热水器火苗失燃，房东输掉驱客案

这些年头房东非常难做。恶房客诡计多端，想耍赖不交租，就会绞尽脑汁，设下圈套来占房东的便宜，房东不小心掉入其中，就会大失钱财。

刘女士出租了一栋房子给一位房客。几个月前，由於房客不缴租，刘女士就按加州房东房客法的要求，给了房客三天「缴租否则搬家」的通知。

三天之后，刘女士没收到租金，接着就到法院提诉，继续驱逐程序。房客雇用了律师为他辩护。房客的辩解是，房子缺乏可居住性，所以他有理由拒绝支付租金，但在答辩书上并没具体陈述，房东是那一项修理工作没完成。

可是，不久之前房客曾经通知刘女士，房子没有热水，当时刘女子也按部就班，即时派遣工人给他修好。但是，工人去检查热水器后告诉刘女士说，他发现热水器的火苗没点燃，以为这就是没热水的原因，所以他把热水器点燃后，就离开场地了。

刘女士以为这问题已经解决了，於是从此也不再留意它。出乎所料，开审当日，房客却作证说，房子没热水。刘女士因事先没料到这个可能，所以没作好准备，提前通知工人上庭作证，而且刘女士就热水器修缮工程也提不出任何报告。刘女士的言说有一点吱吱唔唔，有口莫辩，因此法官就不相信她的证词。

於是法官最终的判决是，因为房东没提供热水，房子缺乏可居住性，所以按加州法律，房客有权要求把租金调降。但是，房客仍然需要缴租，前提条件是房东必须先把热水器修好。为了证实房东有遵守判决，法官命令双方再次回来法院禀告，是否已完成各方在判决书下应履行之义务。

按判决书的要求，刘女士再派遣工人回去做第二次检查，工人仍然发现热水器的火苗没点燃，於是又将火苗点燃。

到了第二次开审日，刘女士和工人一起上庭，法官证实双方已履行各方义务，没宣布谁是胜方之下，就让双方回家了。刘女士以为案子结束了，但不久后，她却接到对方的通知，要求法院判房东支付房客七千元律师费。所提出的理由是，租约规定，凡因为此租约而发生诉讼，败方必须负责胜方的律师费。刘女士觉得莫名其妙，於是她向律师询问。

律师表示，加州法律规定，房东有责任保证出租屋的「可居住性」。一般而言，房子若缺乏「可居住性」，房客有权拒缴租金，房东无权驱逐房东。并非任何一个须修项目都会导致房子被法院视为缺乏「可居住性」。

房东在这方面的失责必须是实质而不是微不足道的。造成出租屋失去「可居住性」的情况，包括但不限於，房子缺乏热水、暖气，或有漏水等。每逢有这种情况存在时，房客有义务通知房东，并给予他合理的机会去纠正，否则房东不能算是违法。

由於刘女士第一次开审时，忽略了人证及物证，法官很可能相信了房客的证词，认为她未尽维修责任，因而作出以上判决。

一般的民事诉讼案中，胜负的决定是取决於到底那一方从中获得最高的利益。以刘女士的情况而言，由於房子缺乏「可居住性」，而房客又及时支付了调降之后的租金，所以房东驱逐不成功，房客从中获得的利益比房东高，因此败方应该是属於房东，尽管房东也的确有从案中取得所欠租金。

这次缴了7千元的学费，刘女士输得惨不忍睹，於是她下定决心，以后若还有驱逐案，她肯定会在开审前好好准备，以免遭受同样的下场。