美国近期房地产市场焦点话题

大家都很想知道，近期湾区房地产市场中，人们的焦点话题是什麽?我们将分几期进行讨论。

1.美国近期房地产市场趋势是如何呢？

这个问题，相信大部份人都有兴趣，我不敢说洞察先机，只是以常规和经验，再加上自己的感觉，尝试去分析一下近期的房地产动向。

正如我们在年初时预测的一样，因为去年下半年美国经济转好，加上利率降到历年的新低，30年贷款达到三厘或以下。大家都认为是复苏先兆，抱着宁买当头起，不买当头跌和坐尾班车的心态，有能力的人全力以赴，没有能力的人，到处借钱，一样全力以赴，所以今年的房市旺季是来得特别早，2、3月已风起云涌，4、5月就简直疯狂，低价屋形成了几十人抢的壮观场面，一时不可一势。

6、7月开始，联储局打破了到2014年都不加利息的诺言，将30年贷款利率调高1厘多，再加上我们常常强调的买卖屋季节效应影响，很明显的看到房价是平稳下来，低价屋竞抢的热潮降温，高价屋要割价求售。但因为之前的天之骄子心态，一时又接受不了下调的心理，惟有就囤积起来，再观望市场，所以现在市场求售房屋并不多。

如何看今后几个月呢？我觉得：如果有心在近期买房子的朋友，应该在这个月开始密切注意上市的房屋，因为房价现在止升，应该稍后会有一定回落，但应该不再会有下跌到去年中，甚至2009年低谷时的价钱，除非有意外事情发生。房价经过波折而一路上升的趋势估计不会有太大变化。

其实扪心而言，4厘多的贷款并不算很差了，是属於正常偏低的了，一般维持最久的都在5厘左右，所以，现在拿到4厘多，仍然是可以接受的啦，很难样样都最好的。

2.我准备投资房地产，目前形势，到那里买屋最好呢？

其实投资房地产，首先要权衡自己的能力，在自己有多余於起码的生活费用的允许下，才考虑投资，要记住金融风暴前不顾一切，冒险去投资的教训。

一般的原则，越靠近自己的地区，是越好的。虽然远处的房屋较便宜，而且可以委托当地管理公司去管理。但毕竟假手於人，鞭长莫及，所谓的：力不到不为财。能够自己掌控到的，无论是成本和风险都可以降到最低。向远处发展，只是在自己的经济能力无法负担，才选择越买越远，是无奈的决定。

选择在繁华热闹，房价高企的地方，肯定对这房产的「抗跌价，抗贬值」能力是有所肯定，正是因为供与求的关系。但由於这些好区，旺区，屋少，多人买，自然租金回报率就会偏低。

租金回报，通常是将每月的净租金收入，乘上12个月，再除以现时的屋价值。如果此系数在5至6%，就属於中肯，高於就当然买得过，低於就要考虑了。

通常在大都市或火红的热点城市，这系数都低於5%。但在一些外围或边远的市镇，这个系数就很可能高於5%。所以说，如果打算长期用来收租回报，很多人都会选择较边远的地方，期望有10%的回报，也就是说，如果一路平安的话，10年后，这房子就可以回本了，再下来就是赚的啦。

3。我们己年近60岁，只有一间己供了三年的屋，应否将其转给儿女呢？

其实，我们都经常讨论这个话题，但往往都很难有个肯定的答案，我们不讨论转送给儿女方面手续上的问题，单只讨论，这样做是正确，还是不正确。

我个人觉得，从个人尊严和生活品质保障来讲，是不应该在生前就将财产转送给儿女，因为金钱这个东西，令青年人变坏是很容易。他们知道靠自己双手去赚取回来是很难，而您双手送给他就很容易，他们不但不会珍惜，反而很容易会贪得无厌，得寸进尺，这是人性，不只是个别行为。

我很清楚记得，有一位老人在死后，将自己的房屋，直接转送了给自己的嫡孙，而没有将屋交下给己经丧夫的儿媳妇，因担心她会改嫁。结果孙子有了房屋之后，就不可一世，认为世界上只有祖母是他的唯一恩人，他看不起含莘如苦带大他的母亲，经常以无感情为理由，制造事端，将母亲逼走，至於呼呼喝喝，借题发挥，就家常便饭。

一个亲生的儿子，就是因为房产和金钱，可以反目成仇，歧视父母，这种例子，真的屡见不鲜，上述的故事中，错就错在老祖母封建的偏见，将房产作了错误的安排，所以这位母亲，没有尊严，没有生活品质，更加没有了子女给她老年的孝顺和温情，大家是否应该三思呢？

所以，原则上，我是支持用信托形式将财产在去世后，才送给儿女。当然，这也有例外:

A.如果自己的财富充裕，而能力又做得到的，在子女起步时，帮他们一把，未尝不可，毕竟他们入世未深，中国人较为传统，都希望儿女可以很快安居乐业。

B.如果自己的财富并不充裕，也就是说，人届60了，因为新移民原因，或身体原因，己经预计到：退休之前，都不会有太大变化，除了己交的房屋首期外，再无太多资产。况且这间屋大部份还是银行的，儿女即使拿到，还需要很大的努力去供屋。既然这样，也就不妨考虑：尽早将房屋转了给儿女，用几年的时间，清光债务，然后退休就走政府照顾这条路，也是一种方法可行的。

4。租客欠租，有什麽好方法呢？我可以收屋吗？

如果租客单只是欠租，方法是比较简单的，因为欠租本身就是违反租约的其中一条可以收回房屋的条件。

做法最好是：在过期后，用一封三天通知书，列明欠租的数目，杂费数目，欠租日数等，用第三者送信和在他门上贴信两种形式，将这个三天通知送交给这位租客，内容是：要不交租，要不搬走。一般这种方法是挺有效，无心搅事的租客，很多都就范。

如果三天过后都不理你，就只有采取法律行动啦。如果自己有把握的，可以自行去小额钱债法庭，递表向租客追索，也可以委托律师去做，一般是500元至900元。

当然，如果牵涉到出租的是违法建筑，或不符合居住条件的，那就另当别论了。通常如果这样，唯一的方法，多是要忍气吞声，吃点亏请走租客，然后将不合法部份，尽快合法化，才可以一劳永逸地解决这个烦恼。

也有人提到，这个租客是政府房屋补贴受惠者Section 8，政府代其支付的那部份是不会欠租的，因为这是政府和房主之间的合约，发生欠租的情况，多是这些租客自己应付的部份，拒绝依时支付给房主，除了个别租客是因为突发事件而暂时无法缴纳而值得同情之外，一些贪婪无厌，欺善怕硬的无耻之徒，是应该给予谴责的，己经得到了社会的援助，仍不知足，还想违约，实行一毛不拔，得寸进尺，就应该用法律去制裁。政府Section 8部门是不会帮您追讨欠租的，因他们只例行公事，按合同做，每个月寄租金给您，其它事情就都不理会，至於欠租的事，同样的办法，就是循法律途径追讨，可以自行去小额钱债法庭，递表向租客追索，也可以委托律师去做。

 5.我最近下offer，拿到了一间屋，但我的经纪好像没有经验，老是说，卖家催着要签这签那？我信得过他吗？

其实，当您第一天委托这位经纪代表您的时候，您就应该完全地相信，除非他是同时代表买卖双方。

作为他是您的经纪，他会尽力，尽责地帮您，特别是保护您，保护您的订金和让您顺利成交，而最实际和最有效的，就是要帮您把紧那三个冷静期(Contingency)，一定要令您满意和安心的情况下，才安排您取消这三个关键的条件，保证您在三个的其中一个做不到，或不满意时，都可以取回订金。

第一个是检验冷静期（Inspection Contingency)─必需要在买家对房屋的检验，包括自聘或卖主聘用的白蚁检验师，房屋设备检验师提供的报告，自己或熟识房屋结构朋友的观察和细看，再加上双方经纪提供的肉眼视察，一切都可以接受的情况下，才好取消这个冷静期。如果有需要对方维修或扣取维修费的，可以用书面向卖方要求。当然要视乎市场的狂热度和卖主的意愿，虽未必一定争取成功，但也应该争取做。

第二个泠静期是估价(Appraisal contingency)─如果您有贷款，银行会派估价员来测量和参考邻近售出房屋而定出一个价给贷款银行参考。如果估价低於您购买价，您可以要求降低成交价或干脆不买。但如果有对手在竞争，又或者您不介意在银行可能调低您的贷款额，而您又愿意多支付首期头款，借少一些，那您也可自己调节贷款与首期贷款的比例。

第三个冷静期是贷款（Loan contingency )─通常这是最后一个机会去保护您退出买卖和全数取回订金。所以，必需要您的贷款经纪点头认可：您的贷款已有十足的机会，才好签这一张纸，您的经纪是会幚您把住这关到最后，这就是最重要的一关，不能在含糊的情况下，做出遗憾的事情。

6. 海外人仕想汇款买屋怎麽做？

海外人士在美国买房屋，如果想借款的话，比较困难，因为没有稳定的工作收入可査，和没有足够的报税记录。当然，如果用当地的收入和资产作保证，也还是有可能贷到款，特别是现在有几间跨国银行，中、美、港、台都有分店，所以也很方便，只是不少海外人士出於个人考虑，会担心跨国贷款比较麻烦，特别是个人收入申报问题。几家跨国银行是香港汇丰银行、中国工商银行等。

海外人士来美置产，首先应委托一位亲友在这帮他参议，在地区、气候、学区、生活环境等各方面提供参考意见，然后寻找一位经验的地产经纪，利用现时先进的互联网设施，随时观察上市待售的房产，三方商讨挑选。看到具体比较有兴趣的房屋，可以由地产经纪带同亲友一齐去看房屋，回来将资料与买家商讨。

假如真的看中其中一间，经纪可以为买家拟定买单，用电邮方式，传给买家，买家签好后，再发电邮传回来。

真的买了的话，地产经纪会在仲介公证行开立一个户口，买家在三天内，将3%的定金存放进去。接着买家就可以委托亲友在经纪的陪同下，一齐找本地的房屋检验师，检查房屋，但这费用是买家付的。

检查满意后，买家需签写一张叫「解除冷静期」的表格，表示不会反悔，否则甘愿被没收订金。

其它有关房主自白书、政府要求的报告等文件，应该在买家签署自白书之前，经纪就已向买家解释清楚和签回给卖方经纪。

一切办妥以后，公证行会将所有需要买家签署的文件，用快递方法，送给买家，由於一般如果付全现金的交易，买家是不需要做公证的，所以用快递寄回公证行就行。

这时候，经纪别忘了要带买家亲戚再看一次这房屋，确定一切如常，然后还要帮买家把关，看公证行的帐单上，有没有出入和错误。

接下来，就是将余款汇入公证行的户口，公证行收齐核对无误后，就会到市、郡政府登记，房屋就过户给买家了。

资料来源：worldjournal