重新房贷的税务考虑

目前，由於贷款利率大幅下降，许多华人屋主开始申请重新贷款。一般来说，如果贷款利率下降到2个百分点或以上时，重新贷款就很合算。举例来说，如果原来的贷款额是50万元，期限是30年，利率为5.5%，每月按揭本金加利息就是2838元。30年下来，支付的利率将超过52万2020元。

但如果重新贷款，利率可以降到3.5%，每月支付的按揭就是2245元。这样，在未来30年，支付的利息将是30万8280元。而且，重新贷款后，每月可少付593元，30年共节省21万3740元。所以，有时即使利率减少1.5甚至是1个百分点，重新贷款仍然是合算的。
 
重新贷款可以降低每月贷款支付额，但同时也可考虑把贷款时间缩短，尽管每月贷款支付额增加。例如。如果贷款额是50万元，期限由原来30年改为15年，利率由5.5%减为3.5%。相比之下，重贷月付虽增加到3574元，但缩短期限后，总的利息将节省14万4886元。当然，缩短期限还有其他的方法，如尽可能多付月付额，或有时一个月支付两个月的金额。
 
人们常常问：我要不要申请重新房贷？实际上，在许多情况下，屋主都可以申请重新贷款。例如，当固定利率下降得比浮动利率（ARM）低时，可以把浮动利率转为固定利率，稳定每月的贷款支付。例如，如果贷款利率降到3%，但是你的浮动利率是5%，就应该考虑把浮动利率贷款转为固定利率贷款。
 
当贷款利率下降时，屋主既可以重新申请浮动利率的贷款，也可以重新申请固定利率的贷款。当新的浮动利率取代旧的浮动利率时，贷款期限也要重新确定。例如，如果原来的浮动利率贷款终身调整的上限利率是5%，初始利率是5%，其贷款利率上限将为10%。但如果申请的浮动利率贷款的新利率是3%，终身调整上限利率是5%，新的贷款利率将不会超过8%。由此可见重新贷款的好处。
 
重新房贷的主要理由是降低贷款利率。同时，重新贷款可以缩短贷款期限，也可以延长贷款期限，有时还可以多拿现金作为他用。例如，如果旧的30年贷款是50万元，利率为6%，每月本金加利息是2997元，还剩20年的30万元尚未支付。这时，换一个新贷款，新的贷款在余额30万基础上再多借5万元，总共贷款35万元，把贷款期限减到15年，利率为3.0%，每月本金加利息只要2417元。
 
从以上例子很清楚地看到，重新贷款好处多多。20期限年减到15年，提前5年还完贷款，且每月付款从2997元减至2417元，每月省去580元。另外，屋主还取出5万现金作为他用。如果用这些钱偿还信用卡债务，或用於信用整合，好处更多。
 
当然，重新贷款并不是没有缺点。在重新贷款前，除了考虑成本外，屋主还要考虑到重新贷款的其他不利因素。如果把房屋中的现金值取出，房屋的拥有额（Equity）就减少。同时，屋主还要考虑到居住的时间因素。如果屋主很快搬家，虽然节省利息，还是可能会有贷款费用损失。
 
大家都知道，贷款利息可以抵税，少交利息就是少抵税。用屋主的收入税率乘上每月支付的利息额，就可得出每月税后利息的节省额。假如屋主在28%税率一组里，用28%乘上的每月利息额，就能计算出每月的税损失额。再用税后每月节省额，除去整个重新贷款的费用，就可以知道多长时间才能把贷款成本挣��来。
 
最后举个例子说明。一屋主申请重新贷款，贷款费用是6000元，重新贷款后每月节省500元，税务节省每月损失140元 (500 X 28%)，税后每月利息节省是360元，用360元除以6000元，得出17。这就是说，重新贷款后要住满17月才能把贷款费用赚回来。如果没有住满17月，重新贷款就不划算。读者可以自己算算看。（作者为注册会计师）

资料来源：世界新闻网