数据分析话房市

根据美国一间权威机构Urban Land Institute's Center 对今年上半年的专业分析，美国的房地产市道在下半年，直到2014年，将有如下一些数据上的估计，殊不知估计是否准确，大部份的预测都是令人开心的。

1.估计全国平均屋价将止跌回稳，由今年2% ?幅递增到明年的3.5%。

2.办公室、零售店和工业房产的空置整体使用率，将会下降到1.2%至3.7%，而多层式公寓的空置率也会维持在较低的水平。同时酒店使用率也因为市民收入转好而增加入住率。

3.全国出租房屋的租金估计普遍增加，而2012年零售物业的租金?加率是0.5%,多单位楼宇是5%。

4.整体经济而言，GDP 的增长，估计由2012年的2.5%,会递增到2013年的3%,和2013 年的3.2%,表示经济增长温和。全国失业率也期望可由去年的8%,下降到今年的7.5%,甚至明年的6.9%。就业职位也预料会由去年的200万增加至今年的250万，或者明年的275万。

5.由於经济的逐步?长，影响通货澎胀的银行利率，也会直接影响一般消费者和投资者的投资成本。根据CPI 消费者物价指数预测，该指数会由去年的2.4%,攀升到今年的2.8%, 到达明年的3.0%。十年公债利率也同样由去年的2.8%，升到今年3.1%,再去到明年的3.8%。

6.负面影响方面的估计，就是一般的独立屋的居住率。由於整体经济和市场的改善，人们在购屋能力上的转好，拥有房屋的人越渐趋多，形成被用来投资，而未能迅速租出回报，可能会有部份房屋是被空置了，所以其空置率会由去年的5%递增到今年的5.1%,或者再达到明年5.3%。而同样，租金也可能同时下降由去年的5.0%下调到4.0%,甚至明年可能降至3.8%。当然这些估计是否准确，要视乎市场的供应与需求，两者之间的变化。

7.至於房屋建造业，由去年开始，应该是一个翻身的开始，独立屋在前三年，动工率都十分缓慢，在经济危机期间，发展商奈於购买下的土地，需要向银行供款，以及在政府的各种限制和督促下，部份仍然一直慢条斯理地建筑新屋，但大部份建筑商都是建一间，亏一间。今年将会有所进展，但因为美国经济复苏仍是动作较慢，发展商仍然抱观望的态度。

今天我们特别地介绍了这些统计数据，虽然专家的统计或预测未必肯定准确，但也不妨参考地去?究一下，毕竟未有听到如此这般多的好消息，已有很久的日子了。

归纳一下在过去的这大半年之中，明显看到：冷清了多时的美国各地房地产，在这段时间内，开始热起来，而且热的程度令大部份的美国市民惊讶，特别是美东和美西。以我们所住的加州来说，几个房价急升的城巿，都是我们很熟识的，例如：首府Sacramento, Oakland, San Jose, San Francisco ,Fresno.这些城市，都分别以每年中位房价增长率，由Sacramento的 40.30% , Oakland的30.93%, San Jose的29.45%, 到fresno的21.87%。这些数字都显示了一样东西：大家估计这个时间己经是反弹向高攀升的基点，过去在低谷期不敢参与，恐防再有第二波、第三波下跌的人，都行动起来，拼全力地抢搭最好一班车。

这种趋势，除了反应人们的心理之外，利率的长期偏低，专家的预测数据，银行屋，短售屋在市面的消声匿迹，海外资金的涌入，都造成了羊群心理的蕴藏。

我们觉得：市场的改观，利率的诱惑，多年的压抑，的确大家都盼望好日子己久，趁着屋价还未高攀，的确是很好的时机，换句话说，就算稍后有多次的上下反复，毕竟还是有一定的空间去缓冲。

但肯定讲一句，疯狂的、无止的攀升，一定不代表健康的增长。像近期加息和对一年内转售房屋的炒家所做的税务措施，都说明了：政府己在提醒巿民，不要好了伤疤忘了痛，金融海啸期中的痛苦，仍时刻要警觉自己，投资须小心谨慎，要在 “力所能及”的情况下，做自己能力可以做的事，这才是明智的。

资料来源：世界新闻网