Reverse mortgage   A home equity loan in which the borrower is not required to make payments. The homeowner must be at least 62 years old. A reverse mortgage accrues interest and does not have to be repaid until the homeowner dies or moves out of the house. The Federal Housing Administration calls it an HECM, for home equity conversion mortgage..

根据预测资料显示，至2016年时，美国年满65岁者有4900万人，到了2030年，这个人口群体的人数将达到7200万，占人口总 数的20％。

根据社会安全保障署的资料，目前有 6300万人领取社安保障金，其中5500万人领取社保退休金 或 残障人保障金。800万人领取社保辅助金(类似救济金)。从总体上看，目前领取社安保障金的 平均额是每人每月1082美元。

对於许多美国人来说，社保退休金以及退休账户的钱，并不足以维持老人各种生活的需要，因此，就有必要考虑其他方式来筹钱，其中之一便是「以房养老」。这里所说的以房养老，并不是指有几栋房子可以出租，拿租金来补贴家用，而是指「反向抵押贷款」（reverse mortgage），即用自己目前所居住房子的净值来得到贷款，利用贷款的钱来补贴家用。

「无Paymant、无烦恼、无压力」这就是反向贷款带给你最大的好处。

反向抵押贷款的最大优点是，「屋主不但可以将自己的房子像提款机一样，每月按时提取现钱，而且还可 以在自己的房子中一直住下去，直到去世或不想再住了为止。」

反向抵押贷款的最大缺点是「屋主的房子很可能不再属於下一代或只剩一小部份的净值留给子女继承。」，因此利用反向抵押贷款的年长朋友 (美国朋友)，往往更重视自己老年时，他们向往可以在没有金钱的压力下快乐生活，或者说他们希望能在无房贷压力之下(无Payment之下)，自由自在的惬意生活。至有没有房产留给子女，则不是他考虑的重点。

中国父母的特点是省吃俭用，溺爱子女，情愿自己吃苦，也要积蓄一笔存款，目的就是要留下一大笔财产 (房子或土地) 给子女。留财产给子女的这种思想，中国人与西方人就相差许多。

中国人最怕让银行赚到自己的利息钱，所以不太愿意借钱，就是有借钱，也会想法子早早去还清欠款，这就是中国人又聪明又笨的地方。聪明的地方是中国人懂得「拼命储蓄与买房子」，笨的地方是中国人不懂得「善用银行的钱来做投资」。

所谓的「反向抵押贷款」，顾名思义，即是与正向的传统房贷有所不同 (其每月还款的方式有所不同)。

传统房屋贷款是 屋主每个月从自己的口袋中拿出钱来归还贷款。

反向抵押贷款是屋主每月并不需要还他欠银行的钱。反倒过来是银行每月寄一定数目的钱给屋主，供屋主做为生活。屋主若是有了 这笔钱，就可以弥补日常生活开支的缺口。或者， 屋主在余生之内，一辈子都不用付房贷的月供款。

1988年雷根总统签署了反向抵押贷款，但是由於那时的法令不完整(不周全)，产生了许多人为的骗局，让年长朋友吃了暗亏，所以在那段时间很少人会去做反向贷款。

2008年美国国会通过新法律，准许FHA来接管反向贷款，Home Equity Conversion Mortgage ( HECM) ，从此，反向贷款又开始流行起来。2008年7月起，新规定准许年长的朋友，可以用这笔贷款去买新房子，这样一来就帮助了许年长的朋友‧解决了他们住房的问题。

反向抵押贷款的基本要素是： 1.   必须是自己居住的主要住宅   your primary residence    2.  屋主其中一人，其年龄必须在62 岁以上    3. 借贷的房屋要有净值 51%以上   4.  屋况要在 HUD 的标准之上   5.  拥有居住执照的房子  A certificate of occupancy  ，房子要有合法执照。   6.  房屋产权要抵押给银行  7.  屋主要负担地产税、房屋保险费   8.  屋主要负责维修房子   9.  房价以62.5万为限，房价超过上限者，其净值不再计算在内，换句话说，一般贷款额以31.25万为上限    9.  屋主必需是己接受过专家咨询 / 辅导过的人  You must complete counseling with a HUD-approved counseling agency.

根据规定，符合条件申 请反向抵押贷款的人，首先他必须年满62岁，(有些金融机构的规定是65岁 ) ，在其他条件相同的情况下，年龄越大，获得的贷款额越多。此外，申请反向抵押贷款的人，必须拥有属於自己的房子， 而且这个房子必需要有「净值」，净值越高，可以得到的贷款也就越多。

举例来说：一个70岁的人，有一栋净值32万美元 的房子，那麽他可能得到的贷款，就比只有25万美元净值的屋主要高。而一个80岁的人，有一栋净值32万美元的房子，那麽他可能得到的贷款额，要比 62岁的人多。

房子市价的大小，会影响到贷款额的上限，房价的上限以62.5万为限。例如：
房价市值100万， 先生70岁、太太63岁，他们的贷款额上限是$315,818.。
房价市值70万， 先生70岁、太太63岁，他们的贷款额上限是$315,878.。
房价市值62.5万， 先生70岁、太太63岁，他们的贷款额上限是$315,625.。
房价市值52.5万， 先生70岁、太太63岁，他们的贷款额上限是$265,125.。
 
配偶年龄的大小，它也会影响到贷款额度的最上限
如果配偶其中之一的年龄低於62岁，他也会影响到贷款额的上限。例如：
房价市值80万， 先生70岁、太太63岁，他们的贷款额上限是$315,878.。
房价市值80万，先生70岁、太太43岁，他们的贷款额上限是$247,073。

详情可问银行贷款专员与贷款公司。

当然，除了屋主年龄、房屋净值之外，影响反向抵押贷款额的因素还包括利率高低、房价变动、房价净值、政府对贷 款额度的限制等因素。

反向抵押贷款的特点是： 1.  不查信用  2.  不查收入  3. 无需月供款   4. 你可以一辈子住在同一幢房中，无需担心付不起月供款。

一般在申请房屋贷款时，银行是十分重要个人的信用、收入等因素，但对於申请反向抵押贷款的人，银行对个人的「信用与收入」并不要求。   

传统的房屋贷款– 传统的房屋贷款是你借出一笔钱之后，你就要按合约付月供款，付上15年或30年，直至你还清所有的欠息及本金，你每月付月供款的作用是在减少你的负债。在同时，你房子的净值，年年在增加中。

反向的房屋抵押贷款–  反向的房屋抵押贷款是你借出一笔钱之后，例如：一次提领20万元，银行它容许你，你每月不需付月供款给银行，但是银行它会用记帐的方法 ，每月会增加你一笔欠债，因此你欠银行的钱 (利息加本金) 会年年增加。你每月欠债的作用是在减少你的房屋净值，同时，你的负债年年在增加。

注：反向的房屋抵押贷款，银行借给你的钱，最高不能超过房屋估价的55%。

如果你还有旧的房贷未完全付清，这时你可以利用从反向贷款借到的钱，去付清前一个贷款。Reverse mortgage to pay off 1st traditional mortgage。【美国反向房屋抵押贷款（二）】