置房重贷抓紧时机

股市屡创新高，经济捷报频传。而在美华人最关心的莫过於住房问题。谈到住房问题就离不开房屋贷款，本文特就针对目前大家所关心的美国房市和房屋贷款问题简略分析如下。

仅在一年前，美国经济虽然已开始好转，但大选未定，财政吃紧，欧债困扰，前景不明。当时的房市仍是库存高、短卖多、法拍量大。虽然房价和利率极低，房市却是量增价跌，买方占尽先机的状况。短短一年后的今天，中东战争结束、欧债解决有方、消费人投资者信心倍增、美国经济温和稳定增长已成不争的事实，房屋市场因此发生了可谓翻天覆地的变化。大批的投资者进场抄底，有避险基金(Hedge Fund)、保险公司(Insurer)、地产基金(REITS)和海外投资者等等，其中包括的黑石集团和股神巴菲特。结果，全美五十多个百万人口以上的大都市的房市出现了量增价增的情况。由於供求关系的急剧变化，某些局部地区甚至出现量跌价增的卖方市场。在这些市场，购屋者即使在第一时不还价，以卖方要价(Listing Price)也难以买到看中的房屋。这些市场就包括洛杉矶和纽约一些华人集中的地区。房市变化的另一个特点是投资屋的比例也在大幅增长，今年前三个月，在南加州、新州和纽约的房屋贷款就比去年同期增长10%，可见买气正旺。

买房重贷宜早不宜迟

去年买房重贷的屋主或者省了钱，或者增了值，已初见实际效益。那麽现在赶置产列车是否为时已晚?其实也非必然，理由如下： 第一,投资房产着眼长期效益。房地产一般只适长期投资，不应与股票、期货或货等投资相比，更不应患得患失。地产巨擘川普的名言「现在买(Buy Now)」，综观全球 ，在香港、台湾、大陆和美国靠房地产致富者应不在少数，喜欢数学者可以算一笔帐 ，房地产投资如果每年增长 6%，房价在几年会翻一番。第二，今后十余年，房地产投资环境极佳，这是经济学家的经济周期结论。五年以来的紧缩造就了一个十分有利的房地产投资环境。除了比较明显的利率低、借款能力高以外，还有很多不可小觑的因素：(1)建商紧缩，房屋供应量大减(2)重回职场的就业者和撤军归来的战士增加了房屋需求(3)移民政策松，使更多的职业、投资甚至以前的非法移民涌入房屋市场 (4)经济的稳定成长也会加大房屋市场的供求矛盾。由此可断定，今后十余年房地产市场前程似锦。第三,房产投资效益极佳。在美国投资房地产有多重好处：1.房贷的杠杆效应「四两千斤」:投入二成，以极低的利率借房贷八成，其效果是以一当五 。也就是说，如果房屋价值增长5%，相当於投资报酬为25%。2.开销全部打入成本─按国税局规定，投资房产的所有开销属於经营成本，全数免税。3.折旧免税─折旧是房屋无形的损失，如日晒雨淋。折旧是投资屋的免税大道，也是屋主的有��收入。由此可见 ，投资房地产不仅有使用价值，也有可观的经济效益。

申办房贷须找对渠道

坊间和媒体仍普遍认为贷款难，从专业角度看，我们认为：1.房贷申请有难有易：一方面对风险高的房贷，包括完全不查、高借贷比和只付利息的房贷审批加严，查证手段也倍增。另一方面，对报税足、资金多、信用好和文件全的借款人，申请贷款的难度几乎没有增加 ，仍然属於很容易。2.房贷紧缩，申贷难是假象:金改后，商业和储蓄银行光环不再，以前名列前茅的四大银行；一家退出、一家跌入谷底、一家要减少五成「社区借贷」，硕果仅存的一家也有紧缩之兆。主要银行减贷裁员，造成房贷通道堵塞，这才是造成「房贷难表象」的真正主因。

很明显，一方面市场对买方有很大的压力，要尽快过户。另一方面，一些银行手续繁琐渠道堵塞。所以 ，找到最佳贷款渠道成为成功交易的一个极重要的条件。

信用与资产贷款重要条件

华人不喜欢借钱是我们众多美德之一，但如果我们需要借钱买屋就应该早做计划 ，尽早开始建立信用。申请房屋贷款所要求的信用条件 ：1.最好有三张卡以上，2.每张卡都有两年以上历史3.按时还款4.最好有少量余额，这样才能算最好的信用历史。有这样好的信用，比起较差的信用者，还可以省去一定的交易费用。所以，应该尽早开始建立信用。

另外一件事先必须做好的准备是资产(存款证明)。很多华人在申请房贷时，才临时抱佛脚，东拼西凑，延误时机。为此要事先做好准备，申请房贷需要查证：1.自付金，也就是房价和借款的差额，比如五十万元买价 ，借四十万元，自付额为十万元2.交易费用，由於各人的情况和房屋类型及地区不一样，交易费用会大不相同。应向房贷专业人士查询。3.储备金，一般为月供数的二至六倍。以上三项的总合就是贷款所需的自备款。有两点需注意：第一，如买屋自住，所有自备款均可来自亲属赠予(需查证)，但买屋投资的则不能靠赠予。第二，有些资产，比如退休金、股票及基金不能百分之百算流动资产，银行会扣掉三成至三成半来算 。根据我们多年的经验，信用和资产的问题在申贷的审批中占了一定的比例。

房屋贷款注意事项

根据目前房屋贷款的市场情况，若需贷款时，需注意：1.贷款要找对渠道─找房屋贷款的专业银行。在房市转旺的情况下，要想顺利及时申请到房屋贷款就不要为「大」银行的名声所累，而应找专精房屋贷款的专业银行。这种银行因为专於房屋贷款，专业性特强，专人负责，效率和成功率高，费用合理。向房贷银行申办房贷可以减少或避免误人误事的情况发生。2.事先准备齐全的资料:即便报税够，资金足和信用好的借款人，也要事先做好准备。如果不了解需要准备的资料，应提早向房贷专业人谘询，有备则无患。3.要提供真实和准确的信息:由於现在查证信息的手段增加了很多倍，任何不诚实、不准确的资料均只会延误贷款审查和批覆的时间，甚至导致拒批贷款。因此，要尽量避免漏交、少交或交付错误信息的情况，以免给自已增添麻烦。

资料来源：世界新闻网