【接上文】

反向贷款相关法律之规定：

住宅反向贷款计画：全规定分为 十小节，总体来说，可以归类为：

 1、发行贷款目的。 2、关於住宅权益转换抵押贷款之定义。 3、保险机构。 4、申请人的适格要件。 5、抵押权人之揭露义务。 6、提供给抵押人之资讯服务。7、保险机 构的限制。 8、执行机关应行注意事项。 9、防止房屋所有权人违约之保障。 10、关於谘商以及消费者保护的融资。
 
贷款保险费之金额：区分为期初(initial)保险费以及之后每个月缴交之保险费。 前者给付金额以最大求偿金额之 2%为限；例如：第一次的保费是$6000 ( 30万贷款 X 2% = $6000. ) ，至於后者保险费金额之计算，则以相 当於以每年 0.5%的利率计算在贷款金额之内。

3.关於贷款人将贷款债权移转给联邦住宅管理署的规定：当贷款总金额等 同或超过最大求偿金额 98%时，贷款人即可将债权移转给政府。

4.贷款机构之责任： 规定贷款机构必须於契约中揭露之事项，包括贷款机构所应提供之讯息、手 续费收费标准、还有提前清偿的规定。

加州於 2006 年有最新反向房屋抵押贷款之规定

加州法律规范  ─ 1997 年加州民法典第八章第 1923 条

加 州对於反向房屋抵押贷款之立法，规范於加州民法典§1923 以下，由加州 议会於 1997 年通过，於 1998 年 1 月 1 日正式生效。立法重点在於消费者之保护 以及反向房屋抵押贷款之申请与运作，兹将其内容重点归纳如下：
一、提前偿还贷款无惩罚金之规定(Penalty-free pre-payment option)： 加州民法典§1923.2(b) 64规定，对於贷款部分或全部，於贷款期间届至提前偿还，不能向消费者酌收任何惩罚金 。然而，通常金融机构会变相地将惩罚金 以其他名目为之，以规避法律，例如：以手续费或其他费用的名义向消费者酌收。

二、对於违约之贷款人加重处罚(Enhanced penalties for defaulting lenders)：传统房屋抵押贷款，若消费者提前偿还贷款，金融机构会要求提前偿还的违约金，以此 方式来控制风险。因为借款人若将未偿还抵押贷款之一部或全部金额提前清偿给贷款人，会造成贷款契约存续期间之提早结束，造成金融机构有资金闲置或利息收益减少之状况。

标准揭露条款 (Standard disclosure statement)： 在 2006 年修正前之§1923.2 规定，只要是反向房屋抵押贷款之契约，契约当中 需说明消费者必须购买哪些种类的「年金商品」金融投资产品。此项规定系认为，若将反向房屋抵 押贷款和年金商品相结合，可以提供消费者更深一层的财务保障。

加州民法 典§1923.2(e) 66规定复规定，若贷款人在契约当中若违反揭露义务、 或於事后没有进行任何补救措施，则贷款人必须被处以本金加利息三倍之罚缓。

加州民法典§1923.5 67规定贷款人必须建议消费者对於此次之交易寻求专业的谘询建议。并且对於契约的字体形式亦有要求，字体不可以过小，以避免消费 者疏於阅读或阅读困难。

契约当中必须以粗黑体载明以下之叙述字样： 「反向房 屋抵押贷款是一种十分复杂的金融交易，它提供您另一额外的收入来源，此金额 系基於您的房屋价值。若您决定申办反向房屋抵押贷款，您必须签署一份您以及 您的不动产相关之法律文件。因此，您必须解关於反向房屋抵押贷款的相关项 目以及它所带来的影响。
 
在交易之前，贷款申请人必须询问独立的专业顾问

由于申请者要将自己安身立命的住房抵押出去，牵涉到未来的生活和遗产等一系列重大问题，是一项十分重要的财务决定，加上许多老人对这一模式并不了解，为避 免在实际操作中出现问题，给申请人带来不必要的困扰，HUD还规定，各商业机构在与申请人签约住房反向抵押贷款合同前，必须履行与当事人进行面谈的程序，并经过培训的工作人员向申请人详细介绍这项计划的利弊，同时还要出具进行面谈的书面证明，才能进入下一道程序。为最大程度保障当事人的权益，联邦政府还规 定，即使签订了合同，当事人也可以在三天内取消合同。

银行或贷款人将会提供您可以谘询的顾问名单，供您选择。您也可以和您的家人或其他您所信任之人询问详情。

我在此建议：如果您要申请反向房屋抵押贷款的时候，您一定要去找大的银行，而不要去找规模较小的私人贷款公司，在这里，我提醒您，要小心谨慎，别上当受骗了。

2008年经国会修改后的反向贷款，更具有优势了。

做了反向贷款之后，你的好处有：

1.  你可继续拥有房子的所有权，不惧银行来没收你的产权。

2.  你不再有月供款，你的生活可以更安心。

3.  你不再担心房价涨跌问题。就算房价下跌，你也不会欠银行任何钱。

4.  在你去逝时，如果房价超过你的银行负债，多余的钱仍归你的子女所有。

5.  你从反向贷款借到钱或领到的钱，是不用付税的，所以它也不会影响你的社安金或医疗补助金。

6.  除了地产税、HOA费、房子保险费，修理费之外，你不再有额外费用。

7.  你从反向贷款借到的钱，可以用来还清你现有的旧贷款。

8.  你从反向贷款借到的钱，可以用来买新房子。

9.  你从反向贷款借到的钱，可以用在消费、旅游上，刺激经济成长。

10.  你从反向贷款借到的钱，可以用帮助孩子买房子。

11.  你从反向贷款借到的钱，可做为应急用，帮助你脱困。

12.  任何低收入或无收入的长者，都可申请反向贷款，只要你的房子还有近50%的净值。

申请反向贷款的条件很简单，只需要：

1. 你的年龄超过62岁 (配偶中至少有一人是62岁以上。) 

2.  你房子有51%以上的净值   或你有51%以上的首付款  。

3.  房子有合法执照  (如被发现有违章建筑，银行会拒绝放贷的。)

4.  房子是你主要的自住屋  (你一定要住在这幢房子内，若有部份房间用来分租是可以被准许的。)   

5.  房子的市值以估价为准。 

6.  你有能力去付地产税、保险费、HOA费等。(如果你真的无能力来支付地产税、保险费、HOA费，你可以向银行多贷一些钱，例如，你本来只要向银行借20万，现在可以再多申请5万，用来支付这些费用。)
 
在哪些情况下，您就需要求助「反向贷款」的帮助，来解决你的财务问题。

1.  需要资金周转时，例如：当你急需要一笔钱，去做某件事。

2.  需要偿清旧贷款时，例如：当你无能力去缴交旧贷款的月供款时。

3.  需要做换屋的动作时，如小房换大房或大房换小房。

4.  需要一笔资金用来购屋时，例如：购买新屋。

5.  收入低，无法获得其它贷款时。
 
在哪些情况下，您不需要求助「反向贷款」的帮助？

1.  你有孝顺的子女，他们会供给你生活费。

2.  你有好几幢房子，你是有钱人。

3.  你己经是收租公、收租婆。

3.  你的房贷余额己经付清了。

4.  你退休后，还有很高的收入。

5.  你的银行存款很高，你不缺钱用。

6.  你的配偶，年轻力壮，且很会赚钱。

7.  你的子女个个都会赚钱、存钱，而且不需要你帮助买房。

8.  你很有钱，可以请得起看护，且付得起看病钱。

9.  你己经拿到「病危通知书」了。

10.  你在靠政府救济金生活的人。
 
几千年以前中国人就知道「养子防老」的好处在哪里？但就很少人想到「养屋防老」的好处在哪里？因为在那一个年代，每一个子女都很孝顺父母，父母根本就不用担心老了以后生活会没人照顾，但是现在时代不同了，30%在美出生的孩子，己经逐渐失去了「孝顺」这二个字，再过50年，70年，100年，「孝顺」、「孝子」这二个字很可能就成为「稀有名词」了。
 
如何利用「反向贷款」来改善自己生活的品质。
 
你可以重新设计你的新生活

举例1：把旧房子卖掉，换一个新房子  ---  Ａ先生有市价80万的大房子一幢，他的房贷尚欠 25万元，他想搬至小房子住，这时他可以先把旧房子卖掉(扣掉手续费用后)，他拿到50万元。这时他可以去拿出其中的25万元做首付款，去买叧一幢50万元房子，Ａ先生手上还剩25万元可以运用，享受着一辈子没有月供款的房子。

举例2：利用新贷款来还清旧贷款   ---  B先生有市价80万的大房子一幢，他的房贷尚欠 20万元，这时他可以申请一个反向贷款借出30万元，在还掉旧贷款20万元之后，手上还剩10万元可以运用，享受着一辈子没有月供款的房子。

举例3：利用新贷款来还清旧贷款，多出的钱可以帮助子女买屋结婚  ---  C先生有市价60万的房子一幢，他的房贷尚欠 10万元，这时他可以申请一个反向贷款借出30万元，在还掉旧贷款10万元之后，手上还剩20万元，享受着一辈子没有月供款的房子。C先生利用多出的20万元，可以用来买另一幢房子 或 给子女当做头款，去帮助他们结婚买房子。

举例4：利用父母的新贷款，来还清子女的旧贷款   ---   D先生45岁，有市价60万的房子一幢，他的房贷尚欠 30万元，由於他失业无力供养房子，这时他把房子加上父母名字，然后用父母的名字去申请一个反向贷款借出30万元，还清旧贷款30万元之后，他就无债一身轻。他又可以与父母同住在一个没有月供款的房子之内。

举例5：趁机买一幢新房子，来取代老旧房子   ---  E先生75岁，有市价60万的老房子一幢，他的房贷尚欠 20万元，由於他的房子很旧，需要10万元装修，但是他又没有多余的钱来整修房子，这时若他把房子卖掉，拿到35万现金。他申请一个反向贷款借出25万元，买了一幢50万的全新房子，他手上还剩10万元，享受着一辈子没有月供款的新房子。

举例6：利用手上50%的头款，买一幢新房子，从此不再付房租  ---  F先生75岁，来美国2年，手上有积蓄25万元，租房子住，每年房租约2.5 万元，如果他不买房子，25万元只够他付10年的房租。这时他申请一个反向贷款借出25万元，买了一幢50万的房子，这时他房子的问题解决了，且又可享受着一辈子没有月供款的新房子。

举例7：利用新贷款，来延后退休   ---   G先生62岁，来美国20年，有市价60万的房子一幢，他的房贷尚欠 20万元，因为他的个人原因，他想提前申请退休金，但提前领取退休金，他的退休金会减少38%，如果此时他申请一个反向贷款借出30万元，还掉旧贷款20万元，手上还有10万元可以周转，这样他就不用急着去办理提前退休，如果假设他可以延迟至72岁才退休，他的退休金金额会比他在62岁时的退休金多出78%.，这样一来他的退休金增加了78% (生活更轻松)，享受着一辈子没有月供款的房子，G先生真是乐歪了。

举例8：利用新贷款，来取得温暖家庭    ---   H先生65岁，有市价60万的房子一幢，他的房贷尚欠 18万元，他与配偶常因为缺钱，筹不出月供款而失眠、吵架，他们与子女之间也常因为孝顺问题起纷争，家庭不和睦。如果此时他申请一个反向贷款借出30万元，还掉旧贷款18万元，手上还有12万元可以放在保险箱里，解决了无钱的烦恼，这样他们不仅可以安心睡觉，家庭也温馨和乐起来。真是一举数得。

举例9：利用新贷款来买新房子，旧房子用来出租收房租    ---   K先生65岁，有市价100万的房子一幢，房贷已缴清，他取出银行存款30万，再配合反向贷款借出的30万元，去买一幢60万(用来自住)的全新屋，旧房子则用来出租，租金3800元。从此开始他每月有了房租收入，加上新房又不需付月供款，真是开心极了。
举例10：利用新贷款来买新房子与结婚费��  ---   M先生68岁，没有房子，但有积蓄40万元，他想结婚，但没房子，女友不愿嫁他，如果此时他申请一个反向贷款借出30万元，买了60万元的新房子，不但可以结婚了，且享受着一辈子没有月供款的新房子，M先生真是乐坏了。
举例11：卖掉旧房子，换成四单位公寓  ---  N太太65岁，有60万的房子一幢，她尚欠20万旧贷款，她把房子掉卖得到35万元净值。她利用反向贷款借到的30万元，加上它的35万元，买到一个四单位公寓，自己住一单位，其它三单位出租，共可收到$3000房租。现在她不需付月供款，而且还多出$3000房租收入，N太太退休后，现在不用付月供款，而且还有固定房租收入，往后的日子，N太太可轻松多了。

注：反向贷款，准许你买 1 – 4单位的房子。

反向贷款除了拥有许多好处之外，当然也会有一些缺点。

「反向贷款的缺点」是它的利率比传统贷款要高一些 (大约高出 2%  )，但是你把借出来，多余不用的钱存回银行，你还可以赚到一些小利息。

「天下没有白吃的午餐」，天下也没有一种「十全十美的产品与服务」是属於不用付费的。好的产品就是会贵一点，救急的服务也是会贵一点，为什麽同样是去看感冒发烧，急症室的医生就是贵很多，因为那是救命钱。

   假设你收入很低或正在失业中，在正常的情况下，是没有一家银行愿意借钱给你，因为如果银行肯借钱给你，那银行吃倒帐的风险大太高了。想想看反向贷款的银行愿意在你无收入的情况下，借钱给你，难道它们就没有风险吗？你多付的部份利息其实是包括贷款保险金的，这样算起来，你并不吃亏，只要你用「救急、救命、公平、公正」的这个角度来衡量这件事，而不是拿香蕉跟苹果比价钱，两个不同的产品与服务是不能用同一价钱来比价的。

   五星级的旅馆一定比三星级的旅馆贵很多，为什麽？因为建筑成本不同，服务不同，享受不同，招待不同，我用这样的举例说明，你现在可明白了吗？

你想用较低的利息得到「每月不用付月供款的产品」是不可能的，换句话说你想用三星级的房价去享受五星级的服务，那就是痴人说梦话。

任何你想得到的东西，都要付出代价，任何你可以享受到的服务，都是要花钱去买来的。

做人的原则就是「互惠互利，互相友爱，互相帮助，互蒙其利，互通有无」，你想从别人身上得到一些好处，你一定也要给别人得到一些好处，这就是「互利互惠」。

反向贷款对「没有收入或收入很低的老人」在他们的财务上帮助是很大的。年长朋友从此可以安心睡觉，不用担心月供款，也不用去增加子女负担，更不需要靠子女救济，看子女的颜色，更大的好处是你可以有尊严的活着，不用央子女拿钱孝敬你，如果你把积蓄加上反向贷款的钱，去买一幢全部属於自己的房屋，这样你才是「面子有光，走路有风」。

「反向贷款」对年长朋友有这麽多的好处，只有美国政府想得出来，如果你现在住在美国，你应该心存感恩 / 感激才对，而不是抱怨政府没有帮助你、没照顾你。

人不可只享受好处，而不付出义务(代价)。总之，当你享受或收到「救命钱、救急钱、安心钱、快乐钱、幸福钱」的时侯，你也应该要想到，你所付出的所有代价都是在「助人助己」，而不是只有想到银行多赚你的利息钱，静下心来，自己想想看你的收获有多大，例如：「你的财务问题被解决了」、「拥有自己的房子，面子有光，走路有风」与「你可以享受到一个无忧无虑，安心睡觉的后半生」、「再也不用看子女眼色，再也不用生子女的气，再也不用依赖子女救济」，你能得到就这几点好处，你就己经赚足本钱了。

反向贷款不是让你损失更多，而是让你获得更多。以前你对反向贷款有误解，那是因为你「半知半解，被人误导所致」，现在既然你己经了解了全部事实真象，那你就应该做一个正确选择。

请问下面的问题，你的选择是什麽？

是「拥有自己的房子重要」，还是「居人屋檐下，忍气吞声重要」？
是「活的快乐重要」，还是「低声下气，看子女眼色重要」？
是「活的有尊严重要」，还是「装穷装傻，偷 /骗政府救济金重要」？
是「无忧无虑，安心睡觉重要」还是「担心害怕，生气还不敢说重要」？
是「自己对自己好一点重要」，还是「对子女好一点重要」？
是「光明正大做人重要」，还是「偷偷摸摸做贼重要」？
 
「无Paymant、无烦恼、无压力」、「给自己尊严，给自己自由，给自己无忧无虑的生活」，这就是反向贷款带给你最大的好处，这些好处是钱买不到的，就是因为有了这些「钱买不到的好处」，你才更应该要珍惜它，善用它，宣传它。

「能够给老人有一个无忧无虑，安心睡觉，自尊快乐的晚年生活」这就是在做一件大好事。

反向贷款在华人社区中还不普遍，这需要各位善心人士来加强宣导与推广。

在美国，中国父母要求子女，花时间来照顾的自己的想法，己行不通了，子女不是不孝顺父母，而是没时间孝顺你。照顾自己的老人生活，最可靠的是「你自己的积蓄与房产」。

「对自己好就是对子女好」，不找子女的麻烦，就是你给子女最大的幸福。

「把房产，早早送给子女」不是最好的做法，「三代同堂，三代人磨擦会更高」，因为时代不同了，你的想法与子女的想法是有很大差别的。

律师说：「不要轻易把房子过户给子女，因为房产的所有人，在法律上是有权出售房子或把父母赶出家门的。」

切记：在美国的社会中，能主动拿出时间来孝顺父母的子女是「可遇不可求」的。许多时候子女是有心无力，他们真的是没有时间来照顾你，做父母的也要体谅子女，不要再勉强子女孝顺，以免造成双方负担与痛苦。

「对子女死了心」的老人才能真正快乐的过日子，你同意吗？

「要求来的孝顺，那不是真正的孝顺」、「命令来的孝顺，那不是真正的孝顺」、「法律规定来的孝顺，那不是真正的孝顺」、「如果你用房产去换孩子的孝顺，那不是真正的孝顺」、「孝顺不应该与金钱挂勾」、「孝顺不应该与利益挂勾」、「孝顺不应该与孝顺的名声挂勾」。

「如果孝顺是你跟子女要求来的，不仅你的子女不开心，你自己也不快乐」。
 
有人因为怕被人挂上「不孝顺。不肖子」的名号，或有人为了避免法律惩罚，才装模做样，做出孝顺的样子，这种伪装出来的孝顺真的很可怕、很可怜、很可悲、可无耐。

婆媳之间，多多少少会有些不同的意见与代沟，为了和平相处，不撕破脸，双方总是小小心心，装模做样，做一些「不得不做的事」或「心不甘、情不愿的事」，这种假惺惺的事，不做也罢，但不做又怕对方不开心，生焖气，做人真难啊！

父母与已婚子女能独立分开住是最理想做法，所以把「把房产送给子女之前」，你要好好想一想，尤其是你只有一幢房子的人。如果你有二幢以上的房子，至少你要保留一幢给自己用，不要去跟子女同住。

【注】：有些族裔的人，他们特别爱贪政府的小便宜 (例如：社会福利金、社会救济金、医疗保险、老人看护福利等 ) 。更有人把自己的房产与现金早早转给子女，然后故意装穷、装苦、装病，来骗取政府的各项福利。

若是一个人在62岁以前，把他的房产都送给子女了，让自己成为一个无房产者或无存款者，当然他就无资格去享受反向贷款的好处了。

把房产送给孝顺的子女，或许可行，但我不鼓励你那样做。万一你把房产送给一个不孝顺的子女，而你又跟他们同住，( 万一婆媳不合、父子吵架)，那你就是血本无归，受一辈子气了。

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