房贷利率上扬与房市热情度成反比

今年第三季才步入一半，大赌城区内房市发生了与前二季不同的变化，最主要的原因是房屋贷款利息涨了一个百分点，虽然30年固定贷款利率还不到5%，比2005年夏天7%低了二个百分点以上，房屋交易热情，在数据公布之前，已露出复苏减缓的端倪。                              
    
贷款利率上涨超过一个百分点时，基本上会产生对买主、新屋建商、屋主三方面的影响力。买主因为贷款额度减低，购买能力变小，原先能贷20万的买主现在只能贷到17万元，他的选择范围缩小。                          

建商因为来看房买屋的人减少了，因而产生成本期拉长的压力，建商只能去建造较小坪数的新屋来对应买主能负担的贷款条件，或者是去更偏远地价便宜的土地上造房子，可是为了等候有一定数量的买主才开工，所以成本期拉长。                                                

拥屋的人，更因为利息不停上涨，原来打算重新贷款的屋主，会因而不再重贷，他们若在今年第一季低利息时做了重贷，可能手中会有用来消费的余钱，帮助经济恢复。根金美国金融报告指出，2011年至2012年，屋主重贷成长近10年最大，上一次是2001到2003年期间，由於30年固定贷 款利率从7.25%降至5.25%。                          
    
过去18个月，大赌城区的新屋以及二手屋出售后中间价月月上涨，每一栋好屋推出来卖，都有一大堆买主抢购，逼使屋价持续攀升，由於买主中约六成人士以现金购买，所以还看不出来利率上扬造成的影响，加上利率突然上扬的时间在今第二季末，之后今年七月、八月成交的贷款购屋买主，已先前锁定较低的房贷利率，基本上没有受到太大的上涨压力。                                      
    
可是到今年十月以后，大家将会慢慢看到有更多房屋在市场上可挑选，因为受利息上涨之故竞争者减少，还有就是一些巨额房屋净值基金，可能把才购入不太久的单一住宅 放出来卖，因为整批买下来的银行查封单一住宅，在明、后二年的利润不会比过去二年大，而且单一住宅所耗费的维修管理费用过高，他们很可能把资金转去投资获利更高的非房地产项目。                                  
    
从事房地产贷款业者担心利率将持续上扬，等到今年底政府为救市提供的溺水屋主贷款计画期结束，再加上银行根据联邦消费保护署为防止房贷条件宽松而产生屋主无力承担房贷后遗症，规定贷款条件趋严，许多贷款业者将无生意可做而被迫关门。                                
    
拉斯维加斯的房市过去一年半呈现供不应求，和美国其他地区表现的房市热情不同，变化也不明显，房市买卖减缓情形得等到更多其他因素持续发生后大家才能感觉到。归根究底是因为赌城房屋在泡沫中过度下跌，形成了全美最有涨价空间的地区房屋市场。