租控条例复杂 遵循棘手

2012年4月份，美国联邦最高法院就城市的租赁管制条例是否有违反联邦宪法作出裁定。当时这件案子轰动一时，许多媒体及与租约管制的相关人士如房东、房客、及大都会城市都非常瞩目於中。原因是其结果可能会打乱纽约市市府的房屋政策，以及全国各地的租金监控的法律。

租控条例不违反美国宪法

此案子的原告是一名前联邦检察官詹姆斯哈蒙。他继承了祖父的一栋五层楼宇，里面住有几个房客，由於纽约市租赁调控条例的限制，所以他每月所收取的租金每平方尺比市价低於6毛钱。

他认为纽约城市强制房东压低租金，而拒绝给予房东合理补偿犹如「掠夺」个人产物，因此违反联邦宪法。这位房东律师不甘心每月所收到的租金只占非管制楼宇的一半，於是他向纽约市的一所联邦区域法院提出诉讼。

但他诉讼失败、不甘心而继续上诉。联邦第二巡回上诉法院为他的上诉案所作出的裁决是，纽约政府强制他接受比市场较低的租金，不是「掠夺」资产，因为他自愿投入纽约租赁市场，政府不需弥补为他的损失。

上诉失败后，他不罢休，也不惜代价坚持走到尽头，於是他上诉至美国最高法院，但高院最终决定不受理此案。这个消息的传出令全国租控区域里的租客及市政府感到宽慰而松口气，做房东的族群却为这一次错失良机而感到大失所望。

法拍风波带来更多租房组群

自2007开始的法拍风波造成了数以千计的加州居民失去了自住屋。美国梦消失后，这个组群被迫离自己的爱屋，突兀成了房客。由於他们的介入，租赁市场也因此呈现了空房率持续下降、租金迅速飙涨的情况。华人向来对於投资房地产的兴趣浓厚，尤其目前租赁市场如此炙手可热，更动摇了华人跻足租赁界之心。

但是自己做房东并非易如反掌之事，尤其是在租控区域里头经营租赁业务。除了要具备充分的经营资金以外，也要熟悉基本租赁法律常识。俗话说，工欲善其事，必先利其器。房东所需要熟悉的租赁法律，除了全加州通用的房东房客法律以外，还有某些大都市里的租控条例。

处於湾区的大都市如旧金山、布克莱、屋仑，和南加的洛杉矶、西好莱坞、圣塔莫尼卡等都属於租赁控制城市。事实上租控城市一般处於人口密集的地方，但未必全是大都会区，布克莱就是个例子。也许出乎很多人的意料之外，圣荷西市也设有租控条例但不像其他城市如此严格。

租控条例相当繁复

首先，一个租控城市对於处於租控区域里的出租屋有无管辖权，取决於某些条件，如房子建年或种类。另外，一般而言,，已参与联邦政府住房补助计划如section 8，或向爱滋病患者提供住屋机会HOPWA计划的出租屋是不受租金涨幅的管制。

对於租金的调涨、押金的利率、及租约的条件等等，诸多的租控城市都有所管制。不熟悉租控法律的人士通常会认为，处於租控区域里头的出租物业的业主，只需留意市政府设定的涨租次数及幅度，管制范围由租控城市各自设定，只要求不违反美国宪法。

各个租控城市的租金调涨管制不一致，政府还可以根据经济或市场的变化做年度调整，整体而言，调节的上下是随着通膨率而变动的。但是不管怎麽调也好，幅度不与市场力量所驱动的涨幅同行，目的在於确保人口密集的大都会区内，租客负担得起住房的租金，而住房能维持供可应求的现象。

几乎不存在任何的漏洞，可让房东巧妙地避开租控条例的管制。类似房东不满租金涨幅太小，尝试钻漏洞，以削减能源如水电的供应，或减少设备的供应如停车位等方式「涨租」，导致将来面临租控委员会对房东的行为加以制裁，或吃上房客的官司的例子，屡见不鲜。

终止租约要有合法理由

除此之外，租控条例禁止房东在没有「正当」理由的情况下终止租约。各城市租控条例所列出的「正当」迫迁理由大同小异，但以旧金山的条例为全加州最严格，包括(1)不交租或者经常迟交房租；(2)违反租约条件；(3)房东或其近亲需要入住自用；(4)房东要进行设备改良工程、大规模装修或将出租单位撤出市场；(5）房客严重干扰其他房客；及(6)房东要进行清拆，或出租单位永远不再用作居住房屋。即使租约已到期的情况下，房东也必须允许房客续约，除非房客本身拒绝以原租约一样条件续约，房东依然要有「正当」的理由才能迫迁房客。

如果迫迁理由是房东或近亲想搬入，或房东想退出租赁市场，有些城市如旧金山和洛杉矶，会要求房东支付相当昂贵的搬迁费给房客，金额必须按住客人数计算外，假如住房有残障或未成年小孩或年满65岁人士，还要另外添加搬迁补偿金。

多数租控城市在此情况下还额外规定，房东或近亲搬入后未来几年，房子又拿来做出租用途之前，房东必须设法联络上过去被迫迁的房客，并且给予他优先权，以当时房客被迫迁时还存在的租约条件搬回去住。

此外，监於确保租赁调控功能不受法拍风波有所影响，地方政府也已於过去几年修正租控条例，以免房客被银行或投资客骚扰或误导，甚至於诈骗，而丧失权益，例如，法拍屋成功购买者必须承接已存在的租约及按「正当」理由迫迁房客。换言之，房客的权益完全不会因房子被法拍而受损。

类似这种修正案接踵而至。其实连一些往年从未实施租赁管制的城市如位於屋仑以北的里士满（Richmond)也介入其中，原因是，里士满的居民将近一半是租客。由於该城市没设有租控条例，若也没有迫迁管制的话，该城市的可负担住房的供应问题，就会面临不堪设想的局势。於是该城市的立法单位就於2009年通过了一项法拍迫迁管制条例，来限制法银行或投资客，经法拍程序买下出租物业后进行驱逐租客前，必须书面告知租客，新条例给予房客的保障，并同意支付搬迁费给租客。

事实上，租控条例的内容繁复，以上所提供的常识只是冰山之角，并不代表条例的完整性，所以，未投资受租控条例管制的房产之前，投资人务必请教专家协助，事先未雨绸缪，以免不小心踩上地雷。