申请房贷 6个考量

购屋者等候银行批准房贷期间，常感焦虑与困惑。其实他们若在申请前多做准备，如分析多种选项，预测银行会提出何种问题，定可增加房贷批准的机会。

房贷银行CMG金融公司房贷主管乔治说﹕「一些人在买车前的研究时间，要比买房的时间还多，让我惊讶不解。」

购屋者应熟悉房贷市场的变化，因为担保90%房贷的政府机构不断更新房贷政策，联邦住宅管理局 (FHA)最近就颁布若干房贷新规定，其中之一是举借FHA担保的房贷，将提高借贷人的房贷保险费。

美联社报导，以下六点将有助於提高购屋者申请房贷的批准率。

一，建立良好的信用分数。借贷银行确定购屋者是否有信用，主要途径之一就是审查信用分数。

多数银行销售的房屋贷款，是房利美和房地美等政府拥有的房贷公司的房贷，因此，银行必须遵守政府的借贷准则。FHA担保的房贷虽可接受低於600的FICO信用分数，但分数越低，所付利息也就越高。信用分数若达760到850，贷款条件就会更优惠。

信用分数如果较低，改善的途径之一就是增加首付。信用分数过低的人，要保证在申请前建立良好的信用纪录。要先查看自己的信用纪录，消费者每年可从三家信用公司免费得到一份信用报告，即Experian、TansUnion和Equifax公司。

二，了解贷款选择。除了努力符合获得房贷的条件外，购屋者至少要投入20%的首付，就可免於私人房贷保险。

如果首付拿不出20%，就可能有条件申请FHA担保的贷款，允许首付只交3.5%，这对首次买房但拿不出足够首付的人十分有利。但为避免未来出现违约，FHA要求银行收取更多费用，以支付每月的房贷保险。

FHA从4月初开始修改规定，贷款30年的屋主若已连续五年支付房贷，而且他们的贷款与价值比 (loan-to-value ratio)降到78%，就可不必再买房贷保险。如果贷款与价值比是78%到90%，在支付房贷11年后，也可免交房贷保险。但贷款与价值比仍超过90%，就要继续买房贷保险。

FHA政策的另一变化，是规定购屋者的借贷如果至少达62万5000元，首付就必须至少为5%，高於以前规定的3.5%。即使如此，也远低於多数银行规定的10%。

三，考虑多交首付。专家认为，购屋者如能支付3.5%以上的首付，就应考虑举借没有FHA担保的房贷。这种贷款的唯一要求就是首付达到5%，虽然仍需支付私人房贷保险，但至少不会被锁住，一旦贷款与价值比降至78%，房贷保险即可自动取消。

四，留意各种手续费。除保证首付外，购屋者还要预留办理过户手续的费用，从数百到数千元不等。

银行的手续费多种多样，有的可以讨价还价，有的不能。但银行需按规定列出各种手续费的明细表，购屋者应认真核对。

银行可能收取购屋者的信用报告费、房屋评估费、文件费和管理费，费用的多寡将视居住地和具体情况而定。如果需付房贷保险，每月将增多100元以上，要看是何种贷款。

五，等候合适机会。房价上涨、利息将很快提高，都会使购屋者产生紧迫感。如果经济条件和信用分数仍然不足，拿不到合适利率的贷款，最好的选择是不要匆忙决定买房。

专家建议，为增加获得条件优惠房贷的机会，最好是信用分数超过740 和首付款达到20%。

六，比较各家银行。与买车贷款不同，房贷的部分条件可以商谈。购屋者应向银行说明所需的贷款条件与利率，和能拿出多少首付。购屋者还应询问有关房贷的其他事宜，和不同比例的房贷分别需多少手续费等。

购屋者要分析不同银行的不同费用，从银行的网站即可查到。银行为了竞争，可能会向购屋者提供与竞争对手相同的贷款条件。

资料来源: 世界新闻网