以房养老 申请逆向房贷宜谨慎

逆向房贷(reverse mortgage)对老年人的诱惑很大，因为银行或是一次性付一笔钱或是分期付款给他们的同时，老年人仍可继续居住在自己的房屋中。

但老年人需注意，逆向房贷除费用较高外，还有若干限制。因此，以房屋为抵押向亲友借钱，可能是他们的更好选择。

逆向房贷有多种形式，简言之就是允许年逾62岁的老年人抵押房屋借贷，“以房养老”。他们可选择一次性获得全部贷款、得到信用额度或定期取款，但无需支付每月的房贷。居住期间，屋主仍可继续拥有产权证，但必须缴纳房屋保险和地税。

产权证上的各屋主去世，或是连续12个月无人居住，逆向房贷的贷款和费用就必须开始偿还。最终常是卖掉房屋，售房所得将用来支付房贷、利息和手续费。

美联社财经专家建议，老年人在考虑逆向房贷时，要注意以下六点﹕

1.尽可能推迟申请。即使符合62岁的年龄条件，也要尽可能推迟申请。延后的时间越长，借到的资金也就越多。晚借和延后领取房款还可节省更多利息，因为逆向房贷的持续时间越长，累积的利息也就越多。

再者，老年人若很早就开始动用房产资源，到年迈时就会缺少足够的资金维持日常生活。“消费者报导”理财编辑诺琳．裴洛塔说﹕“老年人刚一符合条件就开始申请逆向房贷是危险的，62岁就吃房产，到82岁就不知还有什麽可吃的。”

2.了解逆向房贷的种类。逆向房贷分三大类﹕联邦政府支持的家庭资产转换房贷 (HECM)、主要由私人贷款构成的产权逆向房贷，和限制资金使用的单一用途逆向房贷。

多数逆向房贷如今都是HECM，因为与其他各类房贷一样，金融危机爆发后，政府是逆向房贷的主要买主。经联邦住宅管理局批准的借贷银行可提供HECM，任何人均可申请，没有任何收入、信用和健康条件的限制，资金可任意使用。

多数中低收入的屋主，都有条件申请单一用途的逆向房贷，这种房贷的费用最低，但并非全国各地都有。

3.考虑费用和利息。逆向房贷的费用包括结算和贷款服务费、贷款发放费、房贷保险的保费与利息。HECM的贷款发放费可占逆向房贷总额的2.1%到8.3%，按房屋的贷款与价值比确定。HECM房贷保险的保费是按月收取，以贷款余额的1.25%年率计。

4.避免一次性领款。固定利息的逆向房贷通常需借贷人一次性领款，约70%的借贷人是选择一次性领取。许多这样做的老年人，是要重新安排过去的房贷，或是要用做另一笔较大的支出。

但问题是如何管理使用一次性领出的巨款，一旦资金用光，就可能因面临法拍而失去房屋。约9.4%的逆向房贷拥有人面临法拍，就是因为没钱支付地税和保险。宾 州大学华顿商学院教授古腾塔认为，如果老年人期待未来的收入是细水长流，最好是选择信用额度。选择一次性领款的人，光手续费就要5%以上。

5.考虑自身健康。如果老年人生病和搬进疗养院逾12个月，逆向房贷就将到期，因为借贷人必须是住在自己的房屋。如果借贷人的配偶不满62岁，而借贷人因生病而搬家逾12个月或是死亡，逆向房贷也将到期须偿还。

6. 考虑其他选择。屋主在申请逆向房贷前，应考虑是否还有其他选择。裴洛塔说﹕“如果必须在62岁后不久就申请逆向房贷，可能还不如卖掉房子更好。卖房的好处 是可拿到全部房款，而逆向房贷只能拿到其中的一部分，因为还要付手续费和利息。当然卖房也有难处，就是得花钱再找住处。”

所以老年人如果考虑卖房，可选择搬到较小和负担得起的房子。或是把房子卖给亲友，然后再向他们租住，以使房产仍可留在家族之内。

来源:美国资讯网