美国股市可能要到 2024 年，才有望止跌回升。

罗森伯格他认为，一场经济风暴正在酝酿，2023 年将是非常艰难的一年，美国经济陷入衰退，联准会主席鲍尔 (Jerome Powell) 应当受到指责。

罗森伯格指责，联准会无视市场信号，追逐滞后指标，加上联准会过於激进式的快速升息，导致殖利率曲线倒挂，美股、房价大幅下跌。各国失业率上升。

罗森伯格指出，美国经济衰退已无可避免，股市之前因联准会不当操作猛力强升，接下来将会继续急杀。他预计，标普 500 指数将跌至 2700 点 (自 2020 年 4 月以来的最低点) 。

罗森伯格预计，联准会将在 2023 年第一季暂停升息，到时市场将会因此反弹，但这将是一次下意识反弹(假性的短暂反弹)，所以投资人要非常警惕，新一波的牛市，可能要等 2024 年才会开始。

罗森伯格指出，面对此后的投资和经济挑战，他非常看好债券。首先，股市要触底，需要债券殖利率继续下跌。

其次，从历史上看，最先进入熊市的资产会最早走出熊市，那就是公债，其后是股票，接下来才是各种商品。

美国2022年10月  消费者信心指数从9月的107.8降至102.5，低於经济学家预期的105.9；反映「未来六个月前景的预期信心指数」则降至78.1。

消费者信心指数跌至三个月低点，且降幅超乎预期，反映广泛的通膨压力及经济衰退风险日益升高，使全美民众对经济前景更加悲观。

照现有数据来预测，10月中古屋销量将连续第9个月下降，新屋开工数也下降。

牛津经济研究院以长达50年的数据模型推估，透过就业率、市场利率、房屋估值与家庭杠杆等因素计算，未来18个月发生房价崩盘的机会以「加拿大、纽西兰、瑞典机会最高，而且有超过50％的机会」，而「美国与英国崩盘机会分别达35％与25％」，这些房地产市场已经处於严重衰退边缘，如果利率继续拉高、就业持续放缓，前景恐怕不乐观。

2008 - 2029年雷曼兄弟倒闭之前 (美国基本利率从1.25%升到5.0% , 花了三年时间) 。现在美国基本利率从0.25%升到3.0% , 只花了8个月时间，现在买家都在怪罪美国利息升的太快了，让买方失去负担月供款的能力。

2022年指标大公司，股票1月至10月的跌幅如下：

SP500 (^GSPC) 01-04-22 股价是 4793，10-26-22 股价是3830. 跌了20%

PHLX(SOX^) 01-04-22 股价是 4009，10-26-22 股价是2376. 跌了41%

Apple (AAPL) 01-04-22 股价是 $180，10-10-22 股价是$138. 跌了23%

Google (GOOG) 01-04-22 股价是 $144，10-26-22 股价是$95.  跌了34%

Meta (META) 01-04-22 股价是 $337，10-26-22 股价是$130.  跌了61%

Amazon (AMZN) 01-04-22 股价是 $168，10-14-22 股价是$107. 跌了36%

 Tesla(TSLA) 01-04-22 股价是 $383，10-14-2022 股价是$201.  跌了47%

Alibaba (BABA) 01-12-22 股价是 $119，10-26-22 股价是$69.  跌了42%

Toll Brothers (TOL) 01-12-22 股价是 $71，10-20-22 股价是$40.  跌了43%

KB Home (KBH) 01-12-22 股价是 $44，10-26-22 股价是$29.  跌了34%

以上公司的股票，2022年1月至10月，大跌了23% - 61%. 半导体跌41%.

美国企业AAA & BBB债券

美国企业AAA债券，07-30-2020  是1.41%，10-24-2020  是5.13%.

美国企业BBB债券，07-30-2020  是2.36%，10-24-2020  是6.5%.

现在财经专家都在担心全球「债券风暴、金融风暴、股市风暴、房市风暴」，会不会在2023年再一次暴发?

美国暴力升息后，产生副作用，促成「债券风暴」风险升高。国际货币基金IMF提出警告， 例如：瑞士信贷银行、 德意志银行、花旗银行、传出财务危机。

解决通膨的唯一方法是全球经贸需要各国通力合作，而不是对抗。

 解决各国共同问题的原则是「合作共赢，不合作共输。」，「和平双赢，战争双输。」

「团结力量大。」全球分裂、对立、群斗，不团结就是死路一条。

国与国要合作团结，才能互补长短优劣，互蒙其利，才能创造出双赢。

家与家要合作团结，才能互补长短优劣，互蒙其利，才能创造出双赢。

人与人要合作团结，才能互补长短优劣，互蒙其利，才能创造出双赢。

自己与自己的各种器官，也要合作团结，才能互补长短优劣，互蒙其利。

自己的脑袋瓜(指正向、光明的思想)要与自己的学识、专业、兴趣、技术、理财、投资、房产、健康、强身，双手、双脚、毅力、行动、勇气、胆识、智慧、眼、耳、口、鼻、心、肺、胃、、、、共同团结起来，才能互补长短优劣，互蒙其利，才能创造出个人的财富、幸福、成功。

个人投资理财的成就与成功，是由大环境与小环境来决定的，换句话说，个人投资理财的成就与成功，是由「天时、地利、人和、科学、金融、政治、经济、管理、人才、资金、技术」来决定的。

例如：「在盛世太平时期，个人成功机率较大」，「在逆境、竞争、战争、大灾难、失业潮、经济衰退、金融风暴中，个人成功机率较小。」

许多政经专家都警告2023年全球经济衰退或金融风暴将来临，这件事是大家己知的事，只是它的伤害规模有多大或多巨烈，有待我们持续察。

唐冠军说：「不管这一次经济衰退的规模有多大或多巨烈，我们都要事前准备好足够1年 - 2年的急救金/周转金。有准备总比没准备好，有现金总比没现金好。」

唐冠军说：「如果因为经济衰退，你不幸遭到失业，你有事前准备好足够1年 - 2年的急救金/周转金，总比没有准备好周转金来的好。」

唐冠军说：「有人说我不怕失业，因为我有失业保险金。就算你有失业保险金，你也要有多种谋生技能才好。事前准备好多种谋生技能，总比只有一种专业技能来的好。因为将来的AI技术，很可能取代您的专业。」

唐冠军说：「人不怕一万，只怕万一。有现金储蓄，总比没有储蓄好现金来的好。买足各种保险，总比没有保险来的好。」

唐冠军说：「没有人可以是股票上的常胜将军。以炒股为业的人要小心，小心阴沟里翻船，股票打水漂，股价一去不复返，投资全部归零。」

    唐冠军说：「完成美国梦，你需要靠发愿、立志、学习、打拼、设计、规划、立行、理财、投资、购屋、创业、好财运、、、。」

「通货膨胀率越高 ，房贷利率就越高。  

   房贷利率越高，房价就会下跌越 深。

   房价下跌越 深，你的美国梦就更接近目标了。」

    完成美国梦，你需要靠「发愿、计划、理财、投资、购屋、学习、 财运。」

你不理财，财不理你。

你不买房子，房运远离你。

你不买保险，安全保障远离你。

唐冠军说：「碰到景气衰退或金融风暴，不要坐以待毙、坐吃山空。你要筑好财务安全网，做好风险管理，准备好逢低入市，或预备好再就业方案(跳槽)，这样你就能安稳渡过危机。」

唐冠军   北美 专栏作家

626-347-9459