美国新手房东租房税务5须知

新手房东的出现是美国经济生活中自然发展的一根旁支。楼市的崩溃，许多房屋不及脱手卖出，缓兵之计是将卖不掉房屋出租获利。於是很多每月靠房租增加收入的房东应运而生。
 
许多新手房东都没有意识到当你出租房屋时，你就在做生意了，你要有一套正确反映收支的帐簿和财务纪录。如果新手房东缺乏税务法规和记账方面的基本知识，难免会遇到棘手的问题。

如何使新手房东的帐簿记录符合美国国税局的要求呢？ 美国不动产新闻网站《Inman News》整理出租房屋相关税务的5项须知，让您轻松当新手房东。

1、做好纪录保留备用

不要在涂鸦的纸上潦草应付记录。美国国税局会拒绝接受这种纪录草稿。

其实正规记录也不是很复杂。使用线上的电子表格等系统做分类表十分简单。不管采取哪种系统，只要能将收入和支出清晰分开,并能清楚识别和详述两个不同分类下的细节条目即可。另外，要整理好收据保留备用。

2、了解所得扣除额

房屋的维护、修缮及改良费用对於一般屋主来说，不会有甚麽用处，但对於房东来说，它们可以列为所得的扣除额。

房东可以从其收入所得中扣减的费用包括：广告、清洁、保养、房屋贷款利息、保险费、律师费、水电费、财产税等等。

美国国税局也允许房东要求将其房产折旧，不过规则有些复杂。您可以在国税局的网站IRS.gov上下载第946号出版品「如何折旧财产（How to Depreciate Property）」，这本小册子上有详细的说明。

3、注意房屋维护和改良的区别

房东要出售房产时，房屋改良的成本，例如替换(不仅是修理)屋顶、窗户或炉灶等，可从房产的利益中扣除，以减少房屋销售所得的资本。

保存房屋改良的支出纪录是很重要，法律要求所有纪录至少须保存3年。但不论持有房产多久，售房时必须拥有改良房屋的收据，以精确计算你的房产收益。

4、聘请税务专业人士

尽管美国国税局在IRS.gov提供大量的信息和小册子，以解析相关法律和记帐要求的细节，这其中包括第523号小册子「房屋出售（Selling Your Home）」及第527号小册子「住宅房产租赁（Residential Rental Property）」。但专家建议，为免遗漏出租房屋的扣除额，房东最好聘请税务专业人士才是明智之举。

5、收房租的旅费也可扣除

房东前往房产所在地收取房租及进行维修等等与租房业务相关活动的旅费，也可列为扣除额，但扣减的旅费必须是合理的。例如开车到50英里外的地方收取租金，应该是合理的，但是坐飞机去夏威夷收取租金，将机票费用列为扣除额恐怕会有问题。无论如何，你要表明这次旅行实质上与租房业务有关。

另外，房东必须向美国国税局证明前往房产所在地是与租房业务有实质上关联性。专家建议房东前往房产所在地时，至少要有50%的时间用於租房有关事务，如重建浴室或更换家具等。你必须出示从事与租房事务有关的所有证明，而不是仅提出买几个灯泡的收据。

如果你拥有的渡假别墅大部分时间用於出租的，国税局允许你一年有14天时间在那里渡假，旅行费用可作为你处理业务的费用。

资料来源：The Epoch Times