当心住宅的公平市场价值

以及在第7章的退税

我现有两个第7章案例，受托人积极追着债务人的房屋。受托人的任务和责任是让任何非豁免的资产，他们可以得手，并出售兑现清算成现金用於分配给债权人。当房子的价值都很高，有多少宅基地权益的计算是免除因为受托人和债务人之间争论的焦点。在这个时候在加州，虽然有可靠消息称，下个月将增加的宅基地豁免限制如下：$ 75K为一个人没有任何其他家庭居住的房子; $ 100K对於谁拥有其他家庭成员住在房子里并没有自己的房子， 65岁老年人是$ 175K且不论其总收入，而对於55岁债务人其家庭收入不超过$ 35K者豁免$175K。可以肯定，大部分债务人仍然有宅基地股票是这些限制，特别是那些谁拥有HELOCs或第二信托契约，或最近获得再融资增加他们的抵押贷款者。但有时，我们有案件在模棱两可分界线。

在模棱两可的情况下，凶猛的受托人想尽办法要得到房子，乃是债务人的噩梦。有一个案例，关於$ 100K宅基地完全的豁免，有争议的两个问题有利於债务人。其中之一是，当他买房子时，有两个合作夥伴各投$ 50K，并且，允许债务人仅仅以他的名义持有合法所有权，有书面明示信托协议，事实抵押贷款只是他的名字，因为其他两个合作夥伴是外国人在美国没有居留权。但协议规定，一旦财产被出售，利润分成债务人40％，其他合作夥伴各30％。房产是2年半前买，但没有记录明确这一信托。因为它没有记录，受托人的立场是，该协议对他没有约束力。债务人的立场是，他持有的另外两个合作夥伴的信托财产，并有在购买物业时两个合作夥伴直接从国外电汇到escrow的证明文件。因为财产是信托持有，不论该协议的未记录状态，其中的60％不是破产债务人财产--由受托人依据管理的财产。本协议项下债务人的40％完全是在他的$ 100K豁免范围内。

就算受托人在他的法律地位正确的，债务人有第二个说法，比第一个还更强，强大到足以击败受托人的索赔，这是有记录在洛杉矶县$97K判决留置权的事实，债务人申请破产6个月之前。这种说法是非常强的，因为$97K记录判断留置权有效地消灭了该受托人盯着的$127K免费的股权。如果添加一个6％的销售成本，恐怕只剩零资产净值。因此，没有什麽可以让托人交给债权人。

受托人提交的对抗，甚至没有要求记录的判决留置权的证明，和未记录委托协议的证明， 错误地认为债务人在他的破产申请时撒谎和隐瞒，债务人应被拒绝免债，并认为法院应该命令债务人将其房子转给受托人。我真的对这些指控感到惊讶，因为这些指控都没有可信的事实依据。受托人提交的初步报告显示物业没有判决留置权。幸运的是，债务人有$ 97K判决留置权的记录副本和信托协议的证明，并从他的合作夥伴的$ 100K的电汇。不用说，我们提交答辩书，呈堂所有文件证物，证明债务人没有说谎。当然，这需要至少六个月才出庭，甚至可能需要一年，取决於法院的日程安排。当然，这仅仅是个例子，就因为着了魔似的受托人认为有净值可拿，而实际上，没有。我们希望在我们的上帝的帮助下审判打赢这场官司。我们祷告，主爱我们，他派他唯一的爱子耶稣基督，通过无染原罪的现在天堂的女王圣母玛利亚降生为人，耶稣基督被折磨和为我们赎罪死在十字架上，2016年前的今天，为救赎我们，圣灵总会胜利。

另外一位客户，我们今天上午刚刚去他的听证会。他的房子由他和儿子各拥有一半。他的一半完全是他$ 175K宅基地豁免范围内，因为他55岁，他和他妻子的收入小於$35K一年。事实上，债务人和他的妻子现在收入为零，因为他失去了他的生意，该生意在2014年支付他的工资。他的儿子，是美国海军，支付抵押贷款。受托人质疑的路线是过於激进，我想。我知道受托人要怎样做。他想引起证词将证明债务人实际从他离异9年的前妻获得收入。受托人甚至质疑当美国海军的儿子如果确实存在，哪军衔？ 。我认为这太过分。他们问他儿子的军衔？债务人回答他不知道，但说他已与海军陆战队9年。他是当官？债务人说是的，他是。他叫什麽名字？债务人必有重复了他儿子的名字3遍，但受托人仍没能搞懂姓名。因此，受托人表明，陈述了儿子例如孙宁的名字初步题报告。然后，受托人表明债务人的纳税申报於2014年，并说，“你的儿子怎麽会是美国的海军，当你在这里声称你的报税他的名字（亚当孙宁，例如）什麽原因？”债务人表示，这是我的二儿子，由於亚当孙宁是出生在美国，在念高中，这就是为什麽我叫他亚当孙宁，而我的大儿子不是在美国出生的，这就是为什麽我给他取名孙宁。多麽完美的响应，因为这是事实！真理比小说还离奇。尽管如此，受托人要求近两年来房贷证明，过去的两年报税单，近两年来银行账单，并继续下月听证会。但事实是，受托人不能碰债务人的房子，因为他确实有资格获得$175K宅基地豁免。

也要当心退税，因为现在是报税季节。如果您希望退款，你必须在schedule C上免除; 否则，你将被要求把退款交给受托人。还是先拿到退款，并用它来支付房租或抵押贷款，因此不再是破产财产一个欠款的一部分。

“当下彼拉多将耶稣鞭打了。兵丁用荆棘编作冠冕戴在他头上，给他穿上紫袍，又挨近他说：“恭喜犹太人的王啊! ”他们就用手掌打他…耶稣背着自己的十字架出来，到了一个地方，名叫髑髅地，他们就在那里钉他在十字架上” 约翰福音19

(所有翻译以英文为准）

杨清泉律师毕业於乔治城大学法学硕士，并已经开业三十多年。杨清泉律师专精破产法，商业和民事的诉讼，在加州已成功的处理了超过数千个案件，其中包括海外公司。杨清泉律师通英语，国语及福建话，并期待着与您讨论您的个人情况。请致电安吉Angie，芭芭拉或Jess，预约电话（626）284-1142，地址1000 S Fremont Ave, MAILSTOP 58, Building A-1 SUITE 1125, Alhambra, CA 91803 或核桃市地址20274 Carrey Road, Walnut, CA 91789.