「埃利斯」法：摆脱租控阴影的救星

 在租控城市里头，如旧金山、洛杉矶，有那一位饱受委屈的房东未曾考虑过，何不一劳永益，让物业从此以后再也不受租控条例的牵制。从投资回报来说，有那一位投资者不希望有人给他指点迷津，让物业一年之内增值20%的幅度。据说，一栋空置着且还受租控条例管制的楼宇，居然能够比租满房客时更加值钱，尤其是房价正迅速飙涨的时候。

 摆脱租控条例有出路

 但是，想必熟知租控条例的房东都知道，无论是按月（month to month) 或定期（fixed term）租约，一般房东是不能随意与房客断绝租约关系的。旧金山与洛杉矶租控条例，各列出十几个允许房东迫迁房客的依据，其中唯一实用於以上所引述之例子的，只有「屋主收回自住」或「埃利斯」。

 按1985年通过的「埃利斯」法（英「Ellis Act」）的规定，尽管出租物业是位於租控区域里，房东有权在不把物业出售给另一个业主的情况下，退出租赁市场，作为摆脱租控管制的一条出路。

 之前，加州最高法院曾经裁决，房东无权藉由不继续经营租赁业务驱逐租客，意味房东尽管在亏损情况下，也必须咬紧牙关、坚持下去，这显然是一个不公道的裁决。可是毕竟加州最高法院也已认定此裁决不违反宪法，所以房东也只能透过立委来解决这个问题，「埃利斯」法就由此经历成立了。

 但条件严格代价高

 这条出路并不是完全无条件的各租控城市有权调节「埃利斯」法迁离进程。在一定程度上，「埃利斯」法限制房东又再跻身租赁市场。一旦重返租赁市场，已退出市场的物业即将接受租控条例的管制。

 除此之外，少数租控城市还要求房东支付搬迁费给房客、或提出某种限制，如旧金山的房东需要支付至少约5000美元给每一位住户，但每户赔偿总额的上限约$18,000，金额大小取决於个人年龄或是否有残疾因素。

 圣搭莫尼卡市规定，房东收回物业作任何其他用途之前，必须先获取许可证。洛杉矶市则规定，若房东以「埃利斯」法迫使房客迁徙后，在同一地点重建相同类型建筑物，那麽该物业在未来五年内，将受租控条例的管制，纵使在一般情况下，新盖建筑物是不受租控条例所管制的。

 程序繁复时间长

 程序上，房东除了必须准时支付搬迁费给房客以外，还需要给予房客充份的时间搬家。「埃利斯」法规定，房东必须向有关租赁管制单位呈交一份为期120天的收回出租物业的意向通知书，并将一份为期至少120天的「埃利斯」解约通知书送达房客。若房东於120天未满之前，就已取消收回出租物业的念头，「埃利斯」法则严格禁止房东虚张声势，以蒙骗的手段，开始向房客进行驱逐程序。

 呈交及送达120天通知之后，房东还需按「埃利斯」法的要求，向租控委员会呈交一份即将在县登记处登记的，有关房东退出租赁市场的公告，以便通知未来有意购买该物业的买家，该物业或受「埃利斯」法的牵制。若房客是62岁以上或有残障，所需通知则延长至1年之久。

 一旦收到「120天」或「1年」通知书之后，房客必须於15天内书面通知房东，若房东日后重租已收回之物业，房客将保留第一优先权搬回该出租单位，犹如房东收回出租屋的事件从未发生过。若房客误时，则房客将永远失去搬回的权力。

 纵使如此，这并不意味房东就完全摆脱了租控条例的牵制。事实上，「埃利斯」法程序完成后，也就是过了120天，两年内房东不得重租已收回之房产。两年后，房东可以再将该物业出租，但可收取的月租只限於因房东引用「埃利斯」法而被迫迁的那位房客所缴交的租金额度，犹如房客被房东迫迁的事情没发生过。

 五年后，房东可以重租已收回物业，并且不须要给予前任房客优先入住权，但租金额度也有同样的限制。过了十年，优先入住权及租金方面的限制就不存在了， 可是一旦房东决定重租，虽租金开始时可依照市场定价，但该楼宇仍然会受租控条例的管制，每年租金的涨幅还会被限制。

 公寓改康斗一劳永益

 唯有一个情况下，房东可以把物业收回并完全摆脱租管条例的阴影，那就是把整个公寓改变成康斗（condo）来出售。否则，若想继续经营租赁而不受租控限制，也只能把单位出租给有参与联邦租赁支援计划的房客如「Section 8），因为那一族群的房客所缴的租金不受租管条例的限制。

 近年来，旧金山与屋仑租赁市场蓬勃，到处租金飙涨，眼见所收取之租金却坐落於几十年前的价位，许多被租控条例所羁绊的房东会绞尽脑汁、设法把现有房客驱走，再以市价收租，但租控条例管制之下地雷重重，房东应当格外谨慎，以免惹祸上身。