投资土地如玩轮盘

加州房价近来连连暴涨，上个月并创下31.9% 、33年来最大年度涨幅，让部分投资人兴起改而购买土地的念头，究竟购买土地是明智抉择吗？

一名读者询问，有朋友邀他出钱买土地，过几年后再卖给建商。目前该土地的价格为2006年最后一次售价的三分之一，所以看来很划算。但他想知道土地交易的回报如何。

着名房地产专家Leonard Baron表示，对个人投资者而言，土地交易通常提供负回报。土地不是低风险的投资，多数个人投资者买土地纯粹是投机，几乎等於到拉斯维加斯玩轮盘。

土地的价值和未来预估价值，完全由可在土地上盖什麽，以及完工后可卖多少钱来决定，还要扣除持有的成本和兴建的成本。这种价值模式被称为「土地余值」(Residual Land Valuation)，要计算很麻烦，而且充满变数。即使是最好的土地余值分析师，在计算价值时也要做出很多假设，很多时候他们的计算错得离谱。

不是建商的买者，例如普通民众，没有能力针对物业是否会升值而做出经过研究、深思熟虑的好决定。此外，你也无法从土地获得租金收入或利润。付税、保险、甚至贷款，都是负现金流。

所以假如你想买土地，你要冒着假设价格会大涨才能获得不错回报的极高风险。到拉斯维加斯赢钱的机率还比较高一点，而且好玩多了！

最后，几年前土地的卖价，与目前的价值毫无关系。要决定未来投资时，不要考虑过去的价值。

资料来源：worldjournal