案例：

亲爱的郑律师您好，我是一个房东，日前将我的住屋承租给一个单身的房客。这名房客经常迟延房租，经过再三催讨，仍不愿按时缴交租金，近期甚至变本加厉，不再缴交房租。在迫於无奈之下，我在几个月前，给这个房客提前一个月的通知，告知他，我希望他在一个月内搬走。

没想到在一个月通知前的一个星期，他突然消失而失去联络，但他所有的东西仍放在房间内。一个月的期限到达时，他还是没有回来，我只好将他房间的东西搬到车库。几天后，这个房客突然回来了，当他发现他房间的东西全部被搬走时，他竟然报警，说我无权进入他的房间，还声称他掉了许多贵重的财物。警察来时，我拿出一个月前的中止合约通知，但是警察仍认为我无权进入他的房间，也没有权力搬动他的东西，而开出刑事出庭通知单，指控我私闯民宅，要求我出庭。郑律师，请问我应该怎麽办呢?

郑博仁律师解说：

最近这几年，全球都面临了经济不景气的影响!尤其是失业率不断攀升的加州，许多人因为无法找到工作，付不出房租造成一连串的问题。当房客无法交付房租时，屋主有权利要求房客搬离。但是， 驱逐房客必须按照合法的程序。

驱逐房客，依法必须先经过法官的裁决。驱逐房客可用的理由有两种：当房客无法按时交房租时，可采未付房租（non-payment）；而当房 客对房屋的使用超出原先协议的范围，如私下转租，契约期满仍不搬离，或对邻居的生活形成妨碍时，可以以霸占（holdover）为由驱逐。

驱逐未按时付房租的房客，屋主可先以口头通知房客欠缴房租。三天之后，可向房屋法庭申请驱逐，法院会通知房客出庭说明原因。若房客未按时出庭，法官将采信原告说词，进行缺席宣判。

至於霸占，屋主则必须对其理由在法庭上提出证据，供法官参考。

按照加州的法例，房东必须提前给房客通知，一般是提前三十天。如果房客到期仍未搬走，房东必须给房客搬离的通知，五天后，房客仍未搬走，房东可到当地 的法院申请驱逐令﹔在法官裁定房客必须搬离后，你可以叫房客搬走，如果房客仍坚持不搬，届时可以打电话通知警察，要求警方强制执行法官的驱逐令。　　

而当屋主取得判决书后，法警将执行法院的驱逐令，并给予房客72小时的时间自行搬离。如果房客届时仍未搬离，房东有权换锁，并将房客的私人物品移至他处保管。

特别应注意的是，依法，只有法庭的警长及法警有权执行驱逐，屋主不得以任何私人手段，如换锁或切断水电胁迫房客搬离，或对房客采取精神或实体的威胁与骚扰，否则将面对民事及刑事的刑责。

华人社区最常见的违规行为是，在法官仍未签署驱逐令前，屋主已先采取驱逐行动。届时，房客报警，屋主反而从有理变为无理，反而成为刑事案件的被告人。因 而，房东在处理房客问题上应特别小心，在出租房屋或房间给他人前，应先作一些犯罪或信用调查，应向房客要求先交保证金，在房客违约时，应透过合法的方法来 驱逐房客，不应私自进入租客的房间，不应更换锁以阻止房客的进出，不应搬动房客的私人物品。

希望我今天的回答对您有所帮助!谢谢。