为何需要产权保险 (Title Insurance)

所谓的房子的产权（T i t l e），就是拥有房子的所有权和使用权，就象你的汽车一样，你有汽车的车主证同时就有权使用它。房子产权的拥有可以有多种形式，诸如一个人独立拥有，几个人共同拥有，信托的形式，公司的形式等。
     
就像汽车保险公司不会去给一辆刚发生车祸的汽车投保一样，产权保险公司只对在产权方面没有问题的房子提供产权保险。
     
1. 产权保险是对新屋主以前所发生的产权纠纷提供担保
     
这是与其他的所有保险不同的地方，诸如，汽车保险是保将来发生车祸的，人寿保险是保将来死亡的，房屋保险是保将来房子发生火灾的。而产权保险却是保上一个屋主拥有这栋房子期间，可能存在的产权纠纷。
     
举例说明，当你买一栋二手房时，卖主说他房子的产权是好的，没有任何问题，请你相信他，你说你拿什麽做担保或抵押，卖主说，我用人格，我对天发誓，你心理想骗子骗人时都是这样讲，你说，你卖掉房子，就找不到你了，卖主没有办法只好说，那好吧，我出钱给你买个产权保险，万一出了问题，去找保险公司，保险公司赔偿你，你说这还差不多。
     
产权保险就把在产权方面的风险转移到了产权保险公司，就像汽车保险把风险转移到了汽车保险公司一样。
     
2. 产权保险的种类和价格
     
产权保险分为两种，一是屋主产权保险（ Ow ner’s Tit le Pol ic y）指一旦发生产权纠纷，保险公司赔偿给目前的屋主保险细则，这也是我们在上面所提到的，也是最常见的。
     
屋主产权保险大约是房子成交价的0 . 5 % - 0 . 9 % 而且多数是卖主支付。而贷款公司产权保险（Lender’s or Mor tg agee’s Tit leP o l i c y ） 是指一旦发生产权纠纷，保险公司赔偿给贷房屋贷款公司的保险细则。
     
贷款公司产权保险相对讲很低，一般在10 0 -2 0 0美元左右，一般是买主自己付。
     
3. 新房也需要产权保险
     
在美国由於土地是私有的，二手房产权转移的次数很多，产权纠纷很常见。那麽新房是不是就没有产权问题了呢？实际上却不是，因为新房下面土地的产权也同样会同二手房一样会有产权问题，因为开发商也是从私人手里买来的，一块土地说不定已经转手很多次了。另外，有时新房的建商不支付建筑公司建房的钱款，等新房建好之后，买主并不知道，买了过户之后，建筑公司来讨债，而建商或开发商已破产或逃走，这时就由产权保险公司赔给建筑公司。这种现象对於小建商或经济很差的时候，发生的机会大一些。
     
但是，并不是所有的卖主（ 建商） 支付屋主产权保险，很多情况下是买主自己付屋主产权保险。如果是现金购买新房，买主可以不买产权保险，自己承担一点风险，但如果是贷款买新房，银行要求买主必须买屋主产权保险，因为在贷款买房的情况下，银行的风险是很大的。
     
产权保险已成为保证美国房地产交易顺利进行的重要工具之一。
     
4. 产权调查（Title Search）
     
当买主与卖主签订了买卖合同后，产权公司的律师就要开始调查卖主的房子的产权记录，一般要从最开始，第一个屋主的产权记录查起，同时也要调查该房子的产权上有没有债务（Lien） ，比如欠地产税，物业管理及市政府的罚单等，如果有问题，就一定要解决了才能转移产权，如果卖主不愿意解决所查出的问题，那麽买主就可以中断合同，定金退回给买主。如果产权没有任何问题，产权公司才同意给这栋房子的提供产权保险（T i t l eP o l i c y），买卖合同才得以继续下去，完成产权的顺利转移。
     
5. 产权纠纷（Title Defect）
     
举一个例子，一个人去年在达拉斯从一个女性手里买了一栋房子，搬进去不久，有一天下午，忽然有人敲门，出去一看是一个身着美国海军陆战对军服的男人，这个军人说他刚从伊拉克回家，这位房主说，你走错门了，而这位军人说这就是他和他太太的家，房主说他刚买的，军人说他并不知道，后来经查实发现他的太太伪造了授权书（Po w e r o f A t t o r n e y）,而且早已离开了美国。因为在德克萨斯州卖自住住房时必须由夫妻两人共同签字才生效（C o m m u n i t yP r o p e r t y）,如果一方不在，另一方可以用法律授权书来代表配偶签字，往往就会给伪造文书的人创造了机会。在这种情况下，房子的产权已经转移到新的屋主手里，并且银行的贷款也是以房屋作为抵押物的，按法律上讲，这位军人仍具有这栋房子的所有权，那麽如何解决这个问题呢?
     
房地产的产权比汽车的产权复杂的多，因为房地产是不动产，产权转移的方式多样化，诸如， 遗嘱继承，正常卖出，银行拍卖等，往往在这些转移产权的过程中会有一定比例的产权纠纷存在。据统计，大约有5 % 产权存在不同程度产权纠纷，常见的产权纠纷（指卖主）有：伪造文件，如地契（房产证），贷款文件，授权书；漏掉的继承人及没有法律执行能力的未成年孩子；错误的解释遗嘱；文件本身错误；相同或相似的名字；不实的婚姻状态，精神有障碍者；在产权上的未付清的债务以上只是主要的一些产权纠纷的原因，总的产权纠纷会在几十种之多。