景气 通膨 利率与 房地产投资理财学

7月份最新房地产资料

   根据地产网公司 DQnes 6月份的报告指出，洛杉矶县6月独立屋销售量比去年同期锐减22%。公寓下降23%、新屋下降37%。

  根据地产网公司 Realtor 6月份的报告指出，洛杉矶县6月待售房屋库存，比去年同期增加20%，Irvine市下降21%。因为待售屋库存增加，这些地区的房屋挂牌价格(叫价)也都在下降中。

   根据地产网公司 Zillow 6月份的报告指出，同样100万元在美国各城市可以买到的房子的平均平均 是2528平方英尺。

   越接近城中心或越接近好学区的房价就越贵。所以同样100万元买到的房子尺寸就不一样了。

例如 ：同样100万元在美国各大城市可以买到的房子的大小就都不一样。

   100万你在旧金山能买到876平方尺的房子

   100万你在纽约能买到835平方尺的房子

   100万你在洛县能买到1684平方尺的房子

   100万你在橙县能买到1687平方尺的房子

   100万你在河滨县能买到为 3032平方尺的房子

   100万你在圣伯纳汀诺县能买到2582 平方尺的房子。

   100万你在休士顿能买到为 3450平方尺的房子2幢。

   CNBC报导，美国抵押贷款银行协会称经季节因素调整的指数显示，全美重贷申请件数，比前一年降低逾85%，降到2000年来最低水准。 买方为买房而申请抵押贷款的件数7月减少了7%。，与去年同期相比降了19%。这明显表示买房人数下降了。

   07-27-2022在联准会连续2次加息三码，花旗(台湾)银行财富策划谘询部资深副总裁曾庆瑞表示，接下来还有「8码」要升，推估9月会再升3码、11月2码、12月2码，明年1月再升1码，合计约2个百分点，但也可能随经济状况再做微调。

  专家预计2022年9月份的房贷利率将升至7.5%左右，是去年7月份利率2.5% 的3倍，这样的高利率会让买方的月供款突然多出约1.62倍，使得买方「购屋能力」大大降低。

  例如：30年固定贷款，借款100万元。

   当利息是2%时，每月的月供款是$3699.

   当利息是4%时，每月的月供款是$4774.  ($4774 是 $3699的1.59倍) 。

   当利息是6%时，每月的月供款是$5996.  ($5969是 $3699的1.62倍) 。

   当利息是8%时，每月的月供款是$7331.  ($7331是 $3699的1.98倍) 。

   房贷月供款是随着利率高低有所不同。换句话说，利率越高，月供款就越高。利率越低，月供款就越低。  例如：

   30年固定贷款，当利率从2%涨至4%时，房贷月供款涨1.59倍。

 30年固定贷款，当利率从2%涨至6%时，房贷月供款涨1.62倍。

  30年固定贷款，当利率从2%涨至8%时，房贷月供款涨1.98倍。

 30年固定贷款，当利率从2%涨至10%时，房贷月供款涨2.37倍。

 30年固定贷款，当利率从2%涨至12%时，房贷月供款涨2.78倍。

 30年固定贷款，当利率从2%涨至14%时，房贷月供款涨3.20倍。

 30年固定贷款，当利率从2%涨至18%时，房贷月供款涨4.07倍。

 15年固定贷款，当利率从2%涨至4%时，房贷月供款涨1.15倍。

 15年固定贷款，当利率从2%涨至6%时，房贷月供款涨1.31倍。

 15年固定贷款，当利率从2%涨至8%时，房贷月供款涨1.49倍。

 15年固定贷款，当利率从2%涨至10%时，房贷月供款涨1.67倍。

 15年固定贷款，当利率从2%涨至12%时，房贷月供款涨1.87倍。

 15年固定贷款，当利率从2%涨至14%时，房贷月供款涨2.07倍。

 15年固定贷款，当利率从2%涨至18%时，房贷月供款涨2.50倍。

  【深度分析】若我们拿2%固定贷款利率为基础，来比较月供款变化：

  10年固定贷款，当利率涨4倍时，房贷月供款约涨1.32倍。

  10年固定贷款，当利率涨7倍时，房贷月供款约涨1.69倍。

  10年固定贷款，当利率涨9倍时，房贷月供款约涨2.0倍。

  15年固定贷款，当利率涨4倍时，房贷月供款约涨1.5倍。

  15年固定贷款，当利率涨7倍时，房贷月供款约涨2.0倍。

  15年固定贷款，当利率涨9倍时，房贷月供款约涨2.5倍。

    30年固定贷款，当利率涨4倍时，房贷月供款约涨2倍。

  30年固定贷款，当利率涨7倍时，房贷月供款约涨3倍。

  30年固定贷款，当利率涨9倍时，房贷月供款约涨4倍。

  唐冠军说：「为了不让银行多赚你的利息钱。当利率在低水平2%时，建议你选择30年的贷款，当利率在18%高水平时，建议你选择10年的贷款。」

  唐冠军说：「为了不让银行多赚你的利息钱。当利率越低时，建议你选择30年以上的长期贷款，买贵一点的房子。当利率越高时，建议你选择10年以下的短期贷款，买便宜一点的房子。」

南加州7月份销售量与上市屋库存量分析：

Irvine市  售出215幢，Pending有216幢，库存量379幢，可卖天数21天。

Arcadia市 售出68幢，Pending有30幢，库存量136幢，可卖天数42天。

Diamond Bar市售出39幢，Pending有24幢，库存量50幢，可卖天数24天。

San Gabriel市 售出36幢，Pending16幢，库存量54幢，可卖天数31天。

Chino Hills市 售出59幢，Pending45幢，库存量119幢，可卖天数34天。

Eastvale市 售出46幢，Pending有28幢，库存量127幢可卖天数52天。

以上述6个城市来说，Irvine市最好卖，Eastvale市最难卖。因为Irvine可卖天数低於22天，Eastvale可卖天数高过50天。从另一个角度来说，Irvine房价下跌幅度会比较最小。Eastvale房价下跌幅度会比较最大。

【注】：2022年4月时, 南加州可卖天数只有 5-10天。这明显表示7月份「买房人数与买房热情度」双双下降许多了。

   8月份开始你会看到「买方买气大减、疯狂加价买房消失、上市屋库存增加、房价大幅度下跌 与 重贷几乎消失」、、。

   其实，买方早在2022年3月份时，就知道联准会预计在今年将加息 5-7次。从6月开始，房市就慢慢转入买方市场了。只是6月份房价还没有明显下降，等到了8、9、10月，你就会看到房价大跌了。

【注】：实际上，房子的最终的「成交价」，你要在30-60天之后，你才会看到，因为整个 ESCROW交易手续，它所花的的时间大约是30-60天。因为正常的房屋买卖，它签约的时间与交屋的时间约有10至60天的落差。

比较甲乙两人，谁才是聪明人

同社区、同样大小的房子。

甲是用120万买到，贷款100万30年，利率2%，日月供款是$3699、

乙是等房价下跌到90万买到，贷款70万30年，利率8%，日月供款是$5136.

你说，比较甲乙两人，谁才是聪明人？

通膨影响消费者生活与住房两极化

     沃尔玛2022年来第二度调降年度获利展望，警告在通膨窜高之际，过高的价格已让消费者减少了部份较贵产品的购买，特别是服饰类，买气骤减，沃尔玛需调降商品价格来清除过多的库存。消息释出后，沃尔玛26日早盘崩跌8%，亚马逊跌4%、柯尔百货重摔6%， Kohl's下跌9.13%和Target下跌9.3.63%。梅西百货下跌7.24%，Nordstrom下跌5.5%，Ross下跌逾5.4%，TJX下跌4.2%。好市多下跌2%。亚马逊下跌5.23%。PayPal下跌5.6%。

  美国民众持续担心高通膨和升息，消费者信心指数在7月连续第三个月下滑。需求疲软已冲击到微软的游戏业务，该公司与Xbox相关的收入减少7%，本季料将进一步萎缩。晶片大厂德州仪器也发现，消费者对个人电子产品的需求也在减弱。

    另一方面高端的消费者还在抢购一只售价3,000美元的路易威登手提包。奢侈品集团LVMH Louis Vuitton第2季销售额攀升19%。

   俄乌战争陷入长期对抗，何时停战无人知道。07-18-2022克里姆林宫发言人（Dmitry Peskov）表示，因为俄罗斯受到各国的制裁，使得北溪一号管线的运作变得困难许多。这条管线在维修期间，对欧洲的天然气供应量会减少，目前仅能供应总能的20%。这些因素都将造成全球能源价格上涨与通膨上升不断。

   由於大城市的房价太贵了，造成人民生活越来越艰难、辛苦，有些居民就会想搬家到房价较低的城市中。

   为了健康原因，有些年长居民会向阳光充足的城市移动。

   为了高薪原因，有些年轻工程师、科学家，会向高科技城市移动。

   为了学区原因，有些年轻居民会向好学区移动。

   根据房地产经纪公司Redfin 6月份的报告指出， 目前当地居民可能在未来试图搬离的城市，其排名如下：旧金山、洛杉矶、纽约、华盛顿特区、西雅图、波士顿、底特律等、丹佛、芝加哥、民尼亚波利斯。

   目前居民可能试图搬进的城市，其排名如下：迈阿密、坦帕市、凤凰城、沙加缅度、拉斯维加斯、开普科勒尔、圣地牙哥、佛州北港、圣安东尼奥、达拉斯。

     投资(买卖)房子的学问特别大

   投资房子是好事一件，但「将来能不能赚到大钱」则是一门大学问。

   凡没学会这项本领的人，就离「大富大贵」还很远 。凡已经学会这项本领的人，相信他们早已经是「大豪宅」的主人了 。

  提高「自己收入」与「抵抗通膨」的五种投资法：

1. 选择在大城市的好地段、好学区买房子或买土地

2. 选择投资在实用的产品上或有新专利的产品上

3. 选择有潜力大公司的股票，(因为无股权的人，不会富。)

4. 选择投资在有优秀人才与专利的大公司。(因为投资在聪明人的脑袋是你发财捷径。)

5. 投资自己的脑袋，让自己成为优秀成功的「演说家、推销员、网红、发明者、理财师、各行业专家、、。」

唐冠军说：「用省吃简用、节约能源」来抵抗通膨不是长久之计，最好的方法是增加自己的净收入与被动收入。」

唐冠军说：「借力使力不费力。站在巨人的肩膀上，你比巨人更伟大。如果你不知道如何投资，你可以考虑投资在有优秀人才与专利的大公司，例如：台机电、特斯拉、苹果手机、、、。」

许多人在10年内，可以因为「房子买卖」赚到1倍、2倍、3倍或更高。能在10年之内，因为房子买卖赚到2倍以上者，就是房地产上的投资高手。

例如：脸书创办人查克柏格位於旧金山的豪宅之前成功出售。他在2012年时以1000万元买入。2022年他以3100万元卖出。

假设这幢房子在扣除房子装修成本与各种费用之后，卖方赚了约1500万。假设当初屋主拿出50万元(5%)的头期款，且向银行借了95%的房贷，那麽这50万元的的投资报酬率将是30倍。(1500万/ 50万 = 30倍利润) ，这就是富人利用杠杆原理来抬高投资报酬率，这就是富人发大财的方法之一。

另外一个实例，你可以去参考地产大亨」川普的房地产投资理财学。

唐冠军说：「富人懂得如何投资房地产和知道如何善用杠杆原理，这就是为什麽富人越来越富的原因之一。」

 附注一：查克柏格在太浩湖附近还拥有一栋价值5900万元的房子。在夏威夷州可爱岛(Kauai)也拥有1500英亩的土地。

附注二：银行对房贷审核是很严格的，除非你的年收入是很高很高，这样银行才敢借钱给你。

附注三：  利率与月供款的关系