溺水脱手 勿再陷泥沼

房价上扬，很多苦哈哈的屋主终於看到产业净值增加。但美国仍有近1400万名屋主「溺水」，也就是他们的房贷高於房屋价值。

Zillow.com的报告指出，2012年年底，逾27%美国屋主的房贷高於房屋价值，橙县溺水屋主的比率接近20%。

很多屋主面临法拍或是难以支付房贷，而考虑不同选择，例如短售、申请破产保护、或乾脆把房子钥匙交给银行，不再理会债务。但这些选择令人不知如何决定，橙县纪事报请教专家，为溺水屋主或想帮助这些屋主的人，厘清一些最常见的错误观念。

迷思：新的「加州屋主权利法」（California Homeowner Bill of Rights）规定，借钱民众申请修改贷款或短售期间，放贷业者不能法拍房屋。

事实：借钱民众送进修改贷款的申请时，法拍程序应马上停止。假如放贷业者拒绝申请，借钱民众有30天的时间提出上诉。这段期间，房子不能法拍。

但申请短售时，只有所有的留置权人 (lien holders)同意短售，且买家获得资金后，才能停止法拍，整个过程可能耗时数月。所以在申请短售期间，还是有可能会发生法拍。这意味面临法拍而考虑短售的屋主，应赶紧行动。

迷思：自动转让（deed-in-lieu），也就是放贷业者同意收回房屋钥匙，欠款屋主不用偿还债务，比花时间进行短售好，因为自动转让还可免费在房里住几个月。

事实：虽然房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）最近推出有关自动转让的新规，但放贷业者很少在加州进行自动转让的交易，主因是加州允许非司法法拍（non- judicial foreclosures），也就是房屋是藉由受托人出售 (trustee's sale)来进行法拍，而不是过程冗长的司法法拍。

此外，房屋只有一个贷款或是来自同一放贷业者的多个贷款，业者才会批准自动转让。若是贷款不止一个，最好进行短售，虽然要获所有放贷业者批准，但加州法律规定卖房后，业者要免除剩余债务。短售通常要三到四个月，这段时间屋主可免费住在房子里。

迷思：宣告破产可避免法拍。

事实：个人申请最典型的破产保护是第七章破产（Chapter 7 bankruptcy），这种破产最多只能拖延法拍，却无法避免。银行通常会等到破产一结案，马上进行法拍。若房子没有净值，有时银行甚至在破产期间就要求进行法拍。

破产会使所有追索权贷款（recourse loans），也就是借钱人要负责偿还的贷款，变成无追索权贷款（non-recourse loans），放贷业者就无法控告借钱人要求还款。所以破产不会取消房贷，法拍仍会进行，但所有房贷都变成无追索权贷款，放贷业者不能因未还的贷款而控告屋主。

迷思：屋主要出点钱才能进行短售。

事实：进行短售的屋主不但分文不花，还可拿到钱来帮助他们搬家。放贷业者支付卖方大部分的交割费，其他部分由买方支付��目前有很多计画是由放贷业者付钱给同意短售的屋主，短售屋的买家除了房价之外，还应准备额外的3%，以支付卖方的放贷业者拒绝承担的费用。不过即使算进额外费用，买家通常获得的房价还是低於市价5%到10%。

迷思：法拍免除屋主积欠的管理费(HOA)。

事实：管理费是屋主的个人责任，即使银行法拍房子，屋主管理协会还是可以控告屋主追讨欠费。不过进行短售时，做为谈判的一部分，这种费用往往会付清或是和解，因为所有留置权人，包括屋主管理协会，必须同意解除留置权，才能使短售顺利交割。

资料来源：世界新闻网