争取低利新手申贷有诀窍

虽然目前的房贷利率已达历史新低，但不代表每个人都能争取到低利率。因银行依据风险评估来决定给予客户的贷款利率，除非是低风险的客户，否则难以享受到房贷业者所宣称的低利率。纽约时报报导，贷款业者参考各种不同因素来决定利率水平，以纽约布碌仑联邦信用合作社（Brooklyn Cooperative Federal Credit Union）为例，该信用合作社的贷款部门主管冈萨雷斯（Daniel Alejandro Gonzalez）表示，他们以国家信用联盟(Credit Union National Association) 网站上公布的纽约地区利率为准。其他银行业如摩根大通（JPMorgan Chase） 则以公债收益率或如房地美（Freddie Mac）等官方单位所发出的房贷担保证券（MBS）为计算基础。

但这些方式只是金融机构拟定利率水平大方向的标准，屋主向银行申请房贷时，也会因个人条件的差异而有不同待遇，这些影响房贷利率的因素包括信用分数、购买房贷点数、房产形式、头期款、贷款期限长短等等。

张先生与张太太目前有一双学龄前儿女，张太太很中意纽约森林小丘（Forest Hills）附近的196学区，并想在此地置产，但由於附近房价不低，所以他们锁定该区的公寓。张先生工作稳定，过去的信用纪录良好，他的信用分数达760以上。

信用分数低可买点数

摩根大通东区房贷部门资深副总裁达克特（Thasunda Brown Duckett ）指出，理想的申贷者FICO分数最好高於740，「这会将你放在最有利的议价位置。」据MyFICO.com的统计，同样居住在纽约的屋主，以50万元的30年期固定利率房贷为例，信用分数在760到850之间的民众，年利率为3.95%；若信用分数仅有620到639，年利率上升至5.35%。

银行发现张先生信用分数不错，认为他不必购买贷款点数（Points）。不过，并非每个屋主都能享受这样的条件，冈萨雷斯表示，「在许多银行若想获得最佳的利率，申贷屋主必须买点数。」若信用分数不佳又想获得较低的贷款利率，更得花钱购买点数。

据房地美（Freddie Mac）每周针对房贷利率所做的调查，去年平均一个点数为贷款总额的0.7%，不过这也依据屋主财务状况及预期将在此房屋住多久而变化，因此申贷屋主仍有谈判空间。对於银行来说，公寓的风险最高，因此放款的利率也相对偏高，此外，如果屋主只是投资，购买公寓在於放租，房贷利率也会偏高。

而后张先生看中一栋公寓，该大楼管委会要求屋主购屋时所付的头期款必须超过房价的22%，因此他们也决定支付房价的22%作为头期款。达克特表示，如果头期款25%以上， 摩根大通将会给予优惠利率。

据房地美2011年调查，平均30年期的房贷利率比15年期的房贷利率高0.77个百分点，不过张先生认为长期通膨趋势而言，房价仍将看涨，并预期将住到孩子长大，所以仍选择30年期贷款。

多数人买房可考虑15年期的房贷，如果不打算长年居住，甚至可以与银行谈判，前三到五年采用固定利率以享受目前的低利率，之后房贷再采浮动利率计算，届时可依本身状况做弹性调整。贷款业者建议，准备购屋的民众可依自身的条件，如同张姓夫妻一样，由不同角度及要求比较不同的贷款，尽量向银行争取最低的房贷利率。

资料来源：世界新闻网