合作公寓调减地税

纽约市是全美合作公寓(Co-ops)最集中的都市之一，合作公寓多建於二次大战前后，至少有60年历史，大的楼群有上千户，小的花园别墅或许十几户，但管理费一般比共有公寓(Condo)昂贵，原因之一是连年高涨的地税。以纽约市为例，合作公寓股东平均缴纳的地税从2009年的6422元跃升为2010年的6874元，已超越一家庭甚至两家庭屋主缴纳的地税额。

 以笔者受托的法拉盛合作公寓楼为例，2008年至2012年市场估价增长32.6%，地税增长25%，再次印证房地产税「逆势而上」，只涨不衰的「神话」。难怪许多合作公寓的股东以前在个人税申报中，均止步於「标准扣准」(Standard Deduction，2011年夫妻合报1万1600元，单身5800元，户主8500元)，近年来纷纷「晋升」为「逐项扣减」(Itemized Deduction)。因为大楼财政管理的恶性循环，使重新贷款(Refinancing)后的利息因为贷款额的增加而上升，再加上高涨的地税，使合作公寓的股东纷纷加入到逐项扣减的行列。
 
合作公寓与共有公寓都由众多单位组成，但在地税的设置上，合作公寓是由股东集合而成的单一屋主，在政府的年度地税评估报告中，仅一个Block(经)与一个Lot(纬)；而共有公寓的每个单位都是独立的屋主(Owner)，地税报告由一个block和许多lot(每一户均为独立的lot)组成。在申请地税削减的程式上，政府对合作或公有公寓均以整个大楼(或楼群)作为考量而不会接受单一公寓单位的申请。
 
合作公寓(包括共有公寓)的另一特点是它的「大房东」(Sponsorship)过渡形式。新楼建成后的原始屋主转售给集体屋主(股东)直至大房东的彻底「消失」是一段历史过程。有些公寓楼建成后只租不售，若干年后再推出「上市」，「大房东」甚至已由子孙替代，延续至今，而大房东房客的租金对於公寓大楼的地税评估至关重要，因为这是政府财务部门「窥探」大楼收入的一个窗口，而大楼收入的高低及盈利多少直接影响着地税的调降。
 
以纽约市为例，每年9月初到期的RPIE(Report of Income and Expense)都是财税局掌握公寓大楼收入支出的重要依据。但RPIE与一般的公司税表(1120)结构有着显着不同，由於RPIE要求列入公寓大楼的全部租金(包括政府管制单位)，却剔除贷款利息，折旧等主要开销(大楼地税分列)，所以RPIE的财务运营状况永远是稳赢不亏，与绝大多数的合作公寓现状截然相反，这就为市府连年调涨合作公寓大楼地税提供有力证据。
 
因此要想扳倒市府，向财务局证明本合作公寓的收益状况及评估值(Assessment Value：一至三家庭为等级1，四至六家庭为等级2A，六家庭以上为等级2B，商用楼宇为等级4)均「劣」於市场平均值及市府的「统计数字」，远比其他类别的民用住宅难度要大得多。
 
纽约市财务局的税务评估报告(Notice of Property Value)，每年1月15日在网上公布并同时邮寄给屋主，其中包括屋主姓名、地址、地区交界位置(Block and Lot)、商业或民宅画分、税务登记的基本资料，但最重要的当然还是市场值(Fair Market Value)、估价(Assessment Value)、税率和税额。以上述的合作公寓为例，2012年1月15日(Tax Year2012/13)市场「报价」约为500万元(大约含100个单位)，实际估价(Actual Assessed Value)225万元。税务等级为2(10个家庭以上)，税率为13.433%，因此年地税约为30万元，扣除「年长股东」(Senior Citizen’s Home Owner’s Exemption)、「年长房客」(Senior Citizen’s Rent Increase Exemption) 、「学校税」(School Tax Relief)等减免之后约25万元，按每个单位拥有的股份分摊给每一个股东。
 
一般合作公寓(包括共有公寓)的地税减免申请於3月1日前受理，7月见分晓，9月「听证」(Hearing)，10月「上诉」(Petition)。由於每年申请案例太多(超过5万件)，所以获准率极低，如果不幸被驳回，来年可继续努力。(作者为注册会计师)

资料来源：世界新闻网