40岁后购屋 不嫌晚

绝大多数的人是在二、三十岁时购买第一栋房子，但在几年前金融风暴、经济衰退下，首次购屋的年龄层逐渐往后推迟，40岁过后才买下此生第一栋房子的人大有人在。

二、三十岁多半刚踏入社会不久，手头积蓄并不多，购屋负担沈重，40岁过后才出手买房子，理论上相对轻松；但实际上，中年购屋还是有很多财务上的事项要考量，千万不可掉以轻心。

位於华府的CFP标准委员会（CFP Board Standards）倡导消费者权益的伯莱奈针对中年过后首次购屋提出看法，他说，重要的是，要考量买房子之后所留下的财务负担将对后半辈子造成什麽影响。

全国房地产商协会（National Association of Realtors ）针对2011年7月至2012年6月之间8500位购屋者进行调查后发现，其中将近八成首购族的年纪等於或少於32岁，33 至47岁购屋者中，约36%是首次购屋者，而介於48至57岁年龄层的人，约19%为首次购屋，随着购屋者年纪增长，首次购屋的比例随之下降。

美联社报导，之前的经济衰退、以及房市泡沫等因素，让首次购屋的年纪往后延迟。年过40才第一次买房子并非新鲜事，但务必谨慎行事，专家提出若干注意事项，值得参考。

首先要了解，借贷规则并不会因为贷款者年纪增长而改变；不论是贷款期限长短或者其他项目，都不能因借方年纪而有差别。房贷业者Primary Residential Mortgage区域经理贾伯说，「假如有个年纪114岁的人走进办公室要求举借30年房贷，我们还是必须出借。」放贷与否取决於借款人的所得、资产、信用历史等等因素。

银行通常会回头检视借方二年的所得记录、并评估是否会在接下来的至少三年内维持这样的水准。假使您在五、六十岁之间，并声称三年内打算退休，贷款机构将根据社安退休帐户、投资股息等要素推估退休后的所得。

 第二个重点是，考虑还清贷款的种种好处。多数银行都假定，即使是30年固定利率房贷都会在八年内透过重新贷款等方式换成另一个贷款，但是，在退休前还清房贷、让自己无债一身轻是明智之举，对於必须从固定收入拨款支付房贷的人来说更是如此。

延迟首次购屋的人从贷款到退休之间的时间随之缩短，退休前还清房贷的难度相对高，但还是可行。CFP标准委员会伯莱奈建议，即使您年纪大了才举借30年房贷，还是可以有计画的在退休前逐步降低每月房贷还款金额、甚至还清所有房贷。

该怎麽做呢？可考虑在贷款初期加码还款，或者购屋时的头期款多付一些、进而压低贷款金额，另外，不妨考虑举借15年房贷，利率相对低、每月还款金额高，这麽一来就可加速还清贷款。

 第三，仔细挖掘首次购屋的各种赞助方案。购屋最大的挑战之一是，贷款时的头期款条件不合格，而联邦与各州住房机构对首次购屋者提供各项协助，可上网查询www.hud.gov。

但要切记，有些借款方案对头期款要求低，只要购屋金额的3.5%即可，但专家说，借款人仍必须逼自己存足至少相当於购屋款的20%，才能争取到最低利率、避免支付私人房贷保险（private mortgage insurance, PMI）。

 第四点，仔细问自己：这是不是购屋的好时机？您或许真想拥有自己的房子，但财务状况是否足以支应房贷？房屋拍卖网站Auction.com执行副总夏尔加表示，年纪大了才买房子，万一不小心决策错误，可不像25岁的人买房子有一大段人生可以慢慢想办法解决财务问题。

 最后一点，必要时向理财规划专家谘询。中年、甚至更晚时才购屋，势必直接影响退休生活；好处是，有了房子会让每月的住房成本稳定，并有税赋优惠，但相对也有坏处，将衍生房屋税、保险及维持费等等费用。

如果想周全的了解购买房子（不论是否贷款）的利弊得失、乃至於对退休生活的影响，最妥当的办法是找理财规划师协助检视您的退休目标，在专家协助下好好加减乘除、谋求最大保障。

资料来源：worldjournal