申请重新贷款要量力而行

2005年我在曼哈顿买了一个两房一厅的共有公寓（condo），售价95万元。我向银行贷了75%的款，贷款期为30年。目前银行贷款的利息很低，特别是15年贷款利息有时还不到3%。我很想把我的30年贷款转成15年贷款。想请教我这样做有什麽利和弊？

 陈梅律师答：

目前的贷款低利率确实是为有30年贷款的屋主缩短自己贷款期限的好时机，因为缩短贷款期可以让屋主少还贷款。缩短自己贷款期通常是通过重新贷款(Refinance)来完成的。而重新贷款是要付费用的，如贷款申请费、产权报告费、银行律师费以及贷款税等。这些费用通常是贷款总额的1.5%左右，另外有可能你的月付也会比以前增加。但是如果所下修的贷款利率超过0.75%，这个前期费用花得还是值得的。
 
另外，重新贷款还有一个税务上的好处，特别是对你这样贷款已有七年历史的屋主。因为所有的贷款前十年给银行月付的80%左右都是利息，十年后给银行的月付利息与本金两者之间的比例才大副度下降。也就是说贷款银行总是要把自己的利息先收回来，才开始收放贷的本金。所以政府在收税时准许屋主在每年报税时可以用付给银行的利息进行抵税，但还贷款的本金是不可以用来抵税的。你重新贷款后，你的贷款期不但可以从30年下修到15年，可以早日还清贷款，你所付的贷款利息又重新可以用来抵税。这是通过重新贷款以让屋主达到下修自己贷款期的利与弊。
 
但是，我们建议大家一定要量力而行。如果自己的工作不稳定，收入没有比前涨了很多，还是不要冒险行动为好。因为一旦自己收入不保，不能按时付按揭，就有可能导致自己的房子变成银行的法拍屋，得不偿失。
 
另外，重新贷款也不是唯一可以帮助屋主提前还贷款的唯一方法。如果屋主时常有一些不定时、不定量的额外收入，可以用这些收入来还贷款的本金。还有，如果屋主每年多付一个月的按揭，30年的贷款通常可以自动缩减到23年。以上这两种做法既可以帮助屋主提前还清自己的房屋贷款，也不需要付任何前期费用，而且灵活机动没有风险。

资料来源: 世界新闻网