集合住宅能不能出租？

房市复苏以来，愈来愈多华人考虑购买房子作为投资物业，连华尔街某些投资基金也看好独栋屋租赁市场。

过去几年，具有相当规模的上市公司曾经注入大量资金於民宅市场，以全现金购买方式，与普罗大众相互竞价抢购独栋屋，市场因而水涨船高，导致2013年房价全盘猛涨。小资金投资客与其相比，如同小巫见大巫，因而被其从独栋屋租赁市场排挤出去，只好把目标转向价位低於独栋屋的集合住宅。

华尔街投资基金之所以避开集合住宅，无疑是顾及不受「HOA」的管理范畴对於租赁有所限制。而小资金投资客因不详实情，则背道而驰，不幸买下集合住宅将其出租，而日后与「HOA」发生龃龉。

「HOA」的管制权源自「CC&R」。过去，「HOA」早已对於租赁加以限制，但普遍允许屋主将房子出租，条件是，房客未入住前屋主必须将房客的名单提交「HOA」、在租约设定房客必须遵守「CC&R」所有使用限制如停车位置、收养宠物等，房客如违反「CC&R」房东将有权解除租约等条件，并且将一份「CC&R」交给房客以便遵循。

可是，由於「HOA」过去对於租赁管制松懈，导致集合住宅作为投资物业的比例高，经济衰退之际，难免会出现房价下滑，投资客眼见物业值不抵贷而不惜让银行法拍、收回房子，有些甚至持续收租却拒缴「HOA」费的情况。不言而喻，金融危机势必因此而给「HOA」在财务上带来很大的冲击。

於是，在2010年左右，许多管理公司紧锣密鼓地向「HOA」理事会提出修订「CC&R」，瞬间若干「HOA」以闪电速度通过「CC&R」修订案，在租赁限制方面，添加了更多条件。除了以上所述条件以外，新屋主必须入住一年以上，才有资格出租房子，违规者将被严格惩处，每日罚款上百，甚至上千元。

这种修正案，显然是冲着投资客而来的。过去两年内，曾经有两位华裔投资客刘先生与蓝女士，不约而同，在两个不同的社区内购买集合住宅作为出租屋，买成后才发现「HOA」不允许出租。

刘、蓝两位的共同错误是，买房时不查阅产权报告，而产权报告明显的列出所购买的集合住宅受「CC&R」有所限制，但两位在交割前都没查阅「CC&R」，以确认可以满足「HOA」对於租赁的限制条件。

坦白说，众多买家没有意识到查阅产权报告，尤其是「CC&R」的重要性，或许这出自於仲介的经验问题，但体制问题也不容小觑。姑且不提应不应该为客户阅读「CC&R」，因为这原本不是仲介而是律师的职责。可是，试问：有多少仲介会敦促客户自己去阅读「CC&R」？想必没有几位。不过，一位买家仲介至少也应该为客户向「HOA」查询房子有否特殊使用限制，但不该以产权保险是护身符的言论误导买家。

刘、蓝与「HOA」的经历不同之处，在於刘先生是在与房客签下为期一年的租约，而且房客已入住几个月后，才被「HOA」发现他违反「CC&R」，而蓝女士一买成房子、过户她名下，但房子未出租前，即时发现「HOA」不允许出租，故不至於面临任何「HOA」的惩处，唯有遭受一整年的租金亏损，深受委屈。

已经违了规的刘先生居然能向「HOA」取得豁免，不仅可以与房客继续明显在违规的情况下签下的租约，不受罚款，而且连未来的租约，也不必先满足入住1年的时间才可以出租房子的条件。此次刘先生虽闯了祸但能够完美了事，关键在於加州地产法有所规定，提出诉讼来执行「CC&R」的前提条件是，「HOA」必须与屋主进行调停，於是刘先生在律师的陪伴下出席调停会议，证明违规是无意的，因此能获得「HOA」的谅解，才安然无恙，不过也花了几千元律师费。

然而，蓝女士却不能依样画葫芦，因为「HOA」已知晓，她发现并理解修订案的内容时，还没把房子出租出去，所以她若重滔刘先生的覆辙，这个行为很可能被「HOA」视为是蓄意的，因此到时候恐怕没有宽容的余地。