很多客人不止一次问过我关於法律上破产程式中清偿债权,丧失抵押品赎回权和亏损出售的区别。由此可见,这 3个概念经常被人混淆。现在让我们先从定义上区别每个概念: 破产程式中清偿债权指法庭颁令免除破产申请人的一切债务。丧失抵押品赎回权是一个法律过程,指当债务人无法还清贷款时, 经债权人同意, 债务人以抵押品抵押之前所欠贷款。亏损出售是指当房主欠的贷款远比房屋的价值要多, 债权人愿意接受物业出售。

一个客人在洛杉矶拥有市值约 25万美元的一所房子。这栋房子有3处抵押贷款: 第一处为欠A银行30万元; 第二处为按揭欠B银行5万元; 第三处按揭欠私人朋友为 2万元。根据破产法第七章规定,这个客人获得了破产程式中清偿债权。客户因为失去了工作, 所以并不想保留房子。A银行最终拿回了房产,因为客户已经有一年没有按揭支付房屋贷款了。在丧失抵押品赎回权拍卖中,奥巴马以20万元购买了该房产。那麽, A银行是否可以起诉该客户并且领取该客人所欠30万和房子卖出价20万之间的差额呢?答案是否定的, 原因有两个.如果房子是位於加利福尼亚州, 那麽丧失抵押品赎回权是法外处理,但是在加利福尼亚州没有丧失抵押品赎回权的漏洞。破产法庭下令免除破产申请人的一切债务。那麽B银行是否可以起诉一直没有偿还5万元贷款的客户吗?答案也是否定的, 理由是: 法院履行了这项清偿债权的申请.这个客人的朋友是否可以起诉他尚未还清的2万元呢?也不可以, 还是因为法院履行了这项清偿债权的申请.另一个问题是: A银行,B银行和客人的朋友是否可以给客户一个 1099从而使他以后的收入额抵销这些无法收回的坏账?不可以.第一个原因是清偿债权不能原谅,因为已经宣告破产并且清偿欠债。

地产税是如何征收的呢？之前累计的房地产税到申请破产期间都是免税的。从申请破产之后到丧失抵押品赎回权期间是房地产税不免收的。那麽HOA费呢？如果客户住在这所房子，申请破产前和过程中都是免收的。但是, 申请破产一旦开始到丧失抵押品赎回权处理中是征收业主协会费的。业主协会的租金费用是不征收的，不论履行时间长短。

如果债务人没有获得清偿债权, 那又会是什麽样的情况呢？ A银行是否可以因为10万美元余款起诉债务人呢? 就因为奥巴马欠A银行30万美元房子抵押套现却只值20万美元吗? 如果房子是在加利福尼亚州, 答案是否定的. 因为加州的法律, 是没有在这种情况下取消抵押品赎回权的。如果一个州拥有取消抵押品赎回权的司法，答案就是肯定的。如果房子是在美国佛罗里达州，答案是肯定的，因为大部分法拍屋都有这种权力。 B银行可以因为50, 000元起诉债务人吗？是的，因为债务人签署了2份文件，抵押贷款和期票。取消抵押品赎回权的抵押贷款银行 A无效，但本票不受影响，仍然有效。这个人的朋友可以因为20,000元起诉债务人吗？是的，因为本票仍然有效，即使房子没有了。银行 A，B和私人朋友如果决定原谅债务人可以给债务人一个 1099吗？是的，因为这些债务没有履行破产。

如果你要申请破产, 那麽亏损出售房屋是否合理？不是的。因为破产抵销了所有债务，因此没有必要进行了亏损出售了。根据清偿债权，债务人就不再欠银行A，B和私人朋友的钱，因此也不需要亏损出售还债了。

劳伦斯.杨毕业於美国乔治敦大学法律中心，并已在法律界实践 30多年。他专门从事破产，企业和民事的诉讼，并已在加州处理了超过 4000个的成功破产案件。他期待着与你讨论你的案例情况。请致电（626）284-1142预约. 地址: 1000 S Fremont Ave Bldg A-1 Suite 1125 Unit 58 Alhambra, CA 91803