投资房产之现金买房与贷款买房

投资房产可以分为两种情况，一种是现金买房，第二种是贷款买房。以下逐一对这两种情况进行分析。

一丶现金买房的租金回报率

现金购买的房产的租金回报率的计算公式很简单，说白了就是出租房屋到手的净收入除以购房的总价。租金回报率 = 每年净房租收入 / 购房总价%首先计算购房总价。购房总价很容易获得，就是房屋买家支付给卖家的金额。

每年净房租收入= 年租金收入 — 持有房屋费用及出租衍生相关支出。

年租金收入就是跟租户约定的年租金。为了估计一栋房屋的未来年租金收入，可以将附近社区同等条件的已出租房屋的租金拿来比较。例如，通过房产经纪人的帮助，找出周围同等条件已出租的10套房屋，看看这些房屋的年租金收入，就可以大致估计出自己想要投资的房屋的未来租金收入。但是这里有个技巧，一定不要拿这10套房租中租金最高的那一套作为参照，因为这样很可能会使你预计的租金收入虚高。比较正确的方法是找到出现次数最多的租金价格，然后以这个数字，或者比这个数字稍低的价格作为你的参照。

持有房屋费用及出租衍生相关支出一般包括：房产税丶房屋保险丶社区费丶维修费丶空置期分摊丶出租管理费等项目

二丶贷款买房的租金回报率

贷款购买的房产的租金回报率的计算方法要稍微复杂一点，但是原理与第一部分是一样的。我们假设贷款全部采用每年分期固定还款的方式。

租金回报率 = 每年净收入 / 自付额%

每年净收入= 年租金收入 - 持有房屋费用及出租衍生相关支出 － 年固定还款额。

其中，自付额(头款)即购房总价扣除银行贷款的部分。

持有房屋费用及出租衍生相关支出我们在第一部分里已经讲过，道理也是一样的。下面我们选取一个案例来进行分析。一栋2006年建的334 平米独立屋,购买价$36万, 自付额(30%)为$108000贷款额$252000 (30年分期固定摊还,利率4%, 贷款月付$1,203.09)，月租金$2400。

年租金收入=2400 x 12 = $28800 (伊市独立屋的真实例子)

持有房屋费用及出租衍生相关支出包括:

     a) 房地产税:购房总价 x 1.9% =$6840
     b) 房屋保险: $815 (各房屋因地点,新旧,保项有异, 保费不同)
     c) 社区费:无
     d) 维修费：预计$300
     e) 空置期分摊：半个月租金$1200
     f) 出租佣金：年租金x 6% )/2= $864（注2013年5月数据，租金已降至2-3%）

持有房屋费用及出租衍生相关支出总计：$10019

年固定还款额 = $1,203.09x12=14437.08

每年净收入= $28800 - $10019 - $14437.08= $4343.92

租金回报率 = 4343.92/108000 = 4.02%。

来源:美国资讯网