两个客户均为业主，因为他们都拥有出租物业，上周来见我，有不同的问题。

为什麽人们买出租物业，传统的观点有两点。首先，出租物业将提供房东每月收入源源不断。其次，物业的价值最终会上升，从而使得房东有丰富的净值，像唐纳德·川普。问题是，在现实中很多事情使买出租物业可能错了。例如，租金可能不能支付每月费用，有相当多的维修和保养费用。如果发生这种情况，业主没有每月收入源源不断的收入，而是面临着月度亏损。面对持续的每月损失，房东将不得不自己掏腰包支付每月的损失，或借钱来资助损失。 $ 1,500每月亏损转化为$ 18，000年度亏损。房东被挤到一个进退两难的境地。他应该继续成为业主，并在未来5年内失去另一个$ 100K？而另一个问题是，如果房价都在上涨，可以增加净值抵消每年的损失？比方说，5年吃的年度亏损$ 18,000后，房东是亏$ 90K，但在第5个年头，房子了$ 200K，那麽业主将在第5年赚了$ 100K。

在纸面上，这似乎是看它一个合理的方式。但在现实生活中，它不是那麽容易维持年度亏损。这就是发生在我的第一个房东的客户。

第13章放弃出租物业

她的情况是，大约8年前她卖掉了自己的住所，刚刚在房地产泡沫破灭之前。她买了她的住房净值$300K。然后，她放$100K头款买一个新的住所，$100K头款买出租用4个单位，而最后$100K买另一租住有4个单位。当时所有房地产价格的高涨。所以，尽管她得了$30万出售她的故居，因为价格比天高，她还买了她的新住处，两个出租物业也比天价高。现在7年后，新的住所没问题，其中有$400K的净值，因为她的新居所是一个高需求区，外国人支付100％现金而房屋数量有限。

 
出租物业的第一个问题是每个月亏，因为有很多出租费用：物业管理，不断的维修，园艺，维修，税收和房贷是沉重的，8个单位每个月将近亏$2K的。第二个问题是，7年后，这两个物业有没有净值。因此，7年后，她共支付了$168K的$2K的每月亏损，而她也失去了她的$200K首期，总计7年亏损了$368K！现在，她想退休，摆脱的出租物业，因为她说：“我已经失去了我所有的$120K的积蓄，而$200K首期，我必须继续借钱支付的损失，我只是想现在退休了没有这个问题。” “我想摆脱这两个出租物业，但我想保持我的住处，这就是我想做的事情。”

深入分析她的情况后，我提出申请第13章在正确的时间放弃两个租金。一个出租物业不得不先被封死，或“契约代替止赎”来代替，看那个速度更快;否则，她的担保债务水平将超过第13章的限额，然后她便可以在她的第13章的计划放弃另一个出租物业。她无法提交第7章，因为她自住屋净值为$400K。在任何情况下，在第13章将实现她的愿望，摆脱了出租物业，由於没有任何金钱上他们。因为她有大量的净值在她的住所是超过$175K，她将不得不计划支付约$500K每月利息支付她无担保的$30K的债务超过60个月。经过60几个月，她将是无债一身轻，但她会立即释放两个出租物业无进一步的责任。这正是她想要的，没有财务问题地退休。

 第13章要停止法拍并保留出租

另一个客户，五年前卖掉她的房子用她的$100K所得款项净额买了4个单位的公寓。她出租3个单元，自住在一个单元。她每月打平。问题是她有一个很艰难的时期支付第一抵押贷款，因为丈夫去年退休。银行修改了她的抵押贷款后，，但修改后的金额仍然是她的负担因为她的丈夫退休。现在，她希望做最后一次努力，以进一步修改按揭付款。现在的问题是，银行已经设置了10天内法拍物业。她没有支付抵押贷款12个月，目前已拥有$10万的巨额拖欠。不过，她想停止法拍，因为她相信，她不久将能够得到一个合理的修改。当然，停止法拍的唯一方法是申请第13章。

 “过了六天，耶稣带着彼得、雅各和雅各的弟弟约翰，领他们悄悄地上了高山。 2 耶稣在他们面前改变了形像，脸好像太阳一样照耀，衣服变得洁白如光。”- 马太福音17：1-2

 （所有翻译以英文为准）

杨清泉律师毕业於乔治城大学法学硕士，并已经开业三十多年。杨清泉律师专精破产法，商业和民事的诉讼，在加州已成功的处理了超过六千个破产案件，其中包括海外公司。杨清泉律师通英语，国语及福建话，并期待着与您讨论您的个人情况。请致电安吉 Angie，芭芭拉或 Jess，预约电话（626）284-1142，地址1000 S Fremont Ave, MAILSTOP 58, Building A-1 SUITE 1125, Alhambra, CA 91803 或核桃市地址 20274 Carrey Road, Walnut, CA 91789.