反向房贷 申请前先做功课

反向房贷(reverse mortgages)的规定最近有改变，以下藉三个问题来讨论这种房贷是否为想要有额外收入的耆老提供妥善解决方法。

一、反向房贷如何运作？私人公司可以推销和出售反向房贷，但是联邦政府担保的反向房贷只有一种：那就是「住房净值转换房贷」(Home Equity Conversion Mortgage)，而且只能透过联邦住房管理局(FHA)批准的放贷业者才能申请。

反向房贷是你不需偿还的贷款，若你的年龄至少有62岁，住在自己家里，完全还清房贷或是所欠不多，你可能有资格申请反向房贷。此种房贷让你动用大部分的住房净值，不过你还是要支付水电费、税金和保险金。

直到最后一名借钱者去世，或是连续12个月以上不住在家里，反向房贷才到期。若是继承人想保住房子，就要还清所欠贷款。不过若是欠款金额高过房屋价值，FHA将接受相当於房价95%的还款。若是继承人买不起房子，就要卖屋以偿还贷款。

二、这项贷款计画做了哪些修改？为了挽救FHA岌岌可危的贷款计画，国会修改了贷款结构并增加收费。贷款最高金额依照最年轻借钱者的年龄、房子价值和目前利率而定。不过，新规定使得借钱者拿到手的房屋净值，比修改规定前少15%。

FHA现在也限制立即可领的金额和贷款头12个月可拿到的钱，虽然有些例外情况，但多数借钱屋主有资格领出房屋净值的60%。

为了确保借钱者可以持续履行财务责任，包括付税和保险费，FHA现在要求某些屋主透过反向房贷信用额或是托管帐户付税和保险金。

三、反向房贷的费用有哪些？反向房贷通常比其他房贷昂贵，去年通过的法令要求增加费用，使得这种房贷更贵。申请反向房贷要付的费用包括放贷业者费、房贷保险费和交割费。

房贷保险费直接交给FHA，在贷款期间要持续缴纳。若你在第一年领出的钱不到60%，你将要支付相当於房屋估价0.05%的房贷保险费。若你领出的钱超过60%的净值，首次付的保险费将达2.5%，年度保险费相当於1.25%的房贷欠款。

最重要的是：反向房贷可能不像电视广告的宣传，可为退休收入提供「安全、简单的解决方法」，不过可能也不像批评者说的那麽糟糕，而是介於两者之间，有意申请的人士应多打听，收集详细资料再做决定。 

来源：worldjournal