现金交易房产 买卖皆须警惕

全额现金购房，买家牛气哄哄，卖主求之不得。在皇后区长岛市、曼哈坦格林威治村，以及加州好莱坞，现金购房大批量出现。而对於买卖双方来讲，现金交易并非一定是好事。

卖屋换屋 抓紧时间

近来房市景气，不少屋主看准时间有意卖小屋换大屋，也有屋主因子女长大离家、有意卖掉大屋换成迷你居所。拉长卖屋时期可能让屋主获得更好交易，但专家提醒应衡量自身情况，加快或减缓卖屋步调。

如果有意卖掉现住房屋、置换更大的住宅，专家认为「动作愈快愈好」，虽然高端豪宅的房价不如一般民房涨价速度，但些微升值也够呛。如果已经看准欲购买的房屋，与其等待更多买家开高价，不如早些脱手，搬进大宅。

相反的，如果家中子女成人，因工作或结婚分门别户，有意卖大屋换小屋的屋主则不妨放慢脚步。加州南方大学房地产路斯克中心主任格林(Richard Green)指出，低端房屋对投资者的吸引力不大，涨价空间有限，卖大屋换小屋的屋主可以多等待几份开价，再从中挑选理想买主。

许多依靠贷款的买家愿意妥协，房屋有点小问题，比如天花板有可疑水迹、或细节设计不入目，也不多计较。而现金买家时常趾高气昂，或要求卖家在价格上作出让步，或只付一半头款。他们还会指挥卖方自掏腰包，拆掉状况完好的橱柜，或不添费用要求购置新家具，甚至毫不客气地下令现房东立时打包搬走。纽约地产仲介公司Citi Habitats就曾遇到这样一名现金卖主，卖家虽不情愿，但按约立马找到出租房，从住了20年的房屋中搬走。

卖方市场 买家小心

不过，在时下房产库存不多的卖方市场中，全现金买家也没那麽牛气。有的屋主会呛：「都有好几个人全额现金报价了，那又怎样？」

申请贷款需要层层审批，买家要付定金，贷款与房价之比（loan-to-value ratio）须符合要求。过户前，估屋、产权保险和房主保险都需办齐。这些保护银行的措施，也起到保护买家的效果。

现金买家很少找人做房屋估价，却依靠经纪人、或房地产信息网站Trulia或Zillow查询同类房屋的价格。他们不如估屋员那麽仔细比较房屋面积、房间数量、建筑质量等因素。因此，现金买家往往以高於市值的价格购屋，损失不小。

反讽的是，由於估价不准确，或自以为现金可贵，他们亦常因报价比贷款买家低，而在价格战中败下阵来。房地产公司Douglas Elliman的经纪人菲佛（Alan Pfeifer）说，他有一个客户数次现金出手，骄矜非常，但最近他被一个卖家毁掉信心，对方接受了一个需要贷款、但报价更高的买家。

现金买家往往不要求查屋，以为可让卖家高兴，赢得合同。但未经训练的肉眼，会让严重的房屋问题遁形。此外，若不要求卖家投保产权险，则物业是否存在产权纠纷，是否一房多卖，很难确保。而不买房主保险，一旦失火或遇其他天灾人祸，买家只好自认��霉。

资料来源：worldjournal