陈建友房地产律师专栏：Lis Pendens 何时可以动用及如何守住？

经常有客户要求律师在某人的房产上放个「Lien」？乍时律师不明白客户指的是什麽，追问之下，客户说：「我想在他房子放个东西，以避免他将房子出售，因为他无理拒绝与我成交，目的是要给他施压，说服他成交，我的经纪说只要放个「Lien」就能阻止他卖房，请问只放个「Lien」律师费收多少？」。律师则回答说：「您想做的东西不叫「Lien」，叫「LisPendens」」‧

这番问话反映了一般民众，甚至是地产经纪，对於「Lis Pendens」的误解。「Lis Pendens」是拉丁字，英文可翻译成「Notice Of Pendency Of Action」，是指有待裁决诉讼，换言之，有诉讼的存在才有资格登记「Lis Pendens」。

光登记一个「Lis Pendens」也许只需花费几千块钱律师费，但那毕竟是一场诉讼的开启，想维持下去就不止这个数目了，因为法院是不允许民众在别人名下的房产摆置一个「Lis Pendens」， 制造一片「乌云」后就置之不理。事情不是那麽简单，法院会要求诉讼案有所进展，否则就将其撤销，一旦案子被撤销，届时「Lis Pendens」就完全失去作用了。

一般诉讼案须耗时长达一年之久，「Lis Pendens」的作用在於避免诉讼案未结束之前，诉讼中所针对的物业会因出售或任何转移，而导致原告将来难以执行最终取得的判决书，固然有派上用场之处。由於登记「Lis Pendens」比起申请冻结令省时、省钱又省力，很容易被滥用，故法律有必要遏制「Lis Pendens」的使用，并非每一民事诉讼都有登记「Lis Pendens」的权力，「Lis Pendens」只能限用於最终判决对不动产在产权或占有权上会有所影响的诉讼。

有些案子从表面看来会影响产权却缺乏「Lis Pendens」登记权，原因是原告实际上是把「Lis Pendens」当作「Lien」来使用。一个典型例子是，被告盗用了原告的资金去买栋房子，原告於是雇用律师开始民事诉讼，以挽回被非法盗走的资金，认为自己的钱被投入房子，在房子的产权上登记「Lis Pendens」乃是天经地义，可是往往在这种情况下，「Lis Pendens」却出乎意料地被法院取消了。

「Lis Pendens」登记容易但守住难，往往产权被羁绊的那一方会有反弹，随后雇用律师向法院申请取消「Lis Pendens」。一个「LisPendens」的取消与否，可以从3个层面来分析：

其一，「Lis Pendens」是否有按法律规定程序登记，前期步骤包括以带有签收证明的挂号信把通知寄给业主。屡见不常办理房地产案子的律师，虽有以挂号信寄出，但忘了在信封背后附上签收绿色卡片，以致於通知无效，即便之后步骤完善处理。或许这种错误对一般人而言是微不足道，但对此法律相当严格，不按程序的「Lis Pendens」最终也难逃被法院撤销，如此严重的惩罚听起来过於严苛，不刑的是，当事人没有亡羊补牢的机会，所以在处理「Lis Pendens」的每一个环节，律师都必须小心翼翼，以免犯上不该犯的错误。

其二，状书内所提告的项目是否判决成立后会「影响产权或占有权」」，假如诉讼的最终目的是取得金额判决，而非产权或占有权，那麽此类诉讼就不符合登记「Lis Pendens」的规范。例如因发生车祸而提出的人体伤害案件不可登记「Lis Pendens」，反之，因遭别人仿冒签字将自己名下产权掠夺后而提出的产权归属案件则可以登记「Lis Pendens」。性质上两种案件有着鲜明的对照，容易分辨，但以上所提及的资金被盗用后被用於购买房产的情况可以登记「Lis Pendens」与否，对不熟悉办理地产诉讼的律师来说，或许就难以决定。

其三，证据是否确凿，足以以超出50%的机率获得胜诉。一般提出取消「Lis Pendens」，即产权被其羁绊的那一方，会指出原告证据不足，从而把提出证据的责任转移原告身上，万一原告证据上无法招架，那麽法官则将以案子证据不足为由取消「Lis Pendens」。

以上分析说明了维持「Lis Pendens」须要闯出的多重关卡，出得了第一关卡，就得出得了第二关卡，而出得了第二关卡，也未必出得了第三关卡，故登不登记「Lis Pendens」须三思而行，切勿过於匆促，否则不但达不到诉讼目的，反而因「Lis Pendens」失守而被法官判赔偿对方的律师费。

文：陈建友律师