地税年年涨 如何抗争

根据凯斯席勒房价指数的统计，全美房价在2006年秋至2007年夏跌幅超过40%，近两年来虽已复苏，但平均跌幅仍在20%以上。与此同时，全美地税的平均涨幅却超过20%，纽约市的地税在前市长彭博任内12年「逆势而上」，一马当先，涨幅超过30%，市府和财税局想尽各种手段，在每年的地税调整计算上作文章，以确保地税的只涨不衰。纽约市同时是全美合作与共有公寓集中的都市之一，据统计，纽约市合作公寓(Co-op)股东与共有公寓(Condo)屋主每年平均缴纳的地税均已突破7000元，超越一家庭甚至两家庭屋主平均缴纳的地税额。

纽约市财政局的税务评估报告（Notice of Property Value），每年1月15日在网上公布并同时邮寄给屋主，其中包括屋主姓名，地址位置（Block and lot），商业或民宅画分，税务等级等，但最重要的还是市场值（Fair Market Value），估价（Assessment Value）以决定税额。

纽约市根据房地产的民用（Residential）或商业（Commercial）用途，税务等级相应画分为四等。一级为民用用一至三家庭住宅，估税额为市场价值的6%，地税为估税额的16.787%。二级为民用多家庭（四至十家庭）及共有、合作公寓。三级为公用事业（Utility）单位。四级为商业楼宇、仓库、旅馆、博物馆、影院设施等。现在许多拆建的新共有公寓提供15年（25年）免税，实际上是11年（或21年）免税，4年减税，从第12年（或22年）起，地税便以20%，40%，60%，80%攀升，在第16年（或26年）时达到100%。

财政局於年初的估价报告发出后，税务局受理上诉申请的截止日期为3月1日（二、三、四税务等级）或3月15日（一级税务等级）。税务局接到上诉申请后会进行评估，如决定受理便会发出通知告诉申请人的「庭训」（Hearing）日期，由於每年申请人众多（纽约市每年至少5万起），每起案例平均只给5至10分钟的机会「申辩」，因此抗辩人必须「据之以理」，抓住「要害」，稍有「破绽」便会被驳回。申请人的「初审」被驳回之后，还可以请律师上诉（Appeal），截止日期为当年10月24日，由各区高院（Supreme Court）受理，需交上诉费210元。上诉备案之后，来年申诉获减会一并考虑。

最近有读者来信，询问如何防止自己的房屋涨价，实质上是防止自己的房地产税升值，由於纽约市自彭博以来实行了复杂而又「灵活」的地税评估和调整系统，即使房屋「市场价」（Fair Market Value）跌价，地税也还是照样上涨，以达到「旱涝保收」的目的，现举一例说明。张先生住北法拉盛一家庭，两年前的估价报告显示市场价从84万元「剧降」为72万6000元（13.6%），但地税估价（Assessment Value）不降反升，从年前的3万7445元上升为3万9014元，因此地税从年前的6481元上升为7126元。2014年1月22日张先生的估价报告如坐「云霄飞车」，回窜到86万元，比2013年的市场价（72万7000元）上升了18%，估价上涨967元（2.3%），因此地税也顺势上升为7271元（上升了3.5%）。

再看一个成功抗辩的例子。刘先生位於布碌仑的投资房在纽约市财税局中的纪录为2A（4至6家庭），经抗辩之后纠正为1级中的3家庭，地税从原先的1万8920元（税率为13.433%）降为4626元（税率为18.205%），可谓「天壤之别」。

一般来说，凡有房屋加建（申请开工纸），违规（如土库出租），社区基础设施（如诊所、药店、健保中心、托儿所、图书馆、老人活动中心等）等登记纪录的房屋或楼宇的地税会显着上涨，而且很难接受调降申请。许多新移民喜欢买皇后区法拉盛或艾姆赫斯特的新康斗(Condo)来自住或投资，交通购物均方便，但如果楼下有社区设施，即使15年（实际上是11年）免税，最好提前查一下15年后的地税，可能会高得惊人。

美国法律规定，如果房屋所有人认为地方政府徵收的房屋税涨幅有问题，屋主有权向市府提出申诉，但由於减免地税申请涉及法律、地产、建筑、会计等众多领域，又要填写市财政局或税务局的一系列表格，手续颇为繁杂，在很大程度上阻碍了屋主欲抗辩的意愿，因此屋主在决定於政府「对簿公堂」前，要熟悉地方房地产税制定和调升（降）的法律根据和程式，才能做到知彼知己，「百战不殆」。(作者为注册会计师) 

来源: 世界新闻网