退休换小屋 费用知多少

步入老年，许多美国人会考虑卖掉现住屋，买小一点的房子。大屋换小，岂不是房贷月供和日常开销都减少了？也许。但有专家认为，具体情况具体分析，一些隐藏费用可能让这个如意算盘落空。

正方观点

波士顿学院退休研究中心项目主管萨思（Steven A. Sass）认为，最大的开支是房屋，财务缩水的退休人士应考虑换小屋，改善收入。

根据该中心研究，从25万元的房子换成15万元房子，可增加年收益3000元，且减少年开支3250元，一年可为屋主节省6250元。

计算方法是这样：旧屋市场价减去新屋价格，为屋主增加10万元储蓄。然后计算搬家成本。萨思表示，搬家可花费旧屋售价的10%甚至不止。25万元的10%是2.5万元，将换屋的差价利润降低到7.5万元。

理财规画师通常以所谓「4%规则」来计算退休人士每年从退休储蓄帐户中提取的收益，因以这个比例提款，不会伤及财务安全。7.5万元的4%即每年可有3000元收入。

按房屋价值3.25%的比例计算税收、保险、水电气、维修费成本，则旧屋开销为8125元一年，新屋年开销是4875元，两相减除，换新屋可节省3250元一年。於是每年总共节省6250元。

但萨思也强调，上述计算只是假设，计算成本很少有这样简单明了。且「规则」近年来受到理财专家挑战，认为每年从退休储蓄帐户提款的比例应更小，才能确保退休财务安全。此外，退休人士的财务需求可能与年俱增，让大屋换小这一撙节算盘变得更难拨。

反方观点

大屋换小，隐藏费用不少。会计公司Kane & Co.总经理凯恩（Monte Kane）说，即便房屋面积本身变小，但许多因素可能导致地税上升，比如新屋公平市值更高。两栋房子的过户时间，也可能造成意想不到的成本。「理想情况是，旧屋过户后，新屋再过户，但事实往往并非如此，於是屋主很难有足够现金流去应对买房交易。」凯恩表示。

交通成本和汽油费也应考虑。商场、医院，这些必须去的地方离家多远？附近有公交系统吗？

就医成本更不能忽视。「许多老年人搬出城市，没考虑以后不能开车该怎麽办。」安老照护师Jullie Gray指出，住在一些地方可能不便得到医疗资源。

其他方案

加州认知财富顾问公司创办人格林（Artie Green）说，除大屋换小，重新贷款（refinance）也不失为缓解老年财困的方案之一。

此外，家庭资产转换房贷（home equity conversion mortgage, HECM）这种联邦保险的逆向房贷（reverse mortgage），允许62岁以上耆老抵押房屋借贷。两轮量化宽松带来低利率，让逆向贷款成本下降。「相对於一次性领款，现在也可选择等值信用额度，需要时再提款。」格林表示。不过，对於华人耆老，若后代孝顺，愿意养老，要慎选逆向房贷。身体孱弱不宜选用，因为去世、或住院离家一年以上者，贷方可收回房屋。

售后回租（sale-leaseback）也是一种选择。「最常见是卖给子女，再向他们租屋。」不过格林提醒要仔细处理法律文书，以避免被不肖子女赶出家门。

格林建议，耆老安排退休住所，最好经过全家讨论，列出耆老余生事宜的轻重缓急，并计算相应成本。找理财规画师或会计，将所有选项摊在桌面比较分析。如果大屋换小仍是最佳方案，萨思建议，宜早不宜迟，「年纪越大，搬家越困难。身体上、社交上，都会变得更迟钝。」

资料来源：worldjournal