期盼55「税」的到临

有位加州上诉法院的法官曾经在一篇决定书里头说过，世界上有两样东西是永远跟随着一个人进入坟墓的那一时刻，那就是爱情与税务，确实任何人在美国，连临死的那一刻，也不会被「山姆叔叔」放过。其实，扪心自问，爱情也未必是永恒的，真正永恒的才是税务，故两者抑或不能相提并论。

对每一位拥有房产的人士而言，逢年过节到了4月份，除了为赶着15日准时报税而繁忙，还有另一件一直挂在心上要做的事情就是10日到期的地税要缴，而税务的负荷仿佛一年比一年沈重，到底何时才能完全摆脱啊？谁人敢不准时缴地税就不只要面临缴付10%的罚金，还要添加利息，若敢继续与地税局做对而连续５年置之不理，小心房产被政府拍卖而丢失。

令纳税人非常不甘心的是，最近媒体又经常在报纸上报导一些有关政府不撙节、「大慷纳税人之慨」的新闻，如第一夫人藉着官方名义，让纳税人为其母亲的观光行程埋单，或名不见经传的小城市的地方官员尸位素餐，领取高於美国总统几倍的年薪等，令人不禁望「税」兴叹。

今年54岁的余先生，几年前刚过完50岁生日不久，就接到「AARP」的通知做会员，从那个时刻开始就越来越不喜欢过生日，因为过生日就被提醒越来越接近退休的日子，而退休意味不能继续挣钱，因此对有些人来说，略带着一些经济上的焦虑，一个人做得到省吃省穿，但年年必缴的地税如何能省呢？

今年跟前几年相比，陈先生感觉上稍为有一点不一样的地方是，一想到过55岁生日的那一天，他脸上就会流露出一丝笑容，期盼着55岁的来临，因为他熟悉两项鲜为人知的地税条例，那就是第60号及90号公投案。在加州，若懂得如何善用第13、60、90公投案等地税条例，就能减轻百年的地税负担。

幸亏他至今都一直保留着25年前买下的不到20万的小房子，才能在运用60号公投案条例上发挥的淋漓尽致。

过去他非常欣羡亲朋好友凭藉「121」免营利税条例，每隔两年不断地换房子，因为不必缴利得税，房子就会越买越大间，但相对的，地税也随着年年成长，年轻时还撑得住，但老了就会吃不消。

陈先生与他们背道而驰，实际上是意外的选择走上不同的路径，10年前，与其卖掉小房子，他选择把积蓄投资在生意上需要使用的办公楼，反正做生意也需要用到，其实他当时做出这个决定是出於已厌倦做房客的原因，可是没想到10年后，转眼间它价值翻了3倍，看来退休后会有不错的月租可供生活费，唯一需要顾虑的只是健保及地税。

回顾起来，他感到非常欣慰过去没有使用小屋换取大屋的策略，原因是60号公投案允许纳税人年满55岁以后才换屋的话，可享有一生中一次的地税优惠。买下的房子的地税的估定价值是以卖掉的房子的基年价值为基础，意思是说，只要后面的房子的买进价格不高於前面的房子的卖出价格，那麽后面的房子的地税的估定价值将以前面那栋房子的买进价格作为基础。

以余先生的情况为例，他25年前以20万美元买下小房子，目前市价是40万美元，估定价值按13号公投案每年涨2%, 总共累积了50%的增长， 所以现今的估定价值是30万美元，明年利用60号公投案买下一栋市价40万的房子，蹊跷的是，地税局却是从那时候开始以20万美元，而不是30万美元的估定价值为基础来计算地税，每年再继续涨2%。

其实，50几岁的余先生还距离退休年龄10几年，以他目前的财务状况，是有能力买栋百万豪宅当作第2栋自住屋，搬进去住2年以上再卖出，将来同样可以使用「121」条例来免除50万美元利得以下的税，若房市稳步上升，依样能够每2年换屋、免缴利得税，一直到退休为止。此间，若将来财务条件允许，可以把小房子出租出去、当作另一租金收入的来源，否则的话，小房子是个不错的「安全网」，如有必要，仍然可按原始的计划进行。

听说加州政府已筹划兴建贯穿南北的高速铁路，虽然这计划在环境保护方面面临一些抗拒，但加州人口持续成长，��通严重壅塞已成为既定事实，而这个高铁捷运措施也的确是舒缓壅塞的必要工具。余先生过去曾经在羚羊谷投入几万美元的IRA购买了几英亩地，反正IRA也要等到60几岁才能领出，而储蓄利率因金融危机的影响而长期维持低於1%，买土地作「长线」投资适当不过，而高铁也将会横越羚羊谷，预计2029年竣工，届时从羚羊谷搭乘高铁到洛杉矶市的行程只是20分钟，相当便利。

余先生因此脑海里产生了这麽一个憧憬：若15年后高铁开始通行，土地确实变成翻了10倍的「金鸡蛋」，可以考虑以高价卖给开发商赚取利润，或厌倦了都市喧嚣，可以给自己留下来盖栋「绿色」房子，在屋顶上装置太阳能平板节能，在后院莳花种菜、养鸡，每天使用最新鲜的食材做饭，过个自足、与世无争的「有机」生活，那多美好。

其实上，若能提前规划，60号公投案的的条例也能使用於新建屋，但时间上的配合必须精确，差一天也不行。到时候再花个20万美元盖个市价不超出40万美元的房子就可以。但60号只允许换取同县屋，若有异县交易，还得靠90号取得60号的同样地税优惠，问题是全加州仅有9个县允许异县交易，所幸洛杉矶是其中一县，而羚羊谷就处於洛县。

若不幸罹患残疾，而且已经进行过了60或90号交易，「110」公投案可以让纳税人因有残疾再次取得60号的地税优惠。反之，若先使用过110，即便从来没用过60或90号，就也没再有第2次的可能行了。

其实，余先生非常期盼能够透过养生、永远保持健康、退而不休的日子，这一辈子他已经习惯到处奔波的日子，是一个闲不下来的人，但如今年过半百，岁月不留人，不得不开始为退休作打算了。