购屋贷款常见问题

房屋贷款是以自己的住宅为抵押的长期贷款. 通常来说, 房屋贷款是用於购屋时做抵押的, 但有时亦可以房屋净值的部份来做抵押, 以第二贷款的方式借款来做房屋整修或购买其他的物品 (如汽车或船). 房屋贷款计划可以以不同的还款期限及固定或浮动利率来做区别.

传统的房屋贷款

通常政府对於传统的房屋贷款是没有担保或补助的. 大部份的贷款银行会要求至少相当於住宅购买价格20%的头期款, 但有时如果贷款人购买私人房屋贷款保险, 则银行可以把头期款的要求减少. 私人房屋贷款保险为贷款银行提供保护, 防止屋主无法偿还房屋贷款. 
传统的房屋贷款大多是分期付款.通过每月付款的方式来逐步偿还房屋贷款的本金和利息

房屋贷款的计划可以以不同的还款期限及固定或浮动利率来做区别. 大部份可分为15 年或30年偿还固定或浮动利率. 一般而言, 房屋贷款会要求每月偿还本金和利息,
有些则有提供双周还款计划. 如果购屋者可以负担较高的每月还款额, 则选择15年还款计划会优於30年还款计划. 原因是15年的利率会低於30年利率, 而且购屋者可以用较快的速度偿还本金而少付多余的利息

30年固定利率房屋贷款

购屋者用每月固定的分期付款方式共360期(月)来偿还所欠的本金及利息.

15年固定利率房屋贷款

购屋者用每月固定的分期付款方式共180期(月)来偿还所欠的本金及利息. 通常来说, 15年贷款计划的每月分期还款额会比30年贷款计划高出许多.但购屋者不但可以较短时间付清贷款且省下许多的利息支出. 例如 $100,000的贷款, 利率是7.25%, 30年付款每月需付$682 , 15年付款每月需付$913. 但购屋者可以省下数千元如果选择15年付款方式. 且15年固定利率房屋贷款利率会比30年固定利率房屋贷款利率较低一些.

浮动利率房屋贷款 (ARM)

不同於固定利率的计划, 浮动利率房屋贷款的利息定期会和另一种金融指数(Index)变化而上下调整, 如国库?指数 (T-Bill),因而使每月的还款额不同.
由於ARM提供较低的初期利率, 最初的每月还款额也较固定利率房屋贷款计划低, 因此购屋者有可能取得较大房屋贷款的资格. 当然, 如果利率下降, 每月还款额也会减少.反之而然, 如果利率上升, 每月还款额也会增加.就像是交换利益一般. 用较低的浮动利率来交换利率可能上升的风险

选择浮动利率房屋贷款时的考量

1. 购屋者的收入在未来是否会提高来足以支付利息升高时所带来的较高付款额?
2.近期内, 购屋者是否会负债其他大额的商品呢? (如汽车或学生贷款)
3.购屋者预期在新住宅住多少年?
4.在利率不上升的时候, 你可以增加的每月付款金额吗?
5.你的贷款利率是跟那一种的指数来做调整呢? 你可以找出过去10年的历史资料来得知指数变化的程度
6.你的贷款利率是何时调整一次呢? 一年或三年? 时间越长, 你越可以计划你未来的支出.
7.你初期的利率是为何? 当利率第一次调整后你的每月付款额会增加吗?
8.你的贷款利率的差价(Margin)为何?ARM利率的计算方式是在规定的金融指数(Index)上增加差价 (Index + Margin).如金融指数为6%,差价为2%,则你的利率为8%.
9.你的ARM利率在一阶段内的调整幅度为何?找出你的贷��利率可能在短期间升高最大的幅度而做最坏的打算
10.你的ARM会有负的分期摊销可能性吗?(当此情况发生时, 你所付的金额不足以支付所有的本金和利息而使你所欠的本金增加)
11.你的贷款是否有转换固定利率的选择呢?如果有, 是否有其他的费用呢?
12.如果你提早还清贷款或卖屋的话, 你的贷款是否有罚款呢?

其他类别的贷款

1.“汽球”式贷款是属於一种不完全分摊的贷款方案. 换句话说, 在一定期间内所付的本金及利息不会将所欠的贷款付清. 有些“汽球”式贷款会以30年的方式做分摊, 但会在5或7年时到期, 并於到期日将余下的庞大本金一次过付清.
有些银行则会根据贷款人的付款记录好坏来决定是否愿意继续续约; 有些贷款方案会以所欠的本金以固定或浮动利率(根据条款不同)每月分摊的方式偿还.

2.双周付款贷款提供了一种更快付清贷款的方式. 在此计划, 贷款人每二星期付款一次取代原本的每月付款, 因为一年有26次双周, 等於贷款人一年付了13次.贷款人可以把原本30年才付清的贷款提前至22年左右付清. 为了减少文书作业上的麻烦,银行大多会直接从贷款人的银行账户直接扣缴每两周的付款额. 此计划大多适用於30或15年的贷款.

3.有些建商会提供优惠的条件(补助), 将购买者的贷款利率在头一至三年压低,使购屋者较易符合贷款银行的要求. 而贷款银行也可以保持应有的利润. 共有净值贷款把购屋视为一种投资, 可分为居住人及投资人. 投资人则提供头款或 每月付款额(或两者)来购买房屋而拥有部份的房屋产权. 而在出售房屋时, 所获得的利润扣除所有的贷款及费用来比例分配. 居住人及投资人两者可能有税法上的优惠但金额可能要根据所订的协议而定. 许多贷款银行限定此种方案只适用於家庭成员中.
联邦住宅管理局贷款

4.联邦住宅管理局(FHA)保险的贷款要求购买者的头款可低至3%. 最常见则是FHA 203(b)方案对1至4单位房屋的头款补助计划.而贷款金额根据不同地区的中间房价从$67,500到 $152,362 不等.  一般提供住宅贷款的银行多会提供FHA贷款. 贷款人可以跟你的贷款经纪询问更多的详情.

5.退伍军人管理局贷款 VA 担保的贷款要求很少或不需要头期款. 但仅仅向合格的军人提供. 贷款人需要从退伍军人管理局获得一份资格证书方可.