争取优惠房贷利率 有门道

据房地产资讯网站Zillow.com最新数据，全美已有许多地区的房价触底，现在可能正是买家入市购房，或是屋主申请重贷的绝佳时机。

据房地美统计，全美30年期平均房贷利率已跌至3.5%以下，接近历史低点。19个月前，30年期固定房贷利率还高达5.26%。跟2011年2月房贷利率触抵高点时相比，20万元的房贷如今每月房贷还款可省近200元，每年可省近2300元。

不过，买家依然面临严格的申贷标准。HSH Associates副总裁葛毕格说，买家必须同时满足「稳定收入、高信用分数、大笔头期款、低贷款收入比例」等四个条件，才有可能取得最好的利率。
对於有意申贷购屋或申请重贷的屋主而言，消费者报导杂志建议先根据下列七个项目做出改善，以争取最优惠的放贷利率。

●自雇业者。继宽松的放贷政策引发房市泡沫化后，银行开始严格审查申贷人的收入与资产纪录，这对上班族而言可能不是太大问题，因薪资都纪录於W-2表单上，但对自雇业者而言可能造成困难。

专家建议，有意申贷的自雇业者应蒐集至少七年内的年度与季度联邦税金预估报表，以证明个人的Schedule C收入。有意申贷的上班族若在近期曾暂停工作，也应尽量蒐集与提供多达七年的薪资讯息。

●信用分数低於740分。多数银行要求申贷者至少具备740分的FICO信用分数，部分则要求更高的分数，才能取得最优惠的贷款利率。
买家可在申请贷款之前，先调阅三大信评机构的信用分数，确认各项栏位是否有错，或遭他人盗用身份，以及早做出修正措施。网站annualcreditreport.com提供每年一次免费调阅信用记录的服务。

●负债比例太高。依传统的放贷标准，申贷人每月的房贷还款，不能超过税前收入的28%；包括房贷还款、房屋税与房屋保险费等广义家庭债务，则不能超过税前收入的 36%。债务与收入比例低於这两个标准的申贷人，才有机会取得最优惠利率。

改善债务与收入比有两种方式，一是提高家庭收入，譬如原本没工作的配偶可暂时重返就业市场，已有工作的则可以考虑接下兼职工作。另一种方式是降低家庭债务，实际作法包括避免申请其他贷款，或避免开立新的信用卡帐户，延后购买汽车、电子产品或家电设备等大件商品。若有额外收入来源，应赶紧用来偿还既有债务，可同时达到提高收入、减少债务的双重功效。

●头期款不足20%。申贷人自备的头期款越多，银行承担的风险也越小。有意购屋者可藉由提高每月存款额度，或出售流动性较低的资产，如地皮、游船与艺术收藏品等，来筹措所需的资金。

上班族也可以考虑从401(k)退休帐户借款，或者年龄不到59岁半的首次购屋者，也可以从IRA帐户借出最高1万元的存款，不需支付10%罚金。

亲友赠款也可以用来支付房贷头期款，但赠款人必须填写赠礼表格，并签名保证受赠者不需偿还款项。

●目前的房产属「溺水屋」。屋主的房贷余额若超过房产价值，将难以藉由重贷降低每月还款。但溺水屋主持有的房贷若在2009年6月以前转售给房利美（Fannie Mae）或房地美（Freddie Mac），可考虑申请房屋可负担重贷计画（HARP）。

溺水屋主的房贷若不由二房持有，也有机会符合其他的重贷计画，可上政府网站makinghomeaffordable.gov查询相关资讯。

●曾遭一至两家银行拒贷。各银行核发房贷的标准基本一致，因此遭拒贷后短期内恐不容易再获其他银行放贷。专家建议，申贷人可找出遭拒贷的原因，若有可能就做出改善。或者也可以向地区性小型放贷机构或信用合作社谘询申贷。

●过户后现金存款太少。部分放贷业者要求，申贷人在过户后仍需有足够支付六个月费用的现金存款或流动性资产。这些资产包括银行存款、定期存单、共同基金与寿险的现金价值等。退休帐户约70%的存款亦可计为流动性资产。

资料来源：世界新闻网