美国住房抵押贷款

美国住房抵押贷款业经过一个多世纪的发展，已经形成了一个建立在市场机制上、政府适度干预下的完备发达的体系。近年来，随着经营环境的不断变化和市场竞争的日趋激烈，美国住房抵押贷款业的发展也遇到了很多新的问题，经历着跨世纪的新变革。

美国住房抵押贷款业发展的特征

——商品化经营理念日趋成熟。美国住房抵押贷款经营理念不仅仅限於简单地为借款购房者提供融资赚取利差，而是用强大的营销手段尽可能地吸引可能借款购房者，针对每一个够资格的借款者的不同要求和不同风险偏好，生产销售不同类型的抵押贷款商品，并从抵押贷款二级市场上融资。在这样的经营理念下，美国的抵押贷款业不断引进新技术、提高效率、降低成本、增加利润，形成住房抵押贷款业务大规模扩张的态势。

——科学高效的运作机制。为了加强内部风险控制，美国金融机构建立了完善的信贷管理运作机制。在贷款的调查和评估上，信贷人员用定量的信贷记分法和判别法评估风险，信贷评估和调查日益自动化、网络化和标准化；在贷款手续上，力求手续文本简洁、完整，符合法律法规的要求，数据准确、公正、反映借款人的相关信息；在个人住房贷款跟踪催收上，分别用信件、电话、个人接触等方式催收贷款，充分考虑到借款人的实际困难，为其设计还款计划，或提供展期、再融资等服务。

——营销策略日渐丰富。美国抵押贷款业的竞争已转移到对市场的争夺，产生了各种各样的营销策略。一是利用各种可能的媒介直接向最终借款者进行宣传，包括报纸、电视、电台广告以及互联网进行宣传；二是注重与顾客群的接近，通过参加赞助社区活动、接触社区的公司、企业和个人，登门为不能来公司申请贷款的顾客办理申请手续；三是树立抵押贷款产品的品牌，随着全美抵押贷款业务从地区性走向全国化，品牌的树立将增加顾客对服务的信赖程度和忠实程度，扩大市场份额以增加利润；四是进行抵押贷款知识教育，许多抵押贷款业者都在社区设立免费的财务信誉咨询服务，并通过电视节目和讲座向人们传播个人理财的观念和知识，消除人们对於看似繁琐的抵押贷款业务的惧怕心理。

——制定了健全的法律保障体系和个人信用制度。美国个人住房信贷的快速发展, 在很大程度上归功於个人信用制度的建立, 包括个人信用登记制度、个人信用评估制度、个人风险管理制度。完善的个人信用制度, 形成了讲信用的社会风气, 推动了个人住房信贷市场的发展。美国政府放松了个人住房贷款的种种限制, 如放松利率管制, 放松对金融机构经营业务的限制等, 转而制定一套完备的法律、法规来规范贷款人的行为。

——行业间和行业内联盟趋势日渐流行。由於抵押贷款业中高科技的成分越来越重要，许多强大的信息处理系统都不是小型的抵押贷款机构能够负担得起的，而许多大型的抵押贷款机构从采用新技术中已经获得了成本降低和效率提高的收益，所以许多小型机构不是依附於大型机构使用他们的信息处理系统，就是寻找技术外援和信息公司结成联盟。而市场的争夺日趋激烈也促使抵押贷款商和房地产商、做零售的一级抵押贷款商和做批发的二级抵押贷款商结成联盟。

抵押贷款证券化的兴起

抵押贷款证券起源於美国，美国资产证券化也是从房地产抵押贷款证券化开始的。1938年，美国成立了联邦国民抵押协会，开始探索和培育住房抵押二级市场，以改善住宅信贷机构��资产负债结构，提高资金的流动性。当时美国住房金融机构发放的住房抵押贷款占到了贷款总量的40%左右，资金大量长期性的占用使得期限不匹配的问题凸显出来，大大降低了住房金融机构的流动性，很多住房金融机构因此陷入流动性危机中。1970年，美国推出第一张住宅抵押贷款证券，其发行者是新成立的政府机构——政府国民抵押协会，该机构专门以联邦住宅局、退伍军人管理局和联邦农场主管理局担保的抵押贷款组合为基础，为发行的抵押证券提供担保，保证及时向证券投资者支付贷款本金和利息。

由於在一级市场上有联邦住宅局和退伍军人局的担保，在二级市场上有政府国民抵押协会对证券收益支付的担保，政府的大力扶持和最后贷款人的作用极大地促进了美国住房市场的发展。美国住房抵押贷款市场之所以成为世界上规模最大、最完善的抵押贷款市场，有赖於先进的制度设计。其中包括个人信用制度、抵押贷款担保、保险体系等。尤其政府的信用是一般市场参与者无法企及的。依靠美国政府的信用支持，抵押贷款二级市场上的政府发起机构在资本市场上获得了很高的信用评级，它们发行的抵押贷款证券也因安全性仅次於政府债券而被称作“银边债券”，受到世界范围投资者的广泛青睐。

房贷市场过度发展留下隐患

在美国，金融机构将证券化产品与不断上涨的住房市场相结合，使与住房贷款（特别是次级住房贷款）相关的证券化产品发展更为迅猛。自2000年开始，美联储逐步将利率降到很低的水平，房价稳步上升，美国房地产市场呈现出一片欣欣向荣的景象。在这种背景下，以房屋作为担保抵押贷款成为一种既安全稳妥又有稳定收益的投资方式，因为贷款者即使无力还款，也可以通过将自己的房产二次抵押来偿还过高的月供金额，这使得美国人买房的热情空前高涨。金融机构更是希望抓住这场房地产市场盛宴的机会，从中赚足利润。许多贷款机构开始破例向一些信用等级较低的借贷人推出次级抵押贷款，使众多低收入者也可以贷款买房。一些次级贷款金融公司更是受利益驱使，降低门槛，甚至推出零首付等贷款方式，不查收入、不查资产，贷款人可以在没有资金的情况下购房，仅需声明其收人情况，而无需提供任何有关偿还能力的证明。一些放贷公司还编造虚假证明使不符合资格的借贷人的借贷申请获得通过。

在2006年之前，由於美国住房市场持续繁荣，加上前几年美国利率水平较低，美国的次级抵押贷款市场迅速发展。在房价高涨的时候，由於抵押品价值充足，贷款不会产生问题；但房价下跌时，抵押品价值不再充足，按揭人收入又不高，面临着贷款违约、房子被银行收回的处境，进而引起按揭提供方的坏账增加，按揭提供方的倒闭案增加、金融市场的系统风险增加。

随着美联储逐步上调联邦基金利率，逐渐刺破了美国房地产市场泡沫。借款者面临的还款压力骤然增加，房价却仍在不断下跌。这些借款者很难获得新的抵押贷款，即使出售房地产也偿还不了本息，剩下只有违约一条路可走。继而引发了次贷危机，最后演变为一场全球金融危机。

次贷危机全面爆发

2007年，面对来自华尔街174亿美元逼债，作为美国第二大次级抵押贷款公司——新世纪金融公司在2007年4月2日宣布申请破产保护，并裁减54%的员工；美国第十大抵押贷款机构——美国住房抵押贷款投资公司於2007年8月6日正式向法院申请破产保护；2007年8月8日，美国第五大投行贝尔斯登因次贷危机宣布旗下两支基金倒闭等等。

至此，美国次级贷款危机已升级为席卷全球资本市场的“金融危机”。伴随着美国次级抵押贷款市场危机的出现，购房者及许多金融机构都受到了不同程度的影响，有的甚至破产倒闭，美国次贷危机的恶劣影响逐步显现出来。次贷危机导致成千上万的收入不高的购房者无力偿还贷款，他们将面临所购住房被银行收回的尴尬而又困难的局面，甚至会导致他们无家可归；一些从事次级抵押贷款业务的金融机构面临破产；许多购买信用评级较低的住房抵押贷款证券的对冲基金和投资银行的倒闭；美国次贷危机还对股市乃至全球经济产生了不利的影响。

对我国住房贷款风险管理的警示

近年来我国个人住房(按揭)抵押贷款发展较快，个人住房贷款支付不断增加，房地产市场风险不断积聚加大，对於正处於经济转轨时期、风险管控水平有限的我国银行业来说，必须要以美国次贷危机为鉴，提高住房贷款风险管控能力。

一是要严格控制住房贷款审批。我国商业银行要细化房贷审批手续，建立有效的客户及评级系统，注重分析按揭贷款客户的经济实力、信誉情况及信用记录，利用一切手段查明借款人的还款能力能否支付在银行系统中所有的借款，有无利用不同银行借款互相套现还款的情况，严把住房贷款审批关口，从按揭信贷源头上防控风险。

二是要重点防控贷款抵押物风险。目前我国房地产市场正处於上升周期，房价上涨较快。在此情况下，商业银行不仅要对商品房实现价格管理，而且要对二手房交易价格、上市后房改房的交易价格进行监督与管理。通过建立科学的定价、估价管理制度使各类房屋成交价格最大限度地接近市场实际价值，以达到规避住房贷款业务价格风险的作用。

三是要加强个人征信体系建设。尽快完善个人信用评级与管理数据库，让商业银行充分利用人民银行信贷征信系统，加强贷前审查，有效防范住房贷款风险。要通过立法对违背诚信原则的各个领域给予严厉惩罚，由政府有关部门牵头建立全国性的信用记录和评级体系，并且能够做到信息全社会共享和评价结果客观公正，从根本上保证银行贷款的安全性，并且可以降低贷款过程的成本。

四是要建立和完善个人住房抵押贷款保险制度。个人住房贷款保险是为了保障住房贷款安全而设置的一个险种，它对於保障抵押物安全、降低贷款风险、促进个人房贷业务的发展等确实具有相当的作用。

五是加强对金融衍生产品的监管和开发。金融监管机构应该加强自身建设，引进更多的人才与技术，加强对金融衍生产品的监管，密切监视宏观经济形势及金融动态，做到尽可能早地进行预警，提前采取行动，把损失减少到最小。稳步推行住房抵押贷款证券化，转嫁银行风险，盘活大量长期性住房贷款资产，提高其流动性，为住房市场提供充足的资金来源，改善银行资产负债结构和资本充足率，并为房地产企业提供可靠的资金循环保障。

来源:美国资讯网