这是我们上次没有讨论过的关於破产的一些误解：

1.我会失去我的房子吗？

通常情况下，债务人只要在房屋中的净值不超过适用的宅基地豁免，就可以保留住房。如果房屋的净值在宅基地豁免范围之内，房屋不会成为受债权人管理的破产财产的一部分，为债权人的利益。换句话说，在第七章的情况下，没有把这个房子丢给受托人的风险。房地产价值在2007年至2009年期间由於华尔街垮台的抵押贷款危机与其按揭贷款贪婪之后失去了一半的价值。如果你记得，在抵押贷款危机之前几年买房是很容易的。你可以零头款不查收入买一个房子。买一个房子你所要做的一件事就是要有一个名字和社会保障号码。你甚至还要活着。即使你埋在地下六英尺，只要你有一个社会保障号码，你的梦想的房子等着你搬进去。事实上，很多有假的社会保障号码的狗也能买房。我不跟你开玩笑。

当时我有很多客户，最低工资就可以买到一百万美元的豪宅。这个想法是让房子保持几个月，然后出售它来获利。由於房价不断上涨，您以零头款购买的一百万美元豪宅将在3个月内达到120万美元。扣除3万元的持有成本后，在3个月内将获得170,000美元的利润。实际上，每个人和他们的母亲都成为迷你川普。有些会购买十个出租物业，其目的是在两个月内出售，每个利润为五万元。有10个租金，您可以在6个月内赚取$ 500K。一年做两次，一年就可以成为现金百万富翁。我在德克萨斯州，亚利桑那州，佛罗里达州有租赁客户，当然在加利福尼亚。他们都成了房东。然后，泡沫爆炸，房地产在高峰期失去了一半以上的价值。

那麽房地产价值观现在回到泡沫破灭之前甚至超过了顶峰。所以债务人现在要注意现在的房屋价值。很容易得到您房子当前价值的评估。您可以在不到两分钟的时间内上线完成电子评估。

加利福尼亚州的宅基地豁免是单身人士75K，有与一位住在家中的有资格亲属的人为10万美元，而至少65岁以上的老年人则为17.5万美元，或55岁岁夫妇收入少於35K。例如，你的房子现在价值$ 500K，你的第一笔抵押贷款的余额是$ 325K。你刚刚转过65岁。那麽，你的房子是免税的，因为你是65岁的，因此整个175K的净值都被覆盖了。

如果你的房屋的净值超过了宅基地的豁免，那麽谨慎的部分要求你提交第13章，而不是第7章。第13章受托人没有权力出售债务人的房子，而第7章受托人有这个权力。

（待续）
（所有翻译以英文为准）

杨清泉律师毕业於乔治城大学法学硕士，并已经开业三十多年。杨清泉律师专精破产法，商业和民事的诉讼，在加州已成功的处理了超过数千个案件，其中包括海外公司。杨清泉律师通英语，国语及福建话，并期待着与您讨论您的个人情况。请致电安吉 Angie，芭芭拉或 Jess，预约电话（626）284-1142，

阿市地址：1000 S Fremont Ave, MAILSTOP 58, Building A-1 SUITE 1125, Alhambra, CA 91803 

或核桃市地址： 20274 Carrey Road, Walnut, CA 91789.