南加州6月份房地产最新走势  让您知  

   06-30-2022新闻报导： 德国六月通膨意外下跌，从5月的8.7%降到6月的8.2%，但是仍在高位水准。法国六月通是膨6.5%。英国六月通是膨9.1%。

   根据经济数据报告，2021年11月至2022年6月美国股市己经大跌20% - 35 %。例如：SP500跌掉21%。NASDAQ 跌掉32%。Tesla跌掉53%。

   南加州房市在新冠疫情时，房价连继上涨了23个月。( 2020年7月至2022年5月) ，大部份城市约涨了25% - 45%，但目前房市受到「8.6%高通膨率 + 股市不振  + 联准会多次升息 +  油价上涨 + 俄乌战争 +  联准会缩表、。」 等拖累，抢房时的热情度己经明显下滑了。

    房市从2022年6月份起买房需要加价的百分比己经明显转弱了。

   美国经济的近况令人担忧：「六月份房贷利率近6.5%  +  五月份通膨率近8.6% +  股价指数下跌2 -3成   + 全球供应链断供严重 + 第五波疫情正在漫延中 + 企业缺工人严重 + 俄乌战争 + 拜登民调下滑 + 其它不确定的因素、、」，原本坚挺的房价就要开始要下修了。

   真正买屋签约的日期与交屋日期会差距15 - 60天，平均为45天。由於房价的交易报告一般会落后45天，所以6月15日联准会加息0.75%后, 真正影响房价的报告，要等到8月初才能看到。

    预测7月13日联准会可能又要加息0.75%, 真正影响房价的报告，要等到9月初才能看到。

     财经专家，仅凭联准会「连续升息政策 + 可能的经济衰退 + 买家的购屋能力大减  +  新疫情未息  +  联准会缩表、、、」等的经济因素，财经专家们己经大胆预估，2022年年底的房价要比五月份房价下跌约10% - 15%或更多。

南加州2022年6月份房地产「交易量与成交价」来分析南加地产走势

加州房地产成交价，连续上涨近2年多了，这一波上涨趋势可能在2022年9月份结束。

  2020年7月至2022年5月止，在「新冠期间」，美国加州房地产成交价，己经连续上涨23个月，其「只涨不跌」的原因: 分析如下：

1.  需过於供 

2.  物价上涨  

3.  房源缺少  

4.  屋主惜售 

5.  房租上涨

6.  失业率下降

7.  趁着房贷利率处在低点，正是房客翻身的好机会，所以推高了房价。

8.  成交价比初始价多出3 - 20万或更多。

9.  商用仓库涨价的速度与幅度比豪宅更快、更猛、更凶。

10.   投资者抢购空地较大的房地产，用来增建ADU。  

11.  供应链断裂，预期原材物料、粮食、工钱、会继续上涨 。

12.  美金升值，吸引热钱大量流入美国 。

13.  美国国防军工产业一支独秀，大发战争财。 

14. 基础建设陆续开工，急缺人才、工人与原材物料供应。

15. 美国加大尖端的晶片研发与制造，急缺科学家与工程师。

16. 美国政府鼓励大企业把生产工厂搬回美国。

17. 美国商家与大企业招工困难，员工薪水三级跳 。

18. 许多科技、金融 、运输业与网红等贵族，他们赚钱的本领比我们想像的还要厉害。

19. 从2019至2022年，有在股票市场上赚到钱的人，他们把部份资金移转到风险较低的房地产中。这也成为房价上涨的动力来源之一。  

20. 俄乌战争，让美国大发能源财与粮食财。军工股股票大涨。

21. 俄乌战争之后，美国会变得独大、独强，所以会吸引更多人才与热钱流入美国。

22. 美国贫富悬殊拉大，富人越来越富，人数也越来越多，所以豪宅房价上涨可期。

23. 房客羡慕房东赚到大钱，也想复制一下房东成功术，所以第一次买房的人数急速大增。

24. 有梦最美，「有美国梦，更是美美美」，俄乌战争之后，「拥有美国地产，更是美美美、美美美」。当地美国人对住房与商业地产的需求量大增，所以美国房价上涨可期。

25. 国外富豪或大亨来美投资人数增加，造成需过於供，所以房价只涨不跌。

26. 许多富人用现金抢房子。房贷利率上涨与他们毫无关系，所以美国房价上涨可期。

27. 己经拥有房子10年以上的人，他们的地税偏低，又拿到2.0%左右的房贷好利率，由於这些利因，造成他们可能一辈子都不会卖房子了，以后把房子拿出来卖的房源就更少了，所以美国房价上涨可期。

28. 由於建材、人工。建地、空地都大涨，推高了开发商建屋成本。市面上少了房源，所以美国房价是只涨不跌了。

29. 如果「加价成交的房子」它的市占比率超过75%以上，就表示大多数的房子要加价才能买得到。看看「加价成交的房子」的占比就可以知道为什麽房价还在上涨。

30. 如果房子房源的平均可售天数小於15天就表示大多数的房子很快就进入Escrow了，这表示房子不够卖。基於「需过於供的原因」 ，房价就跌不下来了

31. 以尔湾市为例。五月份出售的独立屋有113幢，其中86%的房子是加价成交。加价的金额在5万 - 30万之间居多。现有五月份的房源只够12天的供应量，您说在目前「需大於供」的情况下，尔���市的房价，近期内可能会大跌吗？

32. 要想房价下跌除非是碰到「房贷利率大涨，或失业率大增，或大量减薪减工时，或居民大量移出，或死亡率大增，或政府加徵地产税，或天灾、人祸、海啸、战争、或股市大崩、或发生金融灾难、或政府免费分送住房、或政府免费送土地房子给人民、或当地治安变得很坏、或人类移居到外星球、或有钱人消失了、、、」。

33. 如果上述事件都不发生，要想房价如期下跌就是妄想。既然房价不会大崩，以房客或年轻人的角度来说「趁早买房」就是最好的上上策。

34. 「趁年轻，早早存钱买房子」就是最好的上上策。不要再等5年 至 30年之后，你才悔不当初，后悔说出「早知道」。

35. 如果贷款是60万，房贷利率每升高1%。你的年收入就要多出1.5万至2.5万，才能符合银行基本的贷要求。所以房贷利率变高，你的购屋能力就变小了。

36. 「年龄不等人，房子也不等人，房价也不等人，利率也不等人，小孩长大需要更大的房子也不等人，通货膨胀也不等人」，如果你现在需要房子，你就今天去买房子，这就是「早知道」的唯一解方。

37.   现在压垮「只涨不跌」的最后一根稻草是联准会的「连续6 - 9次升息的抗通膨政策」。

38.  现在的「高利率 + 经济衰退 +  人民购买力降低了、、」将造成今年房市提早过冬。

「总结」：现在的「高利率 + 经济衰退、、」将造成今年房市提早过冬

1.  美国超低的房贷利率 + 疫苗大量施打，让消费者信心大增，呈现出普遍怪现象「要加价才能抢到房子」，导至房价大涨，停不下来。

2. 2022年 6月15日起，联准会推出「连续6-9次升息政策」，6月一次加三码利息(0.75%)。7月也将加息三码。这就吓坏了买房子的人。

3. 买家因为升息过猛，6月房贷利率 6.25% - 6.875%，失去了其原有在超低利率2.5%时的贷款能力与养屋能力。

4. 2022年下半年，买家因「房贷高利率 + 景气衰退 + 购买慾大降 + 买家等待房价大跌下来时再重新入场 + 公司裁员，失业率上升、、」等原因，买家己经开始减少50% - 75%了，房市要「提早过冬」了。

5. 以买家来说，股票大跌时，投资人的股票损失30% - 50%或更高，让很多买家头期款大减，因此买家望屋兴叹，自言自语「我的美国梦」飞走了。

6 「25至50岁买不起房的人，要付一大笔房租钱给房东，同时他们也是年轻爸妈，正在组成家庭、抚养子女，同时也要付出大笔教育费，所以他们的生活压力最大，日子也最辛苦。」

    唐冠军说：「 联准会加息， 经济不好，收入减少，失业或结束事业，不是人生的尽头，而是人生的另一个开始。如何把握每一天，改过自新，改头换面，改邪归正，改弦易辙，打起精神，从头开始，才是你目前最重要的事。」

最后 祝您  身体健康，努力学习，把握机会，事事如意， 东山再起。

也祝您「买房、卖房 或做各种投资」都成功， 平安顺利开心，家庭和谐，一生幸福快乐 。

南加州6月份 各大城市房子(包括康斗) 交易量与房价，供您参考

6月份   Active  Pending   Close   P + C    加价   原价   杀价    加价%   可供销售天数

尔湾市      344     226         234     460     155     12       67        66           22 

新港滩      180      48           76      124       28     06       14        58           44

约巴林达  117      77           72      149       52     01       19        72           24

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6月份    Active  Pending   Close   P + C   加价   原价   杀价    加价%   可供销售天数

亚凯迪亚 131       61           53     114       30     04      19        57             26

帕萨迪纳  198     141         151     292     100     25      26        66             20

南帕萨迪纳 28       13          13        26       09     00      04        69             32

圣马力诺    23      12           11        23       08     00       03       73             30

圣盖博        36       34          30        64       24     01       05       80             17

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 6月份   Active  Pending   Close   P + C   加价   原价  杀价    加价%   可供销售天数

核桃市       42       31           12        43       10     00      02        83            29

钻石岗      70       44           44        88       27     04      13        61            24

奇洛岗     104       57           56      113      29      07      20        52            28

可口满加  248    144          175       319   122     12      41        70            23

东谷市    105      44            43        87       25     04      14        58            36

波莫那    100      66            57      123      44      07      06        77            24

唐冠军 制作

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南加州4月份各大城市独立屋(不包括康斗)交易量与房价，供您参考

4月份     Active  Pending   Close    P + C    加价   原价   杀价    加价%   可供销售天数

尔湾市           96     123         113      236      97      08      08        86           12  

新港滩          74       48           60       108      32      06      22        53           21

约巴林达      38       63           55       118      50      01      04        91          10

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4月份        Active   Pending   Close    P + C    加价   原价   杀价    加价%   可供销售天数

亚凯迪亚      68        59          84      143       69      05      10        82           14

帕萨迪纳    87        83          82      165       66      03      13        80           16

南帕萨迪纳15      08          06        14       06      00      00        100         32

圣马力诺      23       00           23       46       19      01      03        83            15

圣盖博           25       22          18       40        16      01      02        89           19

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4月份     Active   Pending   Close    P + C    加价   原价   杀价    加价%   可供销售天数

核桃市          21        25          18        43       13      00      05        72           15

钻石岗         29       39           28        67       23      00      05        82           13

奇洛岗          33       61           53      116       42      01      10        79           09

可口满加    105     142         115      257       97      06      12        84           12

东谷市         29      48           53      101       45      02      06        85           09

波莫那        38      70           62      132        53      03      06        85           09

唐冠军 制作

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南加州钻石吧市2022年 1 至6月  房地产买卖 资料分析

唐冠军 制作

南加州亚凯迪亚市2022年 1 至6月  房地产买卖 资料分析

唐冠军 制作

从上述 大量资料 看出来，

1. 每一个城市没有卖掉的房子其数量，比4月份多出10% - 30%。

2. 每一个城市加价成交的百分比，比4月份少了10% - 20%。

3. 每一个城市可供销售的天数，比4月份多了10天 - 20天

4. 从上述资料分析结果，可以证明房市买气从6月份开始明显减弱了。

5. 房市会受到联准会连续加息的拖累，渐渐失去了买房欲望与购屋能力。

6. 当房价开始下跌时，它一跌就是3年 至 4 年 。所以说这一波房价下跌之后，房市最好进场的时间是在2025年 - 2026年之间。

7. 如果你发现房贷利率从最高点下滑50%以上时。 例如：房贷利率从最高点10% -12%下滑至5% - 6%时。你就可考虑买房了。

8. 如果你发现房价从最高点下滑30% - 50%以上时。 例如：房价从最高点100万下滑至50万 - 70万时。你就可考虑买房了。

9. 如果你发现股票指数从最低点反弹上升25% - 40%以上时。 例如：SP 500指数从最低点3637反转上升时。你就可考虑「从卖债券到买股票」了。

10.  「从卖债券到买股票」，「从卖股票到买房子」，「从卖房子到买债券」，这是「周而复始，轮流交替」的投资法则。如果你有赚到大钱50万 以上，你也可以用「人寿保险」或「 DST延税信托」、「 Defined Benefit Plan」、「 Defined Contribution Plan」来延税、避税、省税。

11.   例如 :  如果你在2022年7月卖房(指你卖掉你的投资房)，「从卖房到买美国债券」。然后在2023年股票触底时，卖掉美国债券去转投资股票，那将是一个灵活的投资设计。等到2025年 - 2026年，你就可考虑另一次的「从卖股到买房」了。

股市己经进入熊势，投资股票要谨慎小心。

以下是06-30-2022股市的情形，供您参考用。

06-30-2022            一年最高    一年最低    6月30日    1年下跌%

Dow Jones  (^DJI)       36953      29653      30775       17 %

S&P 500 (^GSPC)          4819        3637        3785         21

NASDAQ  (^IXIC)        16212      10565      11028         32

PHLX半导体 (^SOX)   4088        2514         2556         37

Apple Inc. (AAPL)          179          158            137         24

Alphabet  (GOOG)      2879        2300          2187         24

Amazon   (AMZN)         188          101            106         44

Boeing  (The) (BA)        242          113            137         44   

Netflix  (NFLX)               701         163             175         75

Tesla, Inc. (TSLA)        1243         620             673         53

Bank  America (BAC)     50            31               31         38

Home Depot (HD)        421         265             277         34

Toll Brothers (TOL)        76           40                44         42

KB Home (KBH)              50           25               28         44

La-Z-Boy Inc.  (LZB)        40          22               24          40

Bitcoin  (BTC-USD)  68789    17701         18914         73

币安 (BNB-USD)           689       185              212         69

Oil Jun 22 (CL=F)          130         62              107         72↑

Na Gas Jul 22 (NG=F)   10           4                  6           50↑ 

Corn玉米  (ZC=F)       872       488              637         31↑

唐冠军 制作

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唐冠军 制作

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     投资与置产不可不慎，尤其是对第一次买房子的人来说，买方完全没有经验，也不懂房地产买卖的法令法规，也不懂房贷市场的游戏规则，所以买方极容易被不肖的经纪人玩弄而不知。

     投资与置产有极大的风险，所以买方不可以像「瞎子摸象」走上错误的陷阱中，初次买房者，碰到吃亏上当的事常常有。更糟糕的事就是打肿脸充胖子，碰到房价下跌，处在失业或减工时，最后落到「周转不灵、养不起房子、迟交月供款、、」，最终房子被贷款银行没收、拍卖，弄到一无所有。

2001年 Dot Com风暴SP 500指数跌掉48%。 2007 -2028年 次贷风暴 与 金融风暴，SP 500指数跌掉56%。2022年「通膨风暴 与 加息风暴」，SP 500指数目前跌掉21%，这只是一个开始，并不是一个结束，至於谷底落在何处或在何时，我们并不知道，预测可能在2022年年底至2023年。这次「通膨风暴、加息风暴、俄乌战争、新冠发展、Monkeypox 猴痘、气候变化、缺水缺粮、、」值得继续观查，我们要防患於未然，小心应对。

  2022年房贷利率升高和通膨窜升，导致购屋需求、贷款需求与新建屋需求，全部降温。不动开发商Compass、Refidn和 摩根大通JP Morgan 贷款部门，上周纷纷宣布将裁员。房地产业的好日子结束了。

   唐冠军说 ：「为了不犯错误、不走弯路、不二过」，您应该要先去上投资理财的课程，并且向好老师虚心学习，这才是保护财产，避免投资损失，达到「高效、安全、稳妥、满意、不走弯路的投资与置产的好方法。」

附上： 2022 猴痘 Monkeypox Outbreak  请大家要小心防疫

https://www.cdc.gov/poxvirus/monkeypox/response/2022/world-map.html