美梦成真 不用加价就可以买到好房子的机运出现了

「通货膨胀率越高 ，房贷利率就越高。  

   房贷利率越高，房价就会下跌越 深。

   房价下跌越 深，你的美国梦就越近了。」

   完成美国梦靠「发愿、计划、理财、投资、打拼、学习与财运。」

你不理财，财不理你。

你不买房，财运远离你。

你不买保险，安全保障远离你。

经济报告 与 房市图表分析  2022 年 8月 1 日

   经济与地产专家称, 目前的「通货膨胀、利率上调、供应链、变种病毒、各种疫情、疫苗、封城、经济衰退、股市、房市、贷款 和 俄乌战争」仍然是全球经济的焦点。

   贷款专员指出，美联储决定继续积极加息。30年期固定利率抵押贷款将从今年的最低水平4.5%反弹上升。

房贷的低利率时代，己经「挥挥衣袖，一去不返了」。

  从今年8月起，新手买家的「月供款的负担能力」已成为一个大问题，随着利率飙升，一些潜在的买家者根本无法承受更高的利率与巨额月供款。

市场上Active待售屋存量增加 (库存量增加) ，这有利买家「不用加价」就可以买到房子。是因为市场上Active待售屋存量增加，可能让决心在今年底之前买到买房的买家，有更大机会买到他们中意的房子。

房客变屋主是好消息，但「一则以喜，一则以忧。」

 新房子是顺利买到了，但是巨额的月供款可以是压死每一个中低收入屋主。

依据房产销售的大数据，显示出全美6月份房屋市场销售大幅下滑。

6 月份全新屋销售环比下降 8.1%至 590,000 套。

6 月份二手房市场环比下降 17.4%。

另一方面，房屋需求放缓将「全新房库存推高至 9.3 个月」，是 2010 年 5 月以来的最高水平。

「建筑商、开发商」面对房屋销售疲软的趋势，降低了出售价格、并提供了「Buy Down房贷利率」或「帮助买家预先锁定利率6 - 9个月」或「送全套家电、太阳能板、Up Grade」或「愿意拿出佣金与地产经纪人合作」、、各种激励措施。

   有些开发商开始推出小坪数房子或Condo。REITs等大型投资机构。

   开发商通过减少房屋建筑的广告推销活动，来应对买家流量放缓和待售屋库存量激增的问题。 

依据房产销售数字，显示出新单户住宅的建设支出受到重创，6 月份的数字环比5月份下降 3.1%，相反的是，新多单位Condo项目的支出继续增长 0.4%。这表示大型投资机构对大型公寓与Condo较感兴趣，因为房租上涨，有利以后来提高投资报酬率。

例如：总部位於圣地牙哥的地产商MG地产(MG Properties), 砸下5.13亿与3.2亿美元，买入有551单位与 333个单位两处公寓住宅区。

2022年6 月份新房销售「中位价」较 5 月份下降 9.5%，这是今年第一次下滑。

Zillow最新数据显示，这是湾区自新冠疫情发生以来，房价首次下降。从5月到6月，美国前50大都会区中，有六个地区的房价开始出现下降，包括旧金山、圣荷西、圣地牙哥、奥斯汀、西雅图 、 南加州等。

Redfin数据显示，与2021年相比，被列为美国降温速度最快的房市北加州「圣荷西」2022年房屋销售量大减21%，平均房价下跌了5.1%。在房价下滑的情况下，上市房屋库存量却增加9%。屋仑地区销售量也减少16%，旧金山减少14%。

6 月份加州总体建筑支出环比下降 1.1%，是自 2021 年 9 月以来的首次环比下降。

随着利率走高、买气走低、需求不旺和股市疲弱」，未来几个月房价与房屋买卖活动会进一步趋缓。

时薪要多少才能住得起，美国一个普通的两居室住房？

在全国范围内，一个普通的两居室住房工资是25.82美元，是联邦最低工资7.25美元的3倍多。

在加州，两居室的住房工资为39.01美元，在美国各州中仅次於夏威夷。在全国10个最昂贵的都市区中，有7个在加州。

例如：旧金山，两居室的住房工资为68.33美元，为了租得起这样的地方，旧金山市目前最低工资16.99美元的工人需要做3.6份全职工作，或每周无休无眠工作144小时 ( 24 x 6天 = 144) ；就是说，年轻人要连续整整6天不睡觉才能在旧金山活下去。

美国GDP 连续下滑：

美国经济在第二季度再次收缩，实际国内生产总值 (GDP) 在第一季度下降 1.6% 后，第二季以 0.9% 的年率下降。

虽然「占经济总产出三分之二的消费者支出」在第二季度以 1% 的年增长率增长，但「待售库存增加」和「住宅投资/地产投机下降」是总体经济下滑的主要原因之一，因为「房地产开发与基础建设」是带动一国经济发展的火车头。

事实上，住宅投资下降了 14.0%，因为建筑商因担心买家购买力下降(房贷的负担能力大增)，而缩减建筑规模与兴建速度。

在劳动力市场保持稳健的情况下，连续几个季度的 「GDP 负增长」是否构成经济衰退仍有待观察。

毫无疑问，现在经济仍在降温，美联储的「大幅度加息、紧缩货币政策」将在短期内「抑制经济增长，抑制房价上涨，抑制个人消费，抑制企业扩大投资，减少公司利润、、。」

美联储在 7 月的联邦公开市场委员会 (FOMC) 会议上将联邦基金利率再上调 75 个基点至 2.25% 至 2.5% 的区间。

FOMC 会议后，发布的声明还暗示，当美联储委员会在 9 月再次开会时，可能会出现更多的紧缩政策。

「消费者信心」处於 17 个月低点：消费者信心连续第三个月环比下降，目前跌幅为 12 个月来最大，而预期指数跌至 2013 年以来的最低水平。

在接受最新月度调查的受访者中，7 月份约有 43% 的人认为美国在未来 12 个月内经历衰退的可能性超过 50%，

在4 月份只有 13% 的人认为美国在未来 12 个月内经历衰退的可能性超过 50%。，

「充分就业的人 - 就业率」减去那些「难以获得工作的人 - 失业率」之间的差异降至 37.8%，为一年多来的最低值。这是一个经济衰退的警讯。

     如果通胀率一直保持在 8% 以上，降下不来，房贷利率就有可能升到 9.5%以上 ，所以政府只有采用「房贷升息、增加地产税 、增加房屋增值税等方法」，才能阻止房价不断地往上冲。

经济报告 与 房市趋势图 分析：

2022年 7月下半月  南加州 房地产交易数据分析表，如下：

制表 ：唐冠军 老师

2022年 7月上半月  南加州 房地产交易数据分析表，如下：

制表 ：唐冠军 老师

制表 ：唐冠军 老师

股市己经进入熊势，投资股票要谨慎小心。

以下是08-03-2022股市的情形，供您参考用。

08-03--2022   一年最高  一年最低  III  6月30日   1年下跌  III  8月3日  1年下跌

Dow Jones  (^DJI)       36953      29653          30775           17 %           32846                 11%

S&P 500 (^GSPC)          4819        3637             3785            21                 4160                 14

NASDAQ  (^IXIC)        16212      10565          11028            32              12666                  22

PHLX半导体 (^SOX)   4088        2514             2556           37                 3051                  25

Apple Inc. (AAPL)          179          158                137           24                   166                   07

Alphabet  (GOOG)        152         102                 109            71                   119                  22

Amazon   (AMZN)         188          101                106            44                   140                  26

Boeing  (The) (BA)        242          113                137            44                   167                  31

Netflix  (NFLX)               701         163                 175           75                    228                  67

Tesla, Inc. (TSLA)        1243         620                 673            53                   924                   26

Bank  America (BAC)     50            31                   31            38                     34                   32

Home Depot (HD)        421         265                 277            34                   307                   27

Toll Brothers (TOL)        76           40                    44            42                     47                   38

KB Home (KBH)              50           25                    28            44                     31                   38

La-Z-Boy Inc.  (LZB)        40          22                     24            40                    29                    28

Bitcoin  (BTC-USD)  68789    17701             18914             73              23469                  66

币安 (BNB-USD)           689       185                  212            69                    302                  56

唐冠军 制作

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唐冠军 制作

经济报告 与 房市趋势图 分析：

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2. https://car.sharefile.com/share/view/sf6e04f3596d94898ab0d5363bae985d3

3. https://car.sharefile.com/share/view/sffbfc8764b7b494c9498ab5084f03ae0

参考资料: CAR Weekly Market Minute  08012022

4. https://www.car.org/marketdata/marketminute