了解征收权的局限

政府征收私有地产的法律早已存在多年，普遍上是使用於基础建设方面如道路、水电供应设备等，甚至於建设廉价住宅，但是利用土地征收权来解决法拍问题倒是前所未闻，可以说是有史以来的第一次。

众所周知，投资法拍屋虽然有机会赚取高利润，但也存在亏损的风险。一般购买法拍屋不像正常买卖，买主事先没有权力检查房屋状况，因此会有风险，其中常见之风险种类包括产权瑕疵或大额修理费。2012年曾经出现了一种特殊的风险，那就是买下的法拍屋可能会被政府征收。

引用征收权来解决法拍所带来的社会妨害问题的概念出自於一家位於北加的公司。两年前，当房市已经陷入谷底，但还未稳步复苏之前，也就是许多城市正面临经济危机的时刻，有一个位於加州中部叫史托顿（Stockton)的城市曾经宣布破产。这条新闻相当引人注目，因为史托顿曾经是在过去房市高峰期成长相当迅速的城市，但是随着房市崩溃以后，它逐渐变成全加州比例上被法拍风波拖累得最严重的城市。

房市高峰时期，即2005至2006年左右，房价极度升高，导致很多中产阶级人士因为没有能力负担沿海城市昂贵的房价，为了购买新屋、享受天伦之乐，而纷纷前往内陆迁移。当时市场上出现了能够让购屋者轻易获批的「不查收入」等次级房贷，掀起了一股疯狂购屋热潮，最终导致房市泡沫化而崩溃，引起了一轮法拍风波。

接着经济开始衰退，失业率激增，房价迅速下滑，史托顿市政府因而税收大量减少，入不敷出，赤字与日俱增，进而成为加州近年来第一个宣布破产的城市。另外，圣莫那丁罗（San Bernardino）市也是一个相当吸引中产阶级人士的城市。投资客也曾经推波助澜，把大量的资金投入这两个城市，并且利用当时的宽松房贷审核作业，不断的追求短期利润，把房价抄的越来越高，致使泡沫更为雪上加霜，加速了房市的崩溃。

法拍所带来的社会问题，不仅限於政府税收的减少，而且由於房子被法拍了，屋主往往都不太注意房屋的保养，有时候甚至於蓄意毁坏房子。银行收回房子后，也未必愿意保养房子，如除草或清除垃圾。虽然绝大多数的城市都设有妨害社区轻罪刑事条例可用来制裁违规者，但执行可能缺乏效果。

一般条例都有所规定，政府必须事先给予屋主适当的通知和一个纠正的机会，屋主拒绝采取适当措施解决问题的情况下，政府才能够加以制裁。例如草坪的草长太高了，政府必须先派出检查员到房子蒐集证据，证实屋主违法，才能发出罚单。政府要将数以千计的违规者绳之於法，不但会浪费资源、增加该城市的经济负担，而且这种措施也难免会促使民众怨声载道，给政府带来政治压力。

2012年，位於南加的内陆帝国的许多城市，如安大略市和芳塔纳市有大量（约一半以上）的房子处於值不抵贷的状态，当地的法拍率是全国总平均的三倍，「溺水」屋问题继续存在，若不采取行动处理当前的严重问题，很可能会出现更多城市宣布破产，於是该城市就考虑了征收「溺水」屋的概念而提出议案。

为了避免步上史托顿的后尘，圣不那丁诺县与这两个城市曾经考虑由政府应用土地征用权，以当时的市价大量购买溺水屋，目的在於一方面能够让政府拿下这些溺水屋以方便管理并避免公害问题，另一方面或许能够间接支撑并避免房价继续下滑。

政府也曾为这项议案举行过公听会，反对者包括银行业及证券业等商协会，它们认为，这项议案很可能会促使信贷更加严格，有害於消费者。持有「溺水」屋的群众则认为，银行面临金融危机时曾经获得联邦政府的救助金，避免倒闭，如今轮到它们救助消费者，何尝不是理所当然。

无论在政坛或华尔街上，该议案所带来的反应可以说是议论纷纷。主要原因是，有些观察者认为利用土地征收权来解决法拍问题，既违反宪法又伤害道德。

按此项提议的运作程序，以一家私营公司扮演仲介的角色，协助市政府征收土地，并从每笔交易中赚取四千五百美元的服务费，协助该城市向退休基金或对冲基金等金融组织筹资，以便征收「溺水屋」，政府以低於房贷的市价完成征收「溺水」屋，为屋主清除银行贷款，把房子卖回去给屋主，提供低利率的100%房贷给屋主，换取一个抵押权，随后再把抵押权转卖给该金融组织，以作为偿还之前所欠的资金借贷。

从宪法而言，该计划以公益目的为根据，用土地征收权去收购「溺水屋」，以便管理并保持房子的清洁与美观有助於避免社区的公众妨害，确实是有其公益目的，不违反宪法。但是第五次宪法修正书（Fifth Amendment)规定，尽管有公益目的，政府也必须给予土地拥有者合理的赔偿金，一般法院是根据被征收的土地的当时市价来计算赔偿金。假如房子有抵押贷款，法律规定政府必须支付贷款后，将剩余的数额支付给屋主。可是遇上房子值不抵贷的情况，假如政府以市价征收房子，就无法在银行不亏损的情况下清还房贷，因此政府是否能够支付合理的赔偿金给银行就成了纠纷的焦点，而征收权的运用就或许缺乏合法性了。

还有人认为，无论这种计划合不合法，引用征收权迫使银行或华尔街的投资者惨受亏损，去救济受法拍所困扰的屋主犹如劫富济贫，或许有违道德。但该效果本属负面，并非政府的优先目标，也从不在政府的考量之下。

最后该议案没获通过，而且近期内也或许不会再被提及，因为正值议案在市议会审议当中，联准会已开始实施量化宽松政策来刺激美国经济，至今已经见到成效，所以死灰可望不会复燃。

现在看起来，因投资法拍屋被政府征收而遭受亏损的可能性显得遥远，但这毕竟已反映出政府引用征收权的创意性，投资者应意识到的重点是，无论是那一类投资，房产被政府征收可能降低回报，或导致血本无归，故投资房地产应分散风险，最好不要把所有的鸡蛋放在一个篮子里。