2022年下半年 全美房地产  六大现象一次看明白

 房价因房贷利率上升而下降。

房价因购买能力下降而下降。

房价因库存量上升而下降。

房价因拍卖屋增加而下降。

房价因买气消失而下降。

根据新闻报导：由於潜在买家和卖家对2022年下半年的房价变得更加悲观，消费者对房地产市场的信心降至 2011 年以来的最低水平。

根据Fannie Mae 的月度调查，7 月份接受调查的人中只有17% 的人认为现在是买房的好时机，低於6 月份的20%。

房价因房贷利率上升而下降。认为现在是挂牌好时机的卖家比例，从两个月前的 76% 下降至 7 月的 67%。下降了约9%。

全美「杀价成交的百分比」从4个月前的15%升至 7 月的 45% - 65%%，上升约50%。

卖方想在房价大崩之前，把房子卖掉。买方想在房价跌到谷底时，才进场买房。两者都在做美丽的发财梦。

现在是卖方急着脱手，卖方想卖到高价，但买方不急着立刻买进。两者在僵持中。

买方在观望房价变化，等待更低的房价出现。买方还在等待房贷利率能回调至3.5%以下。买方的如意算盘，今年恐怕实践不了。

根据房仲业者Redfin，过去两年美国房价上涨约44%。从今年6月来房价涨势趋缓，从高峰下滑。许多屋主面对房市趋缓，看到每月房价下滑的事实，现在迫使卖主不 得不「降价求售」了，因此房价100%进入跌势了。

我拿南加尔湾市为例，来说明南加州房市的变化。

 2022年7月21日至8月10日，尔湾市一共售出208幢, 目前上市屋库存量为404幢。尔湾市可供销售天数为60天，比3月份销售天数8天，多出52天。可见抢屋热潮已经一去不返了。

在成功交屋的208幢中，有127幢是杀价成交，占了61%。

有61幢是加价成交，占了29%。有20幢是原价成交，占了9.6%。，

另外还有199幢在ESCROW中，等待交屋中。

尔湾市杀价成交的房子己经超过60%，这证明房价正在下滑的初始中，还未进入房价大跌中。相信再过三个月杀价成交的房子将超过81%以上。

尔湾市加价成交的房子接近30%，这证明只要是好的房子，还是有人愿意用高价来买它。相信再过三个月加价成交的房子将低於10%以下。

一般说来，房子可供销售天数低於50天是「卖方市场」。 高於160天是「买方市场」。介於70天至140天是「正常市场」。

日前房市在「正常市场」上，往「买方市场」倾斜，最终会进入完全的「买方市场」，这时房价就会跌至谷底了。

在美国联准会连续加息三 ( 例如：加息2码 + 3码 + 3码) ，房价己经下降明显了。买方的月供款利率己经是9个月前的2倍，如果9月、11月再加息，房贷利率就可能是去年最低2.0% 的三倍或更多。

唐冠军说：「房贷利率必需要超过通膨率，通膨才能被完全控制下来。」

现在房贷利率5.5%，远低於通膨率8.5%，两者相差约3%，所以房贷利率还会再上升好几次与好几码，直到房贷利率超过通膨率为止。

「 利率大涨 + 购买力下降 + 买气消失 + 房价大跌 + 房租大涨  + 银拍屋增加、、」，这就是2022年下半年的房市的6大现况。

附图 : 南加州 7月21日 至 8月10日 房地产销售表 一

制表  唐冠军

附图 :  南加州 7月21日 至 8月10日 房地产销售表二

制表  唐冠军

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