【美国房市】中国客户重登美国房市海外冠军买家

近年来，中国买家正以惊人的速度涌入美国房地产市场，再度成为美国住宅房市最大的海外买家。根据全美房地产经纪人协会（NAR）最新统计，在 2024 年 4 月至 2025 年 3 月短短一年间，中国买家共买下了 11,700 套美国住宅，几乎相当於平均每天购入 32 套房产，总交易额高达 137 亿美元──遥遥领先其他外国买家。

翻倍成长，重夺海外买家之冠

NAR的报告显示，中国买家在美置产的热情不减反增，购买力更是大幅飙升83%。在2024年4月至2025年3月这一年，中国买家砸下的137亿美元房产金额几乎是前一年的两倍，购房套数也翻倍至11,700套。值得注意的是，在此之前，由於疫情和中美关系等因素影响，中国买家的海外购房曾一度放缓，2023年时加拿大取代中国成为美国房市最大的外国买家。然而随着近年情势变化，中国买家强势回归：2025年中国买家再次登顶美国房市外国投资者榜首，成交额几乎相当於第二名加拿大买家的两倍之多。加拿大买家在同期购买了约10,900套住宅，总额约只有62亿美元；其他主要外国买家如墨西哥、印度、英国等的投资额度也远远不及中国买家。中国金主以新台币近千亿元的年度扫货金额，将传统上活跃的加拿大、墨西哥等买家甩在身后。

NAR指出，2025年这波国际买家回流、是自2017年以来首次出现的年度增长，但外国购屋总量（78,100套）仍是2009年以来的第二低点。近36%的中国买家将房产买在加州，尤其是华人社区密集、教育资源丰富的城市，如南加州的尔湾等地；加州以外，中国买家购房最多的州是马里兰州和纽约州，各占9%左右──加州深厚的华人社区，以及拥有史丹佛、加州大学系统等众多世界知名学府，是吸引中国买家的重要原因。

许多中国富裕家庭为了子女教育，倾向在大学城或优质学区附近置产，顺带享受周边完善的华人生活环境。NAR调查也发现，大约66%的中国买家购房用於自住，包括做为主要住所、供子女留学居住或度假用途。这说明相当多中国购房者其实是为了家庭生活考量而购入美国房产，而非纯粹的投机炒房。当然，仍有部分中国买家将美国房产当作投资工具或出租收益来源──约22%的受访者表示购房是为了收租，另有5%是购买度假别墅。

爱买高价豪宅，全现金出手成常态

中国买家特别青睐高价豪宅、且偏好以现金一次付清──中国买家购买的房产平均价格高达120万美元，约合新台币3,600万元。这个数字是美国住宅全国中位数房价（约49.4万美元）的两倍多。一位中国买家买一栋美国房产的花费，等同於普通美国买家购买两栋房子的金额。拿其他国家来相比，就知道差异：加拿大人购买美国房屋的平均价格约在50多万美元，墨西哥买家约70多万，印度买家约40多万，英国买家约60多万美元。相比之下，中国买家的购屋价格明显高於他国。

除了许多中国富裕人士本身资金充裕，能够一次性支付动上百万美元的房款外，目前美国房贷利率过高也是原因之一。过去一年美国30年期房贷利率一度飙破8%，即使近期略微回落，但仍有6%以上。对於不缺现金的买家而言，贷款成本反而比现金更高。此外，美国房市近年供给吃紧、热门房源供不应求，买家竞争激烈。全现金出价通常更容易获得卖家青睐，交易流程也较快，因而中国买家为了抢下中意的房产，倾向直接以现金成交。当前许多美国本地买家因房价高涨与利率高���而裹足不前，市场需求偏弱，反倒让有能力现金购屋的海外买家看准时机、大举进场。

对这些财力雄厚的中国买家而言，在美国「用钱买时间」可以更快成交，也能绕过繁琐的贷款程序和成本，可谓一举多得。

美国房市的机遇与隐忧

房地产网站Realtor.com的分析师指出，国际买家的兴趣对销售迟滞的卖家而言、不啻为一场及时雨，消化了一些原本可能滞销的库存。对卖家和整体经济而言，这些跨国资金无疑提供了整体资金的流动性；然而另一方面，外国热钱也引发各地区对房价负担变化与国家安全的担忧。

美国房价连年高涨，全国许多主要都会区的购房开支已超过家庭收入的30%标准，住房负担危机愈演愈烈。不少美国民众担心，实力雄厚的海外买家（尤其是中国买家）推高了房地产价格，让本地刚需买房族更难买得起房──虽然NAR的数据显示外国买家购房量仅占美国房屋销售总量约1.9%，很难说是推升整体房价的主要因素；但在某些热门城市，外国资金的确可能助长房价上涨，挤压本地中产阶级的购房空间。

从中国自身角度看，富人热衷海外买房也带来资金外流的隐忧。当大量民间资金透过各种方式流向海外房地产时，中国境内的投资和消费势必受到影响。中国政府自2016年起加强资本管制，限制企业和个人将钱汇出境买房、购买高价保险产品等，就是担心资金外流削弱国内经济。

尤其中国本土房地产近年深陷困境：2023年以来多数城市房价停滞甚至下跌，今年前两个月全国新建住宅均价较2023年4月高峰时暴跌22.6%。房企公司的爆雷违约潮让人担心、导致购房者信心不足。对手握巨额资金的中国富裕阶层而言，自家缺乏可靠的不动产投资，才会将目光投向海外。大量资金出走不仅加大人民币贬值压力，也让中国经济少了民间投资的动能。

目前资金外流规模已超过10年前中国房市低迷时的水准，凸显出民间对本土经济前景的疑虑。长期而言，如何留住这些民间资本在国内投入实体经济，将是中国当局面临的一大挑战。

美国地方政府对外国买家收购房地产也日益警惕──尤其是来自中国的买家，有时会被与地缘政治安全议题挂钩。一些政界人士质疑中国资金大举收购美国土地和房产，可能带来国安隐忧或资源垄断的问题。美国已有多个州推动限制中国人购买房地产的法案。例如佛罗里达州州长在2023年5月签署了SB264法案，禁止中国公民（以及俄罗斯、伊朗等少数国家公民）在佛州购买住宅、农地等不动产，即便是合法在美居住的中国公民也受限制。类似的立法动作在德州、路易斯安那州、阿拉巴马州等也有人提案讨论相关限制。

财经新报

图档来源 : 123RF.COM