「以房养老」怎麽养？

这阵子台湾在金融理财方面挺热闹。继开展人民币业务，现在又传来一个月后要推出「以房养老」政策。这应该是一个连美国在内的两岸四地华人都有兴趣的议题。

社会不断变迁，古人养儿防老，今人养钱防老；可近年来房价高涨，很多人竭尽全力还了一辈子才还清房贷，没有余钱另外做退休储蓄；钱都在房屋净值里面。怎麽办？以房养老是此种情形下的人无可避免的选择。

去年十月美国有一项调查发现，高达1/3的退休人士打算或觉得他们需要出售房屋来维持退休生活。理论上这个市场版块是相当大的。

商业制度化的以房养老的广告，我是在1990年代首次见到。此一操作的具体办法是我把房子押给金融机构，金融机构让我在有生之年住在我的房子里，并支付一定生活费给我。当我驾鹤归西，金融机构把房子出售，收回它的本息。

这种操作被称为「逆向房贷」（Reverse Mortgage），因为它刚好与正常的房贷相反－我收钱，金融机构得房子。

记得一开始做此生意的都是些在深夜电视打广告的名不见经传的金融机构，整个产业给人一个旁门左道的感觉。十多年下来，虽然有一些主流银行加入，以房养老在美国基本上不成气候。

新世纪初我在中国也看到逆向房贷的广告。那些年中国模仿西方的金融制度模仿得很快，连这种尚未成熟的东西也立刻搬了过去。但将近十年下来，它同样不了了之；有些地区甚至被停办。

商业化的以房养老为甚麽在美中都无法推广？我觉得首先是个技术问题：当事人面临在退休期间被扫地出门的风险。房价波动无法预料，哪天房价大跌，吃掉了房屋净值，金融机构不但会停止付钱，还会要我立刻搬家以把房子出售。绝少有退休人士愿意担这个风险。

此点的一个附带问题是，人们都知道有这种风险吗？从发生过的一些纠纷来看，有些人并不懂合约内容，或是不懂得计算自己在拿多少钱，以至於卯吃寅粮而不自知。

其次是一个思维的问题。人们多觉得房子是家庭基业，失去房子好像失去一生奋斗的成果，因此排斥把房子抵押的想法。

在中国另外还有70年土地使用权的特殊问题。70年到期国家会不会把土地收回？或是重新敲一笔土地出让金？据说都不会发生，但这个政策一日不厘清，我不知道金融机构如何去评估房产的长远价值，开出来的条件想必让人��之以鼻。

是以，商业制度化的以房养老听起来先进，也合逻辑，却很难开展。

但某种以房养老的方案是必须的，因为人们需要。台湾版的方案有没有新的设计，能够给其他市场的人们开辟一条道路，我觉得不容易，但期待一个月后的答案。

在找到更好的办法之前，一般人只能用些土法炼钢但比较安全的方法：

把大房子换小房子，腾出资金来过生活。这笔现金可以转投在比较容易兑现和切割的金融工具，比如股票、定存；或是能提供固定收入的工具，比如债券。这个办法的缺点是，当事人仍然是放弃了一部份的「基业」。

把部分房子出租，收取租金。这是许多人最喜爱的投资方式，收租感觉心里踏实。有这种规划的人最好在购置产业的时候就注意目标产业的格局适合此一功能。

把房子给儿女，让儿女养。这也是一个常见的安排，它达到了房子不出售、留传给后代的目标；不过这种安排也不是没有风险。你大概也都听说过的。

资料来源：世界新闻网