物业产权转移常识

房地产交易的参与者 包括： 买家、卖家、 经纪、律师、贷款银行 等，但有一人在交易 中占有相当重要的位 置，那就是「中介专员 (Escrow Officer) 」。

产权保险

除了中介公司，另一个参与者是产权保险(Title Insurance) 公司，其责任是为客户确定物业的产权没有问题，同时为买家及 贷款银行提供产权保险。产权保险公司可能同时提供中介服务， 但也可能两者是独立的。

设立中介帐户，产权保险公司首先会提供「初步产权搜查报告 (Preliminary Title Search Report)」，来确定物业产权有否 问题，然后向买卖双方及贷款银行发出报告。假如产权有问题， 例如过去积欠政府的物业税等，都会列在报告上。

一般不重要的问题可以先行解决，然后保险公司同意为银行及 买家提供产权保险。假如问题比较严重或无法解决，保险公司便 会拒绝发出产权保险，该项交易便可能胎死腹中。

仲介专员

当买卖双方达成交易协议后，一定会在中介公司设立一个中介 帐户(Escrow Account)，买卖双方的钱银交易，都会经过中介 帐户处理。

交易接近完成时，中介专员便扮演「中间人」角色，收集买卖 双方所有要签署的文件，并确定买卖双方及银行订立的条件，再 通知买卖双方签署文件。

当所有条件都符合，中介专员便在扣除一切费用和贷款后，将 交易款项交给卖方，并将新的转让契(Grant Deed) 送入政府部 门登记。至此，整个地产交易完成。

在这个交易过程中， 有一位负责任、具有充 足专业知识及经验的 中介专员，是相当重 要的。故此， 完成 买卖交易后，勿忘向中介专员致谢。

私下产权转移

产权转移由买卖双方私下进行时，并不经过中介公司，当然也 不牵涉任何产权保险，常见的是家人之间的产权转移，华人尤其 喜欢由父母将产权转移子女。近年不少人购买房屋，自己本身信 用或收入达不到借贷条件，於是加入其他人成为业主以取得贷 款，之后再将产权转回原来的买主。

这些没有经过中介公司处理，也未牵涉产权保险的转移，将来 出售物业时可能有问题，原因是将来的买主需要购买产权保险， 而产权保险公司在调查产权过程中，必定发现产权曾私下转移， 当时并没有产权保险，故对私人转移的可靠性产生怀疑，必定不 肯轻易同意发出产权保险。

需知产权保险保费通常约千多元，但假如物业产权出现问题， 赔偿金额可能高达数十万，故保险公司必定仔细地作产权调查， 确保没有任何瑕疵或争议才肯承保。在这种情况下，要保险公司 承保，须由先前的产权转移者签署一份证明文件，但转移者可能 已经搬到国外居住，或有任何不合作的可能。

如何避免这样的问题？当然，由执业律师或中介公司办理除名 手续，或在除名时同时进行重贷手续，令转移过程中有产权保 险，将来便没有问题。假如没有购买产权保险的话，便要由转移 者签署一份文件（通常称为Declaration of Uninsured Deed 或 Uninsured Deed Affidavit），这份文件必须在中介公司本身的 地保官（或其认可的地保官）面前签署。

资料来源：角声号角月报