屋主领取现金的方法：

屋主申请反向抵押贷款，若得到批准的话，一般有几个方法可以领取现金：

1.一次性提取现金，即将全部贷款总额的一半，一次性取出自用 Get a lump-sum payment。例如：贷款总额是30万，你第一年大额提领可以是15万元。另外一半的钱，你可以在第二年以后再提领。

2.每个月提取相同数额的现金Receive monthly payments，无论时间多长，只要屋主一直住在这个房子里， 贷款机构就必须按月付钱给你，没有时间的限制。例如，贷款机构每个月支付500美金给屋主，没有时间限制，直到屋主去世或搬家。因此，从得到贷款开始，活得 越长，所得到的钱就越多。正是因为这个因素，对长寿的老人来说，越老生活越有保障。

3.在规定的年限中，每个月支付相同数额的现款，比如20年内每个月支付500美金。

4.设定一个贷款额度Maintain a line of credit，在任何时候可以随时提取，直到贷款额度提取完毕。

【特别提醒您】：您以这种line of credit的贷款方式取得的现金帐户是不会减少你的老人福利金或影响你申请救济金的资格，因为存在你帐户中的钱，它是你的负债，而不是你的现金存款。(三)

5.你从银行取出的钱也可以存回原来的银行，银行也会付少许利息给你。

6.根据屋主的需要，你也可以将以上几个提取现金的方法做各种各样组合。详情请问各贷款银行。

个别银行可能有不同的规定，与不同的产品，详情可向银行贷款专员与贷款公司查询。

【注】；你从反向贷款拿到的钱是你用贷款借来的钱，它不是你的工作收入，所以不用付所得税。

还清欠债方法：

你生前欠下银行的总金额，在你死后，你的财产继承人，可由下列方法处理：

1.子女可以用现金一次付清你的欠债，房子归子女/ 继承人所有。

2.子女可以向其它银行办理贷款，来付清你的欠债，房子归子女/ 继承人所有。

3.由银行收回拍卖，若有多余的净值，才归子女/继承人所有。

4.在屋主死亡之前，把房子过户给继承人 (卖给继承人)，继承人同时拿这幢房子去做新贷款，然后拿新贷款的钱去还旧贷债。

5.屋主在死亡前，自己去卖这幢房子，而不是等银行没收拍卖。

注：如果屋主死亡，子女/ 继承人可按市价的95%，在一年内买回这幢房子，换句话说，子女享有5%的折扣。
 
美国反向房屋抵押贷款申请人，应注意事项：

1.每年的地产税及房屋保险费，是由 屋主要付的钱 。

2.如遇上房价大跌50% 时，银行可能不再支付现金给你。

3.如果屋主无法维修房子在标准之上，银行可能不再支付现金给你。

4.提出申请的夫妇中，以年纪较小一方的年龄为准。也就是夫妻都要超过62岁。这一条法规，在2016年已取销了。

5.申请人的贷款额最多不得超过31.25万美元。(即62.5万的一半)。或许以后会有调整。

6.反向贷款利息会高於一般正统房贷的利息，按照不同的计划 / 方案，利息差异也很大，如：4.5%  -  8%，银行所收的费用也会比较高，所以在你申请贷款时，你要先问清楚各种方案的优缺点，这样你才不会吃亏上当。

7.反向贷款的利息，是用复利计算，本金加利息用复利计算，这是很可怕的事，因为你欠银行的钱会越来越多。注明：只要你的利息在7%以下就还算合理。

8.限制你一辈子不能搬家。如果你要搬走，你就得先还清欠债或重新办理新贷款。

9.如果你因某些原因，无法居住在原房子内一年以上，那你就违反了规定。例如：你搬到子女家长住，或是你长期住在疗养院中。

10.当你死亡时，要小心你的配偶可能无力去支付地产税与房屋保险费。如果你欠地产税时，您的反向贷款资格可能被银行取消。

11.有些承办反向抵押贷款的金融机构可能会使用诈术，让不知情况的老人吃亏上当。

12.在老人去世后，子女有权付清欠债(贷款和利息)后，继承産权，但许多情况下由於子女要筹集高额税费，并且要办理各种手续，费时又费力，许多子女会自动放弃继承权，让房由银行收回拍卖。

13.问：我有医疗补助保险与福利金补助，如果申请反向抵押贷款会有什麽影响？。

答：从反向抵押贷款中，一次取出几万元备用  (例如： 10万元)，而你又把它存入银行中，这使你的银行存款增加，那它就会影响你当年度的医疗保险与福利金的申请资格。如果你每月只领出$500  - $1000，做为必要的生活费，那它就不受影响。欲知详情，请你请教社工专员，让他们来答覆你。

【善意建议】最好的解决方法是用「line of credit」的方法来借钱，这样它就不会影响你的各种福利了，因为在你帐户上的钱是你的负债，而不是你的现金存款或工作收入。

美国对反向抵押贷款的监督与管理十分严格，法规由国会通过，目前的监管机构是联邦房屋署（FHA）。在反向抵押贷款中，最流行的是由联邦房屋署担保的「房屋产权转换贷款」Home Equity Conversion Mortgage，简称HECM。FHA反向抵押贷款的市占率90%以上。

每一个反向贷款，都有强制性的贷款保险 ( Mortgage Insurance) ，所你不用担心万一你的房价低於你的欠款时，你的房子会被银行没收，或在你死后你欠的债要由子女来还。

据住房和城市发展部（HUD）的统计，截至2010年5月，全美现有近50万屋主持有房屋产权转换贷款。

2009年一年中，就有13万屋主申请了反向贷款。 从总体上看，目前美国老人利用房屋反向贷款的人还比较少，但却有逐渐增多的趋势，随着老年人口的增加，今后利用房屋反向贷款的老人会越来越多的。

从国内来美国的中国人做反向贷款的人目前还很少，这与中国人把房产100%留给子女的习俗有关，也与「相信自己的子女会孝顺自已」有关。

住在美国15年以上的中国人，相信自己的孩子会孝顺你的人(年纪越轻的人，越不相信孩子每月会拿出500 -1000元，来孝敬自己 )。据调查显示，相信自己的孩子会孝顺的，在91 - 100岁人群中者占85%，在81 - 90岁者占75%，在71 - 80岁者占66%，在61-70岁者占55%，在51 - 60岁者占42%，在41 - 50岁者占31%。

美国政府知道，「老人家」是不可依赖孩子的，因为美国没有「养儿防老」的思想，所以特别制订了「反向抵押贷款」的办法，用来帮助或改善年长者老年生活问题，目的是消除他们每月「月供款的烦恼与压力」，因为年长者无力负担得起，他们原本正常的月供款。
正常有收入的年轻人都有「月供款的烦恼与压力」，那就更不要说退休之后的老人了，要解决老人「月供款的烦恼与压力」的这个问题，只有借用「反向抵押贷款」这个办法了。

目前也只有一个「反向抵押贷款」的办法，可以解决老人生活上的问题。
目前也只有一个「反向抵押贷款」的办法，可以解决老人财务上的问题。
目前也只有一个「反向抵押贷款」的办法，可以解决老人月供款的问题。
目前也只有一个「反向抵押贷款」的办法，可以解决老人低收入的问题。
目前也只有一个「反向抵押贷款」的办法，可以解决老人付房租的问题。

如果老人有了自己的家，就可避免「居人篱下的感觉」或「必需忍受儿子、媳妇的气」或「被房东催租问题」。

如果老人可以借到30万元，老人马上就可以解决他的财务困境。

如果老人有了自己的家，就没有房租的问题。如果老人可以把多余的房间，分租出去，每月租金收入有500元 - 1500元，那老人就没有收入的问题了。

有一位83岁的老人说，我真的没想到，有人肯借钱给我。像我这样的糟老头 (完全没收入)，竟然银行还肯借我33万元，真的要谢谢美国政府的大慈大悲，解决了我的财务困境。【美国反向房屋抵押贷款（三）】