外国公民投资美国房地产如何免税

外籍人士投资美国房地产总是涉及缴纳美国所得税。有甚麽办法可以不用缴纳美国所得税吗？方法是有的，即通过投资於抵押房地产债务工具「投资组合利益(Portfolio Interest)」。

「投资组合利益」工作方式如下：外籍人士将钱贷给借款人购买房地产。将房地产抵押。由於portfolio interest exception,外籍人士的利息收入将是免税的。美国投资者可扣除利息开支。

美国所得税优惠

关於外国投资者投资的美国国债有两种税的概念很重要。

首先，由外国投资者赚取的美国源利息收入需要被联邦预扣30％的税。

其次，合格的「投资组合利益(Portfolio Interest)」的外国投资者所赚到的利息是可以免税的，而美国的贷款者是可以抵税的。

需要重申的是，非居民外国人和外国公司的「投资组合利益」没有任何美国预扣税，因此这是个很好的方法来资助美国某些投资。「投资组合利益」的定义相当复杂，但它的目的是造福非居民以及外国公司。美国居民与公民在这方面仍须缴纳税款。

特殊限制

除了要求「注册的义务(Registered Obligations)」，「投资组合利益」不包括以下任何支付外国投资者利息的类型：

1.美国借款人不能拥有超过10%的股权;

2.投资者本身不能是银行或贷款相关公司;

3.由亲戚关系人士所掌控的外国公司。

此外，难以确定的，得参考收据或销售等方式来决定的利息，都不符合作为「投资组合利益」的定义。

最后，还有一些复杂的「归属规则(Attribution rules)」适用於上述10％的股东限制。

例如，如果父（F）拥有100％的美国公司和他的两个孩子（C1和C2）均拥有50％的外国贷款公司（FC），那麽根据C1和C2拥有真正外国公司的所有权，F会被认为是FC的所有者。同样，如果一家附属公司FC2从父的美国公司获得了贷款，支付的利息都无法享受此优惠。

充分利用投资组合利息(portfolio interest)是非常复杂的，受到严格的规则限制。所以，谘询美国律师、注册会计师的意见是必要的。

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资料来源：大纪元