投资土地的利润与风险-- 朱先生的故事

自古以来，「有土斯有财」这个观念，在中国传统思想中可以说是根深蒂固的了。它的意思是说，一个人有了土地或房产，才能算是真正的佣有了自己的财富。世界上很多富豪建立财富的秘诀，何尝不是以投资土地为根基的。

一个中国家庭中，尽管一对夫妻不大富大贵，也都希望离开这个世界之前，再怎麽穷困，也要为子女留下一点房产，那怕是荒山野地。

听说古时候还有人把银子埋在自己的土地里，可见土地也能够带来一种「安全感」。事实上，现代美国的中国人社区里，还有人不放心把钱存在银行，反而累积大量钞票在房子某个角落。

投资土地要有耐心

投资土地不仅要有眼光，还要像钓鱼那样有耐心，而且还要懂得分析风险，略知一些地产法律。当然，投资也一样像钓鱼，要挑对地点，否则等一辈子也恐怕没有鱼儿来吃饵。

投资土地虽然不完全没有风险，但比起投资股票来说，它应该是安全得多了。纵使如此，还是应该随时要谨慎，防人之心不可缺。

以朱先生的故事为例：他出生在台湾，30年前移民美国，他的第一项地产投资是为办移民而做的，他购买了一家离开迪斯尼游乐园不远的汽车旅馆，虽然这不是他一生中投资地产最成功的项目，但毕竟是能让他站稳的垫脚石，无论历尽多少经济上的挫折，至今他仍然保留着它。

低价买进高价卖出

朱先生是一位深信「有土斯有财」这个观念的人士，他尤其热爱投资空地，说他口袋里的每一毛钱都投回土地投资，一点都不夸张。曾经有位白人律师调侃地说他「Property Rich Cash Poor」，意思是，从他名下拥有的土地来看，他是腰缠万贯，但从他持有的现款来看，他却是一位穷光蛋。

他在外头到处欠债，债权人们告上法院，拿下了判决书，他宁可让债权人在他的土地上放「lien」（留置权），也不肯卖掉手上持有的十几块空地的其中一块来偿还债务。

朱先生向来喜欢独资购买多块小空地，他懂得如何分散投资的风险，各个空地都是经过精挑细选的。这些地的特点是，绝大多数都处於尚未开发的地段。但顺着人口成长的路径，所挑中的每一块空地都是有待将来被开发商发掘的。他采取的策略是，买成土地后，10年以上按兵不动，以偏低的价钱买进，指望将来该地被开发商看上后，以高价翻倍卖出。

朱先生买下的「金鸡蛋」

朱先生最引以为荣的是他於1988年在一条高速公路旁投资的200英畂的空地，周边全是「鸟不生蛋」之未开发空地。他以80万元买进，果然很有眼光，也颇具有耐心，16年之后，开发商在离开该地十英里左右的地点兴建了一栋几十层楼的大赌场酒店和200多间商店的「Factory Outlet」。

以80万元买下的空地，居然於2006年在未开发的状况下，以2000万元的高价卖给一位投资者，买家接着又同时加码200万元，把土地卖给最可能使用它的真正买主，即经营该附近赌场的印地安人。而朱先生也只获得2000万元的一半，原因是，整个事情发生的过程也相当扑朔迷离。

朱先生噩运的开始

原来朱先生在决定购买这块地的时候，因为身上的现款只能够筹足卖价的75%，所以他曾经向海外的亲朋好友筹款合夥投资这块土地。这也很可能是他第一次与别人合夥投资。

他对於合夥投资缺乏经验，而其他合夥人更是一窍不通。他们虽雇用律师协助拟定合夥协议，但却忽略了两项极为重要且关键的条件：一、合夥者在什麽情况下同意脱手出售，二、如何处置任何一位合夥者拒绝支付其应当承担之部份产业税金的情况。

由於土地投资是长期的，为了避免争执，合夥者对於管理及脱手时机方面，彼此应当要有共识。可是，朱先生与小股东之间，在签署合夥协议时，没有就这两点进行讨论并达成协议，而后来发生争执。

投资了大约十年，小股东开始拒缴产业税。每当他向小股东提起产业税时，小股东就吵着要卖地，而朱先生又认为时机还未成熟，股东之间为此而产生龃龉。接着小股东就上法院起诉，诉讼中小股东经过取证后，除了要求法院强制卖地之外，还要求重新分配股权，把朱先生的股权削减成25%，宣称朱先生在签署合夥协议时，向小股东虚报了他的入股资金，朱先生坚决否认任何不当行为，因此这场官司持续��数年。

留得青山在不怕没柴烧

与此同时，有位投资者（以上已提及之2000万元购买者）瞄准了这块土地，他获知该股东诉讼，也清楚小股东缺乏实力打官司，於是他把小股东的诉讼权买下。朱先生财力不如他，与他打官司也确实小巫见大巫，实在难以招架。

虽然朱先生始终不认为他有作出对不起小股东的事情，但实力不及对手，深怕这场官司会拖垮自己，最终他决定与对方妥协，同意以1000万元把股权卖给对方，而对方同时以2500万元把土地卖给印第安人，扣除因购买小股东的诉讼权所欠之1000万后，还有近500万元的利润，而他为诉讼所花费的律师费也只不过是30多万元而已！

和事佬假协议真用

殊不知，与小股东的问题解决后，朱先生又为同一块土地面临第二场的官司。原来，他在打第一场官司时，曾经请求一位双方共同认识的从事地经纪工作的朋友作和事佬。由於小股东谈判合解的前提条件是，朱先生必须先表示卖地的诚意，所以，纵使朱先生找和事佬来帮忙的主要目的是由他协助谈判收购小股东的股权，但为了向小股东表示诚意以便和事老进行协调工作，因此在和事佬的敦促下，他与和和佬签署了一份原以为是用来安抚小股东的一份虚假的6%佣金的售卖委托书。

可是和事佬见钱忘义，虽然后来协调失败，但是和事佬竟然假约真用，也乘机把他告上法院。结果白纸黑字，朱先生有口莫辩，再怎麽解释，也无法证明真象，最终又平白无故输了200万元！

想必朱先生一定很后悔当时作出与别人合资的决定之前，并没事先设想到这些极可能发生的情况，而采取防范措施，最令他痛心的是，连一位他所信任的人也出卖了他，人心实在难测！